Chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 là chủ trương lớn, thể hiện tính nhân văn sâu sắc của Đảng và Nhà nước, hướng đến mục tiêu an sinh xã hội, công bằng và “không để ai bị bỏ lại phía sau” là chỉ đạo của Thủ tướng Phạm Minh Chính tại Hội nghị sơ kết toàn quốc về phát triển nhà ở xã hội (NOXH). Nghị quyết 201/2025/QH15 về thí điểm một số cơ chế đặc thù phát triển nhà ở xã hội được Quốc hội thông qua ngày 29/5/2025 được xem là “chìa khóa” giúp TP.HCM sớm hiện thực hóa mục tiêu này.
Phát biểu tại Hội nghị triển khai Nghị quyết 201/2025/QH15 mới đây, Phó chủ tịch UBND TP.HCM Hoàng Nguyên Dinh cho biết, Nghị quyết 201 cho phép áp dụng cơ chế, chính sách đặc thù hai vấn đề chủ yếu là lập quy hoạch và lựa chọn nhà đầu tư. Trước đây, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư mất gần 8 tháng, hiện chỉ còn 45 ngày.
Trong đề án của Chính phủ đến năm 2030 thực hiện 1 triệu căn NOXH, TP.HCM được giao chỉ tiêu gần 200.000 căn, đây thật sự là một chỉ tiêu rất thách thức. “Nếu không quyết liệt triển khai, sẽ khó hoàn thành. Hiện nay, thời gian thi công dự án là khoảng 18 tháng, chúng ta nên đặt mục tiêu 12 tháng. Ngoài ra, tất cả các thủ tục nên cuốn chiếu để đến năm 2028 hoàn thành đủ chỉ tiêu hoặc hơn nữa", ông Hoàng Nguyên Dinh cho biết.
Báo cáo tại Hội nghị sơ kết toàn quốc về phát triển NOXH do Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì, báo cáo của TP.HCM đã cho thấy trong giai đoạn 2021 - 2025, Thành phố được giao hoàn thành 18.143 căn nhà ở xã hội.
Trong đó, giai đoạn 2021 - 2024 đã bàn giao 5.103 căn (mới đạt 28,1%), còn lại 13.040 căn phải hoàn thành trong năm 2025.
Sang giai đoạn 2026 - 2030, Thành phố được giao chỉ tiêu lên tới 181.257 căn, bình quân mỗi năm hoàn thành từ 25.000 đến gần 44.000 căn hộ.
Riêng trong năm 2025, TP.HCM được Chính phủ giao chỉ tiêu phát triển 13.040 căn nhà ở xã hội. Tuy nhiên, khả năng Thành phố chỉ có thể hoàn thành khoảng 6.902 căn, bằng 53% kế hoạch.
Như vậy, tính từ đầu nhiệm kỳ đến nay, Thành phố đã hoàn thành và đưa vào sử dụng hơn 5.000 căn nhà ở xã hội. Hiện có 15 dự án với quy mô hơn 16.000 căn đang được thi công. Đồng thời, để chuẩn bị nguồn cung cho giai đoạn tiếp theo, TP.HCM đang tập trung hoàn tất thủ tục pháp lý nhằm sớm triển khai 24 dự án mới, tổng cộng 25.845 căn hộ.
Để hoàn thành nhiệm vụ được giao, TP.HCM xác định việc phát triển nhà ở xã hội phải được đưa vào hệ thống chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Thành phố tiến hành rà soát toàn diện quy hoạch các khu chức năng, đồng thời dự báo quy mô dân số và nhu cầu thực tế, làm cơ sở bố trí quỹ đất cho các dự án đến năm 2030 và định hướng đến năm 2040.
Trở lại với Nghị quyết 201/2025/QH15, một điểm nhấn quan trọng là Nghị quyết quy định cơ chế hỗ trợ chủ đầu tư thông qua nguồn vốn ngân sách của Thành phố, đồng thời kiện toàn Quỹ Phát triển nhà ở. Quỹ này sẽ được quản lý minh bạch, hiệu quả, góp phần tạo điều kiện cho cán bộ, công chức, viên chức và người lao động vay vốn ưu đãi để mua nhà ở xã hội.
Ngoài ra, lãnh đạo UBND Thành phố sẽ thường xuyên làm việc với các chủ đầu tư, kịp thời tháo gỡ khó khăn, hướng dẫn tuân thủ các quy định về đầu tư, đất đai, quy hoạch và xây dựng. Việc đôn đốc tiến độ sẽ giúp bảo đảm các dự án được triển khai đúng thời hạn, nhất là trong năm 2025 - năm có ý nghĩa then chốt đối với giai đoạn đầu của chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội.
Phát biểu chỉ đạo tại Hội nghị sơ kết toàn quốc về phát triển NOXH, Thủ tướng Phạm Minh Chính khẳng định: Chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 là chủ trương lớn, thể hiện tính nhân văn sâu sắc của Đảng và Nhà nước, hướng đến mục tiêu an sinh xã hội, công bằng và “không để ai bị bỏ lại phía sau”.
Với sự quyết tâm của Chính phủ và nỗ lực tháo gỡ từ phía chính quyền Thành phố, chương trình phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM được kỳ vọng sẽ tạo ra bước chuyển lớn trong thời gian tới, góp phần hoàn thành mục tiêu dài hạn, xây dựng TP.HCM trở thành đô thị văn minh, hiện đại, nghĩa tình và phát triển bền vững.
Nếu giai đoạn 2021 - 2025 được xem là bước khởi động để hoàn thiện cơ chế và tháo gỡ điểm nghẽn, thì giai đoạn 2026 - 2030 sẽ là chặng nước rút thực sự của chương trình nhà ở xã hội tại TP.HCM. Khối lượng công việc đặt ra cho giai đoạn này cho thấy rõ quy mô và áp lực chưa từng có.
Theo chỉ tiêu Chính phủ giao, giai đoạn 2026 - 2030, TP.HCM phải hoàn thành 181.257 căn nhà ở xã hội. Để đáp ứng khối lượng rất lớn này, Thành phố đang triển khai đồng bộ nhiều giải pháp, từ quy hoạch quỹ đất với quy mô gần 2.000 ha, đến đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp tham gia đầu tư.
Ông Bùi Xuân Cường, Phó chủ tịch UBND TP.HCM cho biết, nhu cầu thực tế về nhà ở tại TP.HCM vào khoảng 900.000 căn, do đó, việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội không chỉ nhằm đáp ứng nhu cầu an cư, mà còn góp phần ổn định thị trường bất động sản và giảm áp lực tăng giá nhà ở trong dài hạn.
Ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng TP.HCM cũng cho rằng, để hoàn thành chỉ tiêu Chính phủ giao, từ nay đến năm 2030, bình quân mỗi ngày TP.HCM phải phát triển khoảng 100 căn nhà ở xã hội. Đây là áp lực rất lớn, đòi hỏi sự phối hợp đồng bộ giữa các sở, ngành, chính quyền địa phương và cộng đồng doanh nghiệp.
Để tạo dư địa thực hiện mục tiêu này, TP.HCM đang tiên phong ban hành các chính sách đặc thù hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt trong bối cảnh mở rộng không gian đô thị sau sáp nhập.
Ngày 12/9/2025, UBND TP.HCM ban hành Quyết định số 17/2025/QĐ-UBND, quy định rõ trường hợp người có nhà ở nhưng ở xa nơi làm việc vẫn được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội.
Trong lĩnh vực cải cách thủ tục hành chính, Thành phố tiếp tục rút ngắn đáng kể thời gian triển khai dự án. Nếu trước đây, quy trình lựa chọn chủ đầu tư có thể kéo dài hơn 200 ngày, thì nay đã rút xuống còn khoảng 52 ngày. Nhiều thủ tục như thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết 1/500 hay thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi được cắt giảm, giúp rút ngắn từ 25 - 30% thời gian xử lý hồ sơ.
Đồng thời, tăng cường công tác kiểm tra, giám sát, phân công rõ trách nhiệm giữa các đơn vị để tránh tình trạng chồng chéo, đùn đẩy trong quá trình triển khai.
Đáng chú ý, TP.HCM đã công bố danh mục 8 khu đất trên địa bàn Thành phố được quy hoạch để phát triển nhà ở xã hội, làm cơ sở lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án. Tổng diện tích các khu đất khoảng 9,48 ha, với quy mô dự kiến 6.157 căn hộ.
Song song với quỹ đất và thủ tục, nền tảng tài chính cũng đang được củng cố, việc cho phép lực lượng vũ trang và Tổng Liên đoàn Lao động tham gia đầu tư nhà ở xã hội đã mở rộng đáng kể nguồn lực xã hội hóa cho phân khúc này.
TP.HCM đang áp dụng đồng thời nhiều chính sách ưu đãi tài chính, từ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng của Chính phủ, nguồn vốn Ngân hàng Chính sách xã hội, gói hỗ trợ lãi suất của HFIC, Quỹ Phát triển nhà ở Thành phố với lãi suất thấp, đến các chương trình riêng của Tổng Liên đoàn Lao động.
Ngoài ra, thành phố cũng đang nghiên cứu mô hình Quỹ tiết kiệm nhà ở, cho phép người dân tích lũy từ thu nhập hàng tháng - giải pháp vừa tạo nguồn vốn dài hạn, vừa góp phần kiểm soát nhu cầu thực.
Từ góc nhìn chuyên gia, định hướng phát triển nhà ở xã hội của TP.HCM được đánh giá là phù hợp với thực tiễn vận hành của một vùng đô thị lớn, không chỉ mang tính kỹ thuật mà là một lựa chọn chính sách thực tế và dài hạn. Bởi kỳ vọng kéo giá nhà thương mại xuống mức “dễ tiếp cận” với số đông là điều không thực tế khi các yếu tố nền tảng cấu thành giá nhà gần như không thể giảm. Chính vì vậy, nhà ở xã hội cần được đặt đúng vị trí trong cấu trúc thị trường, thay vì bị kỳ vọng như một công cụ “giải cứu” toàn bộ bài toán nhà ở.
Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam, phân khúc này cần được thiết kế cho nhóm sống chủ yếu bằng thu nhập lao động như công nhân, viên chức, người làm công ăn lương. Vì đây là đối tượng mà khả năng tích lũy tài sản là hữu hạn.
Vị chuyên gia này dẫn một ví dụ thực tế là với một căn nhà giá khoảng 5 tỷ đồng, nếu hai vợ chồng không có hỗ trợ từ gia đình, thu nhập khoảng 30 - 40 triệu đồng mỗi tháng, thì cũng phải mất hàng chục năm mới có thể trả xong khoản vay, trong điều kiện chi tiêu bị siết chặt ở mức tối đa. Với phần lớn lao động phổ thông, kịch bản này gần như không khả thi.
Theo phân tích của chuyên gia, với nhóm này, nhà ở không phải là tài sản đầu tư, mà là điều kiện an cư tối thiểu để ổn định cuộc sống và tham gia thị trường lao động một cách bền vững. Ở chiều ngược lại, với nhóm lao động có trình độ, có khả năng phát triển thu nhập theo thời gian, việc chấp nhận tích lũy trong 15 - 20 năm để mua nhà là một thực tế phổ biến và có thể chấp nhận được. Vấn đề cốt lõi là chính sách phải phân loại đúng đối tượng, tránh dàn trải và kỳ vọng sai vai trò của từng phân khúc.
“Bản thân tôi vào TP.HCM năm 1993, nhưng đến năm 2006 mới mua được nhà, tức là phải thuê nhà suốt 13 năm dù làm việc trong môi trường có thu nhập tương đối tốt. Nhiều người bạn của tôi thậm chí đến 45 - 50 tuổi mới mua được nhà từ tiền lương tích lũy. Câu chuyện này không chỉ diễn ra ở Việt Nam mà ở các nước phát triển, việc mua nhà cũng luôn là bài toán khó với phần lớn người dân”, TS. Sử Ngọc Khương nói.
Khi bài toán cơ chế và nguồn lực dần được tháo gỡ, một câu hỏi khác lập tức đặt ra là: “Nhà ở xã hội sẽ có chất lượng ra sao?”. Bởi trong suy nghĩ của không ít người, nhà ở xã hội vẫn đồng nghĩa với nhà giá rẻ, tiện ích thiếu hụt, hạ tầng chắp vá và tuổi thọ công trình ngắn.
Song, thực tế triển khai tại TP.HCM cho thấy, định kiến này đang dần trở nên lạc hậu. Dự án nhà ở xã hội Tân Đông Hiệp (New Lavida) do Tập đoàn Lê Phong phát triển tại phường Dĩ An là dự án hiếm hoi cho thấy nhà ở xã hội hoàn toàn có thể được đầu tư bài bản, đồng bộ, thay vì chỉ dừng ở mức “đủ chỗ ở”.
Đặc biệt, người mua nhà tại dự án này đã được bàn giao sổ hồng (đợt 1) chỉ sau khoảng 3 tháng kể từ thời điểm nhận bàn giao. Một mốc thời gian hiếm gặp không chỉ ở phân khúc nhà ở xã hội mà cả trên thị trường nhà ở thương mại.
Ông Bùi Ngươn Phong, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Lê Phong cho biết, kết quả này đến từ việc chuẩn bị pháp lý bài bản ngay từ giai đoạn đầu dự án, cũng như sự phối hợp chặt chẽ với các cơ quan quản lý trong suốt quá trình triển khai. Ngoài ra, việc sổ hồng được trao sớm không đơn thuần là một dấu mốc thủ tục, mà là chỉ báo quan trọng về chất lượng pháp lý và năng lực thực thi của dự án.
“Trong thời gian tới, Lê Phong Group sẽ tiếp tục tổ chức bàn giao sổ hồng theo các đợt tiếp theo, nhằm mang lại sự an tâm lâu dài cho toàn thể cư dân New Lavida”, ông Bùi Ngươn Phong chia sẻ.
Trong bối cảnh nhiều dự án nhà ở từng rơi vào tình trạng chậm cấp giấy chứng nhận, đây là yếu tố góp phần củng cố niềm tin của người mua đối với phân khúc nhà ở xã hội.
Khi được cầm trên tay quyển sổ hồng, khẳng định quyền làm chủ đối với căn hộ của mình, nhiều người dân mua nhà ở xã hội tại New Lavida không dấu khỏi sự vui mừng.
Anh Lê Thanh Sơn, cư dân mua nhà tại dự án cho biết, vợ chồng anh nhận bàn giao căn hộ và về ở mới được vài tháng, nhưng đã hoàn tất thủ tục cấp sổ hồng sớm hơn nhiều so với dự tính ban đầu.
“Vợ chồng tôi thực sự bất ngờ khi được cầm sổ hồng chỉ sau một thời gian ngắn. Điều này giúp chúng tôi yên tâm hơn rất nhiều khi gắn bó lâu dài với căn nhà này. Chủ đầu tư đã giữ đúng cam kết, điều mà trước đây chúng tôi cũng có phần lo lắng khi quyết định mua nhà ở xã hội”, anh Sơn chia sẻ.
Ngoài ra, nhiều người cũng kỳ vọng rằng, từ những mô hình như New Lavida, nhà ở xã hội sẽ dần được nhìn nhận đúng hơn: không phải là lựa chọn “bất đắc dĩ”, mà là phương án an cư phù hợp với khả năng tài chính, đáp ứng nhu cầu sống lâu dài của người lao động.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cho rằng, phát triển nhà ở xã hội cần xuất phát từ tâm thế trách nhiệm đối với người mua. “HoREA kêu gọi các doanh nghiệp xem chất lượng công trình là danh dự, tuyệt đối không đưa các chi phí bất hợp lý vào giá thành. Mục tiêu là đưa đến tay người tiêu dùng những sản phẩm chất lượng, đầy đủ tiện ích cơ bản với mức giá hợp lý nhất".
Khi khung khổ chính sách ngày càng rõ ràng và thị trường phát đi tín hiệu về nhu cầu an cư rất lớn, nhà ở xã hội đang dần thay đổi vị thế trong chiến lược của các doanh nghiệp bất động sản.
Ghi nhận trong nửa cuối năm 2025 cho thấy, tại khu vực phía Nam, không khí triển khai các dự án nhà ở xã hội trở nên khẩn trương hơn bao giờ hết. Thay vì thụ động chờ giao đất, nhiều doanh nghiệp đã chủ động tìm kiếm, tiếp cận các dự án có pháp lý sạch, quy hoạch chi tiết 1/500 để thực hiện mua bán - sáp nhập (M&A), nhằm rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư, sớm đưa sản phẩm ra thị trường từ năm 2026.
Một ví dụ điển hình là Trần Anh Group, khi nhận thấy nhu cầu nhà ở rất lớn của hàng chục nghìn công nhân đang làm việc tại khu công nghiệp và các khu vực lân cận như Củ Chi, Hóc Môn (TP.HCM), doanh nghiệp đã quyết định điều chỉnh chiến lược, dành khoảng 17 ha để phát triển nhà ở xã hội. “Doanh nghiệp đang gấp rút hoàn thiện các thủ tục pháp lý cần thiết và kỳ vọng, nếu được các cơ quan chức năng hỗ trợ đẩy nhanh tiến độ cấp phép, dự án có thể được khởi công ngay trong năm 2026”, ông Trần Đức Vinh, Tổng giám đốc Trần Anh Group.
Cùng với đó, Tập đoàn Địa ốc Kim Oanh cũng đang tăng tốc triển khai chiến lược phát triển nhà ở xã hội với quy mô lớn hơn. Doanh nghiệp này đặt mục tiêu nâng tổng số căn nhà ở xã hội từ khoảng 18.500 căn hiện nay lên 50.000 căn vào năm 2028, đồng hành cùng Chính phủ thực hiện Đề án phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030.
Theo chia sẻ của bà Đặng Thị Kim Oanh, Chủ tịch Hội đồng quản trị, Tổng giám đốc Kim Oanh Group, các dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp phát triển sẽ được quy hoạch và thiết kế, thi công theo chuẩn nhà ở xã hội Singapore, trong số đó có dự án K-Home New City (TP.HCM).
Không chỉ các doanh nghiệp bất động sản chuyên nghiệp, làn sóng phát triển nhà ở xã hội còn thu hút sự tham gia của các đơn vị lớn trong lĩnh vực xây dựng hạ tầng. Tổng công ty Xây dựng số 1 (CC1) mới đây đã công bố kế hoạch tái cơ cấu, mở rộng hoạt động sang phân khúc nhà ở xã hội, với định hướng tìm kiếm quỹ đất tại các địa bàn có mật độ khu công nghiệp cao như TP.HCM và Đồng Nai.
Bên cạnh đó, thị trường cũng ghi nhận sự quan tâm và tham gia của nhiều tên tuổi lớn khác như Vingroup, Nam Long, Phú Đông… Sự nhập cuộc ngày càng rõ nét của các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, kinh nghiệm phát triển dự án và năng lực thi công được kỳ vọng sẽ tạo ra sự cạnh tranh tích cực về tiến độ và chất lượng sản phẩm. Trong bối cảnh đó, người mua nhà ở xã hội, những người có nhu cầu an cư thực, chính là đối tượng hưởng lợi lớn nhất.
Mới đây, Sở Xây dựng TPHCM đã công bố 8 khu đất dự kiến xây NOXH. 8 lô đất này được TPHCM đưa ra để cho các doanh nghiệp đăng ký thực hiện dự án NOXH. Dựa vào số lượng các nhà đầu tư đăng ký, Sở Xây dựng và các cơ quan tham mưu cho UBND TP.HCM lựa chọn nhà đầu tư để triển khai dự án. 8 khu đất bao gồm:
- Khu đất 0,98 ha tại đường Tam Đa, phường Long Phước, quy mô dự kiến cung cấp 300 căn NƠXH.
- Khu đất 4,7 ha tại phường Rạch Dừa, quy mô dự kiến 2.295 căn.
- Lô CT3 Khu tái định cư 38 ha, phường Đông Hưng Thuận, diện tích 7.147,8 m2, số căn hộ dự kiến là 700 căn.
- Lô CT4 Khu ái định cư 38 ha, phường Đông Hưng Thuận có diện tích sử dụng đất 7.077,1 m2, dự kiến xây 700 căn.
- Lô CT6 Khu ái định cư 38 ha, phường Đông Hưng Thuận, diện tích sử dụng đất 11.836,3 m2; dự kiến 800 căn.
- Lô CT7 Khu ái định cư 38 ha, phường Đông Hưng Thuận, diện tích sử dụng đất 4.850,8 m2; quy mô 570 căn.
- Khu đất số 61B, đường số 16, phường Khánh Hội, diện tích 3.812,3 m2, quy mô dự kiến 504 căn.
- Khu đất số 314 Âu Dương Lân, phường Chánh Hưng, diện tích 3.534,8 m2, quy mô xây dựng 288 căn.
