Nguồn cung tăng trưởng ổn định

Báo cáo mới đây của DKRA Group về thị trường bất động sản nhà ở tại TP.HCM và vùng phụ cận cho thấy, nguồn cung phân khúc căn hộ sơ cấp trên thị trường đạt 23.459 căn, tăng 6% so với năm 2023.

Phần lớn tập trung tại TP.HCM và Bình Dương, chiếm tỷ trọng lần lượt 53,9% và 39,9% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Trong đó, căn hộ hạng A tại TP.HCM chiếm ưu thế, một số dự án mở bán mới tại khu Đông ghi nhận mức giá 80 - 130 triệu đồng/m2.

Sức cầu toàn thị trường ghi nhận tín hiệu hồi phục, lượng tiêu thụ sơ cấp tăng 24% so với năm trước, các giao dịch tập trung ở những dự án mở bán vào dịp cuối năm. Giá bán thứ cấp tại Bình Dương tăng 7%, TP.HCM dao động 6 - 14%; đặc biệt, một số dự án dọc tuyến Metro số 1 tăng 19 - 25% so với cuối năm 2023, phản ánh lợi thế từ hạ tầng giao thông.

“Trong năm 2025, nguồn cung dự kiến dao động 13.000 - 15.000 căn, tập trung tại hai thị trường là TP.HCM và Bình Dương. Căn hộ hạng A tại TP.HCM được dự báo tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường, tập trung tại khu Đông; căn hộ hạng B và hạng C chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới tại Bình Dương và các tỉnh giáp ranh còn lại”, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư của DKRA Group nhận định.

Còn theo số liệu từ CBRE Việt Nam, năm 2024 đã chứng kiến sự bùng nổ về nguồn cung căn hộ tại Hà Nội, với hơn 30.900 căn hộ được mở bán mới, tăng gấp 3 lần so với năm 2023. Đây là mức cao nhất ghi nhận từ năm 2020, phần lớn tập trung vào các dự án cao cấp tại Nam Từ Liêm và Gia Lâm - những khu vực có sự hiện diện của các đại đô thị với hạ tầng hoàn chỉnh và lượng cư dân ổn định.

Giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tính đến quý IV/2024 đạt mức 72 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT), tăng 36% so với năm trước và 12% so với quý trước. Đây là mức tăng mạnh nhất trong vòng 8 năm qua, phản ánh sự khan hiếm nguồn cung ở các phân khúc trung cấp và bình dân.

Đặc biệt, các khu vực xa trung tâm như Đông Anh và Văn Giang (Hưng Yên) đang nổi lên với nguồn cung cao cấp nhờ sự phát triển của các khu đô thị lớn. Một dự án trung cấp tại Thạch Thất mở bán trong quý IV/2024 cũng ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao, góp phần giải tỏa phần nào áp lực thiếu hụt nguồn cung trong phân khúc này.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Trưởng bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội dự kiến tiếp tục duy trì nguồn cung dồi dào với hơn 31.000 căn hộ mở bán mới. Nguồn cung tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, mở rộng ra các khu vực phía Nam (Hoàng Mai), phía Đông (Long Biên) và phía Tây (Đan Phượng).

“Giá bán sơ cấp tại Hà Nội được kỳ vọng sẽ tăng 6-8% mỗi năm, nhờ sự góp mặt của nhiều dự án lớn với pháp lý hoàn thiện và hạ tầng hiện đại. Trong khi đó, tại TP.HCM, thị trường căn hộ cao cấp và hạng sang vẫn sẽ dẫn dắt xu hướng. Với sự hoàn thiện của hạ tầng giao thông như tuyến Metro số 1, TP.HCM tiếp tục thu hút nhà đầu tư trong và ngoài nước, đảm bảo mức tăng giá ổn định cho thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp”, ông Kiệt nói.

Kịch bản kỳ vọng cho thị trường

Theo bà Phạm Thị Nguyên Thanh, Tổng giám đốc Dat Xanh Services - FERI, dòng sản phẩm dẫn dắt thị trường bất động sản năm 2025 là căn hộ.

“Khảo sát của chúng tôi cho thấy, trên 70% khách hàng sẽ tiếp tục lựa chọn căn hộ để mua trong năm 2025. Có thể nói, phân khúc căn hộ sẽ dẫn dắt thị trường”, bà Thanh  nói.

CEO của Dat Xanh Services - FERI dự báo, thị trường bất động sản nhà ở trong năm 2025 sẽ có những chuyển biến tích cực, với nguồn cung mới được cải thiện đáng kể so với năm 2024.

Tuy nhiên, mức độ tăng trưởng và tỷ lệ hấp thụ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, tạo nên 3 kịch bản khác nhau là “kịch bản thách thức”, “kịch bản kỳ vọng”, “kịch bản lý tưởng”. Trong đó, các chuyên gia nghiêng nhiều về dự báo cho kịch bản kỳ vọng với nguồn cung mới dự báo tăng 30 - 40%, lãi suất thả nổi ở mức 10-12%, giá bán tăng 10-15% và tỷ lệ hấp thụ đạt 35-40%.

“Đây là kịch bản khả thi nhất, phản ánh sự tăng trưởng được cải thiện tích cực hơn của thị trường”, ông Lưu Quang Tiến, Phó viện trưởng Dat Xanh Services - FERI nói.

Tương tự, ông Trần Khánh Quang, Giám đốc Công ty Đầu tư bất động sản Việt An Hòa cho rằng, căn hộ có mức giá 50 - 70 triệu đồng/m2 tại khu vực TP.HCM sẽ thu hút người mua. Đặc biệt, Bình Dương nổi bật với tốc độ đô thị hóa nhanh, trở thành đối thủ cạnh tranh trực tiếp với TP.HCM về căn hộ giá bình dân.

“Trong năm 2025, phân khúc căn hộ vẫn sẽ tiếp tục dẫn đầu. Bên cạnh đó, phân khúc nhà phố cũng sẽ phát triển tốt. Bởi hiện nay, các chủ đầu tư đang sở hữu quỹ đất lớn và tập trung vào các dự án nhà phố, biệt thự vườn. Phân khúc này sẽ trở thành một thị trường mới trong năm 2025, đặc biệt là nhà phố ven đô, gần các thành phố lớn”, ông Quang nhận định.