Trao đổi với phóng viên Báo điện tử Đầu tư - Baodautu.vn, bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đã có những trải lòng về tâm huyết của lãnh đạo Bộ Xây dựng cùng Hội đồng nghiên cứu của VARS IRE và các chuyên gia. Tất cả đều đã nỗ lực thực hiện đề án thí điểm trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý.
Khởi đầu từ Công điện 03/CĐ-TTg 2025 ban hành ngày 15/1, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) nghiên cứu, đề xuất đề án thí điểm mô hình trung tâm giao dịch bất động sản.
Theo nhìn nhận của VARS IRE, đây là một đề án quan trọng. Nếu triển khai thành công, mô hình này sẽ tạo nên một cuộc cách mạng đối với thị trường bất động sản trong nước. Do đó, Viện đã chủ động đề xuất được đồng hành và phối hợp xây dựng đề án cùng cơ quan Nhà nước.
Đại diện VARS IRE đã tham gia đoàn khảo sát của Bộ, làm việc trực tiếp với các văn phòng đăng ký đất đai và các đơn vị hành chính công tại Hà Nội. Thậm chí, các cán bộ còn trực tiếp xếp hàng nộp hồ sơ để thấu hiểu những vướng mắc, khó khăn và tâm lý chờ đợi của người dân.
Qua khảo sát, việc giao dịch bất động sản đang tồn tại nhiều bất cập do thiếu sự kiểm soát tập trung và chưa có một hệ thống quản lý chính thức của Nhà nước. Điều này dẫn đến hàng loạt hệ lụy trong công tác điều tiết và quản lý, ảnh hưởng đến tính ổn định dài hạn và gây khó khăn trong việc dự báo xu hướng thị trường.
Thực tiễn cho thấy, thông tin thị trường hiện còn thiếu minh bạch, bị phân tán và đôi khi méo mó. Người dân muốn tìm hiểu về quy hoạch, pháp lý, giá cả… thường gặp nhiều khó khăn vì không có một kênh thông tin tập trung, chính thống, dễ tiếp cận. Điều này dẫn đến rủi ro trong giao dịch, dễ phát sinh tranh chấp pháp lý.
Một vấn đề nghiêm trọng khác phát sinh từ việc trên là tình trạng thất thu thuế. Trong đó, nguyên nhân chủ yếu đến từ việc người dân kê khai “hai giá” khi giao dịch. Tình trạng này đã được đề cập nhiều lần nhưng vẫn chưa được xử lý triệt để.
Ngoài ra, thủ tục hành chính trong hoạt động giao dịch còn rườm rà, chồng chéo. Trên thực tế, phần lớn người dân không trực tiếp thực hiện các thủ tục. Thay vào đó, họ sẽ thuê bên dịch vụ làm thay với mức chi phí “mỗi nơi một kiểu”.
Khi được giao nhiệm vụ, đoàn xây dựng đề án đã tiến hành tìm hiểu mô hình quản lý tại một số quốc gia như Hàn Quốc, Mỹ, Singapore, Nhật Bản và đặc biệt là Trung Quốc.
Qua phân tích, Trung Quốc có nhiều điểm tương đồng với Việt Nam, cả về đặc điểm thị trường lẫn thể chế. Do đó, đoàn đã quyết định lựa chọn quốc gia này làm địa điểm khảo sát. Chuyến đi đã khởi hành vào tháng 4/2025 với tinh thần khẩn trương và cầu thị.
“Đây là một đề án quan trọng, yêu cầu rất gấp để kịp trình Chính phủ vào tháng 6/2025. Khối lượng công việc rất lớn, vừa khảo sát thực tiễn trong nước, vừa nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế, vừa tổ chức xây dựng nội dung. Trong chuyến công tác tại Trung Quốc, đoàn đã làm việc liên tục, có ngày chỉ ngủ 2 - 3 tiếng. Lịch trình dày đặc đến mức đối tác bên nước bạn cũng phải bất ngờ”, bà Miền tâm sự.
Những vất vả trong chuyến đi đã được đền đáp xứng đáng bằng những bài học kinh nghiệm quý báu. Trên cơ sở khảo sát thực tiễn, đoàn quyết định thiết kế đề án xoay quanh ba trụ cột chính là tính an toàn, tính hiệu quả và trải nghiệm sử dụng.
Đầu tiên là tính an toàn. Đây là yếu tố được ưu tiên hàng đầu nhằm đảm bảo quyền lợi của người dân khi thực hiện giao dịch qua trung tâm. Để một bất động sản có thể xuất hiện trên hệ thống, tình trạng pháp lý rõ ràng là điều kiện tiên quyết.
Không chỉ vậy, trung tâm còn niêm yết các thông tin khác của sản phẩm như vị trí, diện tích, loại hình, tình trạng quy hoạch... Với tác dụng như một “bộ lọc”, mô hình này sẽ giúp người mua tránh gặp phải các rủi ro từ dự án “ma” hoặc không đủ điều kiện pháp lý.
Tiếp đến là tính hiệu quả. Trung tâm phải được tổ chức sao cho thủ tục nhanh chóng, thuận tiện, mang lại trải nghiệm tốt nhất cho người dân khi đi giao dịch. Điều này bao gồm cả yếu tố vị trí đặt trung tâm. Cơ quan quản lý sẽ căn cứ vào nhu cầu thực tế và quy mô giao dịch của từng địa phương để có sự bố trí hợp lý.
“Khi khảo sát tại tỉnh Sơn Đông (Trung Quốc), đại diện văn phòng luật sư và ngân hàng luôn có mặt tại sàn giao dịch bất động sản để hỗ trợ, tư vấn cho người dân. Tại trung tâm giao dịch do Nhà nước quản lý, với cơ chế một cửa liên thông và số hóa, thời gian xử lý thủ tục trở nên rất nhanh chóng. Từ khi người dân đến trung tâm cho đến lúc nhận được sổ đỏ (cả bản cứng và bản điện tử), thời gian chỉ kéo dài khoảng 1 - 2 tiếng”, bà Phạm Thị Miền cho hay.
Cuối cùng là mục tiêu số hóa dữ liệu. Trong dài hạn, đề án sẽ hướng tới việc xây dựng một hệ sinh thái giao dịch bất động sản trực tuyến – nơi khoảng cách địa lý sẽ được xóa bỏ. Đây chính là tiền đề để cơ quan quản lý có thể giải quyết được tình trạng kê khai “hai giá”.
“Khi giao dịch qua trung tâm, toàn bộ dữ liệu về bất động sản, giá trị giao dịch, thông tin bên mua, bên bán đều được số hóa và lưu trữ. Hệ thống có thể phát hiện các giao dịch bất thường bằng cách đối chiếu giá trị giao dịch với dữ liệu lịch sử giá trên thị trường, từ đó cảnh báo ngay khi phát hiện dấu hiệu bất thường”, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam chia sẻ.
Bên cạnh đó, trung tâm còn kết nối cơ sở dữ liệu về dân cư, tài chính, thuế… và liên thông với các cơ sở dữ liệu như VNeID giúp xác minh thông tin người giao dịch. Chẳng hạn, nếu phát hiện một cá nhân không có năng lực tài chính rõ ràng nhưng lại cùng lúc thực hiện nhiều giao dịch có giá trị lớn, hệ thống sẽ cảnh báo rủi ro rửa tiền, lừa đảo, gian lận tài chính.
Bà Miền cũng hé mở thêm rằng, song song với việc thiết lập hệ thống giao dịch minh bạch và số hóa toàn diện, các chế tài xử phạt hành vi kê khai sai giá hoặc gian lận thuế cũng sẽ được siết chặt. Bộ Xây dựng đang rà soát lại các quy định liên quan và nếu cần thiết có thể đề xuất bổ sung, sửa đổi những điểm chưa phù hợp trong luật hiện hành nhằm đảm bảo tính đồng bộ.
Trong đề án, trung tâm giao dịch bất động sản sẽ đóng vai trò như "lõi hệ thống". Trong khi đó, các sàn giao dịch sẽ hoạt động như những "vệ tinh" kết nối xung quanh.
“Nhà nước giữ vai trò kiến tạo và quản lý. Cụ thể, trung tâm là nơi được Nhà nước thiết lập quy chuẩn, xây dựng cơ chế, chính sách, đồng thời chịu trách nhiệm quản lý toàn bộ quá trình giao dịch. Tuy nhiên, trong mô hình này, thị trường vẫn vận hành theo cơ chế mở, tạo điều kiện để các sàn giao dịch tư nhân tham gia như những đơn vị cung cấp dịch vụ hỗ trợ người dân”, bà Miền cho hay.
Khi làm việc với các sàn môi giới, khách hàng sẽ được hỗ trợ nhiều công đoạn, từ tư vấn lựa chọn sản phẩm phù hợp, đưa đi khảo sát thực tế dự án, phân tích pháp lý, hỗ trợ hồ sơ vay vốn.
Ngoài ra, để thích ứng với bối cảnh thị trường mới, doanh nghiệp có thể bổ sung thêm các dịch vụ nhằm nâng cao trải nghiệm người dùng như công nghệ thực tế ảo (VR) để mô phỏng toàn bộ dự án; xây dựng nền tảng truy cập thân thiện; tư vấn phân tích dữ liệu thị trường, triển vọng đầu tư…
“Các sàn giao dịch tư nhân có lợi thế về tính linh hoạt. Họ nhạy bén hơn trong việc ứng dụng các giải pháp công nghệ mới khi tư vấn bán hàng. Nhiều tiện ích, dịch vụ nếu chỉ trông chờ vào bộ máy Nhà nước thì sẽ khó lòng đáp ứng toàn bộ nhu cầu”, bà Miền bình luận.
Hiện Bộ Xây dựng đã trình đề án lên Chính phủ. Bộ kỳ vọng Quốc hội sẽ thông qua nghị quyết thí điểm tại kỳ họp tháng 10/2025 để đề án có hiệu lực từ ngày 1/1/2026.
