Một dự án bất động sản lớn gần Sân bay Long Thành (tỉnh Đồng Nai) Ảnh: Lê Toàn

Cánh cửa rộng hơn

Từng tư vấn cho nhiều Việt kiều về Việt Nam mua bất động sản, luật sư Lê Minh Phiếu, Giám đốc Công ty Luật LMP cho biết, ông cùng khách hàng của mình phải trải qua nhiều vất vả, gian truân mới tìm mua được một căn nhà, nhưng pháp lý chỉ là giấy hợp đồng sang nhượng, không được đứng tên trên sổ hồng.

Lý do là, theo Luật Nhà ở hiện hành, có 3 đối tượng được sở hữu nhà, gồm người Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam và người nước ngoài đang làm việc ở Việt Nam (sở hữu 50 năm). Trong đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài gồm hai nhóm đối tượng: có quốc tịch Việt Nam, nhưng định cư ở nước ngoài; người gốc Việt, nhưng không còn quốc tịch Việt Nam.

Người có quốc tịch Việt Nam, nhưng lâu không ở Việt Nam vẫn được quyền mua bất động sản. Nhưng với Việt kiều không còn quốc tịch Việt Nam, thì phải xin xác nhận là có gốc ở Việt Nam để được mua bất động sản. Tuy nhiên, Việt kiều cũng chỉ được mua căn hộ hoặc nhà liền thổ tại các dự án bất động sản, không được đứng tên mua nền đất.

Hiện có 600.000 - 700.000 Việt kiều là doanh nhân, trí thức có trình độ cao (chiếm 10 - 12% cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài), nhiều người muốn trở về quê hương để đầu tư, kinh doanh hoặc sinh sống, nên nhu cầu mua nhà ở tại Việt Nam là rất lớn.

- Ông Peter Hồng, Phó chủ tịch thường trực Hiệp hội Doanh nhân Việt Nam ở nước ngoài

Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành cũng không cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê tại Việt Nam. Quy định này đã bỏ lỡ một nguồn vốn lớn mà Việt kiều muốn đổ về Việt Nam để đầu tư, kinh doanh.

Bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Dịch vụ bất động sản Eximrs thông tin, trong quá trình bán hàng, có nhiều khách hàng là Việt kiều, người nước ngoài ngỏ ý muốn mua sản phẩm. Tuy nhiên, chủ đầu tư và đơn vị phân phối đều bối rối, vì không biết dự án có được bán cho những đối tượng khách hàng này hay không.

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được Quốc hội thông qua cuối năm 2023, có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, có khá nhiều nội dung mới, sẽ tác động mạnh đến thị trường trong thời gian tới. Một trong những điểm mới đó là việc bỏ phân biệt giữa công dân trong nước với Việt kiều trong mua bán bất động sản trong nước.

Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (quốc tịch Việt Nam) có quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai như công dân Việt Nam trong nước, nghĩa là được kinh doanh bất động sản như công dân trong nước.

Như vậy, Việt kiều sẽ được đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật.

Riêng đối với người gốc Việt định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam (không mang quốc tịch Việt Nam), thì chỉ được kinh doanh bất động sản theo các hình thức như luật hiện hành.

Quy định trên đồng bộ với Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định theo hướng dẫn chiếu người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh, thì được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai.

Như vậy, quy định của 3 luật đã thông qua là cơ bản thống nhất, đồng bộ, nhằm đảm bảo Việt kiều còn giữ quốc tịch Việt Nam có quyền sử dụng đất, quyền kinh doanh tại Việt Nam như công dân trong nước.

Thị trường được trợ lực nhờ dòng kiều hối

Theo luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM, với quy định mới, Việt kiều sẽ dễ dàng hơn trong việc sở hữu và kinh doanh bất động sản trong nước. Nếu trước đây, dù quy định cho phép Việt kiều được mua bất động sản trong nước, nhưng nhiều người phải nhờ người thân đứng tên. Cũng chính vì lo ngại thủ tục, quy định phức tạp, không được đứng tên sổ hồng, nên nhiều Việt kiều ngần ngại, không mua bất động sản trong nước.

“Quy định mới đã tạo sự bình đẳng giữa người dân trong nước và kiều bào trong việc đầu tư, kinh doanh bất động sản. Khi được mua nhà, có quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất như công dân trong nước, họ sẽ chuyển tiền về đầu tư, mua nhà ở Việt Nam. Như vậy, thị trường bất động sản sẽ có thêm nhu cầu lớn từ Việt kiều, thêm đầu ra cho nguồn cung nhà ở cao cấp đang vượt cầu”, luật sư Hậu chia sẻ.

Ngân hàng Nhà nước - Chi nhánh TP.HCM cho biết, lượng kiều hối về Thành phố trong năm 2023 đạt gần 9 tỷ USD, tăng 35% so với năm 2022. Đây là mức kiều hối cao nhất từ trước đến nay. Nếu so sánh với vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trong năm qua của TP.HCM đạt 3,4 tỷ USD, thì nguồn kiều hối chuyển về nước cao gần gấp 3 lần.

Còn trên cả nước, Ngân hàng Thế giới (WB) cho biết, lượng kiều hối chảy về Việt Nam năm 2024 có thể đạt 14,4 tỷ USD.

Ông Peter Hồng, Phó chủ tịch thường trực Hiệp hội Doanh nhân Việt Nam ở nước ngoài, cũng là một Việt kiều (Canada) cho biết, hiện có khoảng 5,5 triệu người Việt Nam ở nước ngoài, với hơn 1 triệu người là thế hệ F2, F3 mang quốc tịch nước ngoài.

Do đó, khi chính sách mở rộng cửa hơn, nguồn kiều hối có thể được sử dụng nhiều hơn để vực dậy thị trường bất động sản. Hiện tại, nhiều Việt kiều mong muốn định cư tại Việt Nam, nhưng họ gặp khó khăn trong việc mua nhà, cũng không biết nơi mua, giá cả và quyền sở hữu như thế nào.

Đánh giá nhu cầu mua nhà ở Việt Nam của người nước ngoài nói chung và bà con Việt kiều nói riêng, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Kinh doanh CBRE Việt Nam cho biết, CBRE đã thực hiện nhiều giao dịch với người nước ngoài, Việt kiều và nhận thấy, nhu cầu mua nhà của họ rất cao. Trong gần 10 năm qua, với gần 5.000 giao dịch đã được CBRE thực hiện, có tới 45% thuộc về khách hàng nước ngoài.

“Hiện nay, nguồn cung nhà ở giá cao chiếm tỷ trọng lớn, nếu nới điều kiện cho phép người nước ngoài được sở hữu sẽ kích cầu mạnh mẽ phân khúc này. Chưa kể, đây cũng là một giải pháp thu hút lao động giỏi, thu hút nhân tài. Khi những người giỏi vào Việt Nam làm việc, gắn bó lâu dài với Việt Nam, thì chắc chắn, họ sẽ có nhu cầu về chỗ ăn, chỗ ở, từ đó kích thích đầu tư…”, đại diện CBRE phân tích.