Ảnh minh họa.

Cầu tăng, giá thuê tăng

Báo cáo thị trường quý III/2023 của Bộ Xây dựng đánh giá, trong thời gian qua, vẫn tiếp tục xu hướng dịch chuyển dòng vốn đầu tư của các tập đoàn đa quốc gia vào Việt Nam, khiến nhu cầu về bất động sản khu công nghiệp tăng trưởng tích cực.

Nhu cầu thuê và công suất cho thuê bất động sản công nghiệp trong quý III có xu hướng tăng nhẹ so với quý II. Trong đó, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp phía Bắc và phía Nam đều duy trì khoảng 85 - 90% đối với cả loại hình đất công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn.

Tỷ lệ giao dịch đất công nghiệp tăng khoảng 5,9% so với quý trước, tính chung 3 quý đầu năm 2023 cao hơn 20% so với cả năm 2022. Giá cho thuê bình quân tại các khu công nghiệp trong quý III cơ bản ổn định so với quý trước.

Nguồn cầu và giá thuê duy trì ổn định đã giúp các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản công nghiệp giữ được đà tăng trưởng trong quý vừa qua. Trong quý III/2023, Tổng công ty Viglacera ghi nhận doanh thu thuần hợp nhất đạt 3.471 tỷ đồng, tăng 8% so với cùng kỳ nhờ doanh thu mảng cho thuê hạ tầng khu công nghiệp tăng mạnh. Doanh nghiệp báo lãi sau thuế ở mức 434 tỷ đồng, tăng 64% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ban lãnh đạo Viglacera cho biết, mảng bất động sản đóng góp chính vào kết quả kinh doanh, đặc biệt là bất động sản khu công nghiệp với doanh thu đạt hơn 3.850 tỷ đồng, tăng 40% so với cùng kỳ.

Tương tự, Tổng công ty Sonadezi cũng ghi nhận doanh thu trong quý III/2023 đạt 1.299 tỷ đồng, đóng góp chính vẫn là mảng kinh doanh khu công nghiệp. Lợi nhuận gộp của Sonadezi tăng 12% so với cùng kỳ, lên mức 480 tỷ đồng.

Ở chiều ngược lại, cũng có một số doanh nghiệp ghi nhận doanh thu và lợi nhuận trong quý suy giảm, song nguyên nhân chủ yếu là do các hợp đồng cho thuê hạ tầng công nghiệp chưa đến thời điểm đáp ứng điều kiện ghi nhận doanh thu một lần theo quy định của Bộ Tài chính.

Chẳng hạn, với Tổng công ty IDICO, trong quý vừa qua ghi nhận doanh thu chỉ đạt 1.443 tỷ đồng, giảm 30%; lãi sau thuế cổ đông công ty mẹ là 161 tỷ đồng, giảm 61% so với cùng kỳ năm trước. Doanh thu của công ty giảm chủ yếu do mảng cho thuê hạ tầng khu công nghiệp sụt giảm, trong khi mảng điện và thu phí đường bộ vẫn ổn định.

Dù vậy, tại thời điểm cuối tháng 9/2023, IDICO ghi nhận 5.372 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện. Đây là khoản tiền cho thuê đất, phí quản lý và sử dụng hạ tầng nhận trước tại các khu công nghiệp. Chủ yếu là doanh thu chưa thực hiện tại Dự án Khu công nghiệp Phú Mỹ 2 mở rộng (1.571 tỷ đồng), Phú Mỹ 2 (1.389 tỷ đồng), Võ Quế 2 (741 tỷ đồng)… Khi đủ điều kiện ghi nhận, 5.372 tỷ đồng này sẽ đóng góp rất lớn vào sự tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận của IDICO.

Lợi thế nghiêng về doanh nghiệp có quỹ đất lớn

Ông John Campbell, Phó giám đốc, kiêm Trưởng bộ phận Dịch vụ công nghiệp Savills Việt Nam đánh giá, Chỉ số Nhà quản trị mua hàng (PMI) và sản xuất công nghiệp tăng trưởng cho thấy nhiều hứa hẹn của thị trường.

Savills ghi nhận, ngày càng có nhiều yêu cầu và số lượt khảo sát các địa điểm từ doanh nghiệp sản xuất, hậu cần và thương mại điện tử đa quốc gia. Điều này phản ánh thị trường công nghiệp ở Việt Nam đang thay đổi với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư hơn. Do đó, bất động sản công nghiệp tiếp tục là phân khúc khởi sắc trong nhiều năm nữa.

Còn CBRE Việt Nam dự báo, trong 2 năm tới, giá thuê đất công nghiệp dự kiến tăng 6 - 10% tại khu vực phía Bắc và 4 - 8% ở phía Nam. Nhu cầu khả quan từ nhóm ngành và nhiều quốc tịch thuê giúp thúc đẩy giá thuê tăng ở nhiều địa phương.

Trong bối cảnh này, các doanh nghiệp có quỹ đất lớn, sẵn sàng cho thuê được đánh giá là nắm giữ nhiều lợi thế. Chẳng hạn, với Công ty cổ phần Long Hậu, dù trong quý III/2023 không ghi nhận doanh thu từ hoạt động cho thuê đất công nghiệp, song các nhà phân tích vẫn nhìn nhận khả quan về tình hình hoạt động của doanh nghiệp trong thời gian tới.

Trong báo cáo phân tích mới đây, Công ty Chứng khoán Vietcap cho biết, Khu công nghiệp Long Hậu 3 (tổng diện tích 124 ha) đã hoàn thành đền bù 91% và đã thanh toán 83% tiền sử dụng đất. Ước tính, quỹ đất khu công nghiệp có thể cho thuê còn lại khoảng 44 ha, có thể mang lại doanh thu 2.600 tỷ đồng với giá trung bình là 246 USD/m2/chu kỳ thuê (giá chào bán hiện tại khoảng 260 USD/m2/chu kỳ thuê).

Tương tự, với IDICO, Công ty chứng khoán VCBS Research dự báo, kết quả kinh doanh của doanh nghiệp này sẽ tăng trưởng mạnh trong thời gian tới nhờ sở hữu danh mục 10 khu công nghiệp (tổng diện tích lên tới 3.267 ha), tập trung chủ yếu tại các vùng trọng điểm kinh tế lớn ở miền Bắc và khu vực Đông Nam Bộ. Đáng chú ý, IDICO hiện còn hơn 677 ha có thể cho thuê tại Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bắc Ninh và Thái Bình.

Trong khi đó, Viglacera đang sở hữu và vận hành 12 khu bất động sản công nghiệp, hiện còn khoảng 740 ha đất cho thuê. Các khu công nghiệp của doanh nghiệp này tại Bắc Ninh như Yên Phong IIC, Yên Phong MR, Thuận Thành đều còn diện tích lớn, nằm gần tam giác kinh tế Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, có giá thuê cao, hứa hẹn đem lại khoản doanh thu lớn.