Sốt cao trên diện rộng 

Năm 2017, giá đất nền tại TP.HCM được nhìn nhận như… một cơn sóng chỉ có chiều lên! 

Từ tháng 12/2016, thị trường đất nền bắt đầu sôi động ở khu Đông; tháng 6/2017, thị trường bùng phát toàn bộ các quận, huyện. Sau khi “sóng” lên cao, Thành ủy, UBND TP.HCM, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM vào cuộc với các văn bản, thậm chí, yêu cầu xử lý hình sự với các nhà đầu cơ đẩy giá đất nền, nhiều lãnh đạo các quận bị kỷ luật, luân chuyển công tác. Tháng 8/2017, sau sự can thiệp bằng các biện pháp hành chính, cơn sốt đất bắt đầu hạ nhiệt. 

Giá đất nền tại TP.HCM cao ngất ngưởng nhưng người dân vẫn đổ xô đi tìm mua.

Tuy nhiên, trong khoảng thời gian 4 tháng đầu năm 2018, tình trạng sốt đất nền lại bắt đầu bùng phát. Đỉnh điểm là từ cuối tháng 3, sau 2 vụ cháy chung cư, sự an toàn của con người được đề cao, khiến phân khúc đất nền… tái sốt. Ngoài giá tăng theo cấp số nhân, số lượng các vụ giao dịch cũng tăng ngoài sức tưởng tượng của nhiều người. 

Theo số liệu của các văn phòng đăng ký đất đai cấp quận, huyện trên địa bàn TP.HCM, trong 3 tháng đầu năm 2018, quận 2 có 2.704 hồ sơ nhà đất được chuyển nhượng, mua bán; quận 9 có gần 7.000 hồ sơ, quận 12 có 5.358 hồ sơ, huyện Hóc Môn 3.357 hồ sơ, huyện Bình Chánh 6.174 hồ sơ. Đặc biệt, số lượng hồ sơ được cập nhật tại huyện Củ Chi lên tới 13.866 hồ sơ.

Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư, tại quận 9, đi kèm với các giao dịch sôi động tại tuyến đường Nguyễn Xiển, Lò Lu, Nguyễn Duy Trinh… là sự mẫn cán của đông đảo nhân viên môi giới. Trời đã chạng vạng, nhưng các nhân viên môi giới vẫn tụ tập bên những tấm bảng quảng cáo để sẵn sàng “hỗ trợ” khách hàng.

Một nhân viên môi giới của Sàn giao dịch Điền Phúc Thành (đường Trường Lu), giới thiệu, hiện nay khu vực này tùy theo dự án, hướng, chiều rộng của đường, có giá đất từ 27 - 34 triệu đồng/m2. Riêng mặt tiền đường Nguyễn Xiển có giá 65 triệu đồng/m2, nhưng “rất khan hàng”. “Đất khu này so với đầu năm 2018 đã tăng giá gần 50%”, nhân viên này cho biết.

Khu vực đường Bưng Ông Thoàn (phường Phú Hữu) lan sang những vùng lân cận, nơi có những đại dự án nhà ở, hạ tầng xã hội… hướng ra đường Nguyễn Duy Trinh được các sàn giao dịch bất động sản rao bán 35 triệu đồng/m2. So với thời điểm 1 năm về trước, giá đất ở đây đã tăng hơn 40%. 

Khu vực đối diện Dự án Park Riverside trước kia là đầm lầy đang được chủ đầu tư tiến hành san lấp đất, những lô ở mặt tiền được rao bán với giá 100 triệu đồng/m2, trong hẻm nhỏ, giá cũng trên dưới 40 triệu đồng/m2 - tăng gấp đôi so với 6 tháng trước. 

Tại khu vực đường Đồng Văn Cống (quận 2), đất nền tại đây cũng đang sôi động với tấp nập kẻ bán người mua. Ông Nguyễn Thanh Hùng, ngụ quận Bình Thạnh qua đây mua đất cho biết, cách đây 3 ngày, ông mới mua lô đất 4x20 m, đã có sổ đỏ, giá 4,8 tỷ đồng, nay có người trả tăng 200 triệu đồng. “Thị trường đất nền tại đây sôi động từ cuối năm 2017, khi cây cầu Kim Cương được đưa vào sử dụng”, ông Hùng nói.

Cơn sốt lan rộng tới mức, những khu vực “khỉ ho cò gáy” trên địa bàn Hóc Môn, Củ Chi, đất đai cũng được rầm rộ mua bán, với giá dao động từ 20 tới 40 triệu đồng/m2. Các huyện như Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ, thậm chí là khu Dĩ An tỉnh Bình Dương, Đức Hòa tỉnh Long An… giá đất cũng bắt đầu biến động từ 5 - 10% so với cuối năm 2017. Giá đất tăng cao nhưng vẫn chỉ là giao dịch bán đi bán lại chứ không hề xuất hiện dự án mới.

Sốt đất: Mọi người đều biết và… cùng sa bẫy

Trước cơn sốt đất đang lên đỉnh điểm tại TP.HCM và các tỉnh lân cận, giới phân tích cho rằng, các chủ đầu tư hãy cảnh giác và chuẩn bị tư thế “đương đầu” với cảnh đóng băng sau khi thị trường dứt sốt.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Phú Đông Group cho rằng, khi các chủ đầu tư mở bán dự án, giá đất sẽ được chủ đầu tư đưa ra công bố rõ ràng, cụ thể từng diện tích, vị trí… Sau khi bán hết hàng, chủ đầu tư sẽ để nhân viên môi giới hỗ trợ khách hàng giao dịch sang tay sản phẩm. Nhà đầu tư thì thu tiền chênh lệnh, còn cánh môi giới thì kiếm tiền phí. Những phân tích trên cho thấy, không phải là nhu cầu đột biến, cũng không phải nhà đầu tư chốt lời, có lẽ căn nguyên của cơn sốt là… tiền hoa hồng thu được từ giao dịch.  

“Khi giá đất và số lượng giao dịch tăng tới ngưỡng, cung vượt cầu khiến sức mua đột ngột giảm theo hiệu ứng đô - mi - nô, khi đó, quả bóng xì hơi khiến thị trường vỡ trận. Khi thị trường đóng băng, bất cứ dự án nào, kể cả các dự án có độ hấp dẫn cao, cũng không thể tìm ra người mua. Thậm chí, khi đó có thể sẽ xuất hiện hàng loạt dự án bỏ hoang”, ông Phúc nói.

Đại diện một chủ đầu tư chuyên phát triển dự án đất nền tại TP.HCM nhận định, nhu cầu mua đất tăng mạnh trong những tháng qua thực chất là do giới đầu cơ “dùng chiêu” để đẩy giá thị trường lên cao nhằm mục đích kiếm lời khi bán lại sản phẩm đã mua. Cơ sở của những “chiêu” mà cò đất dùng có nguyên nhân từ những khó khăn nhất thời của các doanh nghiệp bất động sản khi phát triển dự án đất nền mới, bởi TP.HCM ban hành những chính sách nhằm đưa thị trường bất động sản phát triển bền vững. Cụ thể, quy định về thủ tục tách thửa, quy định mới về phân lô bán nền… khiến khách hàng lo ngại sẽ khan nguồn hàng mới, trong khi nhu cầu mua đất nền xây nhà của người dân lại cao. 

Sự lo ngại của người dân là có thật, nhưng “chiêu” của giới cò đất khiến những lo ngại đó tăng lên quá mức. “Người dân sẽ là đối tượng lĩnh hậu quả nặng nề nhất của cơn sốt đất như hiện nay và sau đó là những doanh nghiệp bất động sản”, một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản cho biết.

Trước thông tin sốt đất trên diện rộng tại TP.HCM, Phó chủ tịch UBND TP.HCM Trần Vĩnh Tuyến nhận định, nguyên nhân của cơn sốt là do một số đối tượng tung tin sai sự thật, thổi phồng tạo giá trị ảo về bất động sản. Thậm chí, có hiện tượng nhiều đối tượng “tiếp tay” để tăng giá đất ảo giống như một hình thức đa cấp. Bằng nhiều hình thức tác động, các đối tượng đã đưa ra những thông tin sai lệch, không đúng, gây nhiễu loạn thị trường. Do đó, người dân cần hết sức tỉnh táo trước thông tin sốt đất, không đầu tư theo tin đồn, phong trào. 

“Lực lượng công an Thành phố và các ngành chức năng sẽ tăng cường quản lý, xử lý nghiêm những đối tượng lợi dụng thị trường để đầu cơ, làm giá ở thị trường đất nền trong thời gian này”, ông Tuyến nói.