Tại dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) mới nhất, Bộ Tài chính đã đề xuất 2 phương án đánh thuế thu nhập cá nhân dựa theo lợi nhuận thu được từ chuyển nhượng bất động sản. Mục đích của chính sách nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ, “lướt sóng” và thất thu thuế.

Bộ Tài chính nêu rõ, hiện có nhiều ý kiến cho rằng, cần nghiên cứu quy định thu thuế thu nhập cá nhân 20% trên thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Thu nhập tính thuế sẽ được xác định bằng giá chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan.

Thời gian nắm giữ bất động sản càng lâu, mức thuế suất khi chuyển nhượng sẽ càng thấp. Ảnh: Thanh Vũ

Tuy nhiên, để thực hiện hiệu quả việc tính thuế theo phương pháp này, đòi hỏi phải có cơ sở dữ liệu về lịch sử giao dịch của bất động sản để xác định giá vốn của bất động sản, điều kiện về hóa đơn, chứng từ chứng minh các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng… 

Trong khi đó, thị trường lại đang phát sinh tình trạng cá nhân kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn nhiều so với giá thực tế mua bán. Mục đích nhằm giảm số thuế phải nộp, gây thất thu thuế của Nhà nước.

Căn cứ vào tình hình hiện nay, Bộ Tài chính đã đề xuất:

1. Trường hợp xác định được giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản.

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng thu nhập tính thuế nhân với thuế suất 20% theo từng lần chuyển nhượng.

Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá bán trừ giá mua và các khoản chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

2. Trường hợp không xác định được giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản.

Thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng giá bán nhân với thuế suất như sau:

Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ dưới 2 năm: 10%;

Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 2 năm đến dưới 5 năm: 6%;

Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 5 năm đến dưới 10 năm: 4%;

Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 10 năm trở lên và bất động sản có nguồn gốc từ nhận thừa kế: 2%.

Thời gian nắm giữ bất động sản tính từ khi cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, từ ngày Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) có hiệu lực đến thời điểm chuyển nhượng.

Đối với bất động sản có nguồn gốc từ nhận thừa kế không tính theo thời gian nắm giữ mà việc chuyển nhượng sẽ áp dụng theo thuế suất 2% (như hiện hành). Bộ Tài chính lý giải rằng, theo quy định của Bộ luật Dân sự, thừa kế là việc dịch chuyển tài sản của người đã chết cho người còn sống (khác với cho, tặng bất động sản).

Khi cá nhân nhận thừa kế đã được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân hiện hành. Sau đó, nếu người thừa kế chuyển nhượng bất động sản có nguồn gốc từ nhận thừa kế thì phải nộp thuế theo quy định, nhưng việc chuyển nhượng này không nhằm mục đích đầu cơ hay kinh doanh kiếm lời như các hoạt động mua bán bất động sản khác.

Theo Bộ Tài chính, một số quốc gia đã áp dụng thuế đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản dựa theo suất giao dịch, thời gian mua - bán lại bất động sản. Nếu thời gian này diễn ra càng nhanh thì thuế suất càng cao, diễn ra chậm hơn thì thuế suất thấp hơn.

Ví dụ tại Đức, quốc gia này có hai sắc thuế chính để hạn chế đầu cơ bất động sản là thuế chuyển nhượng bất động sản và thuế thu nhập. Thuế thu nhập từ bất động sản áp dụng mức thuế suất từ 14% đến 42%. 

Cá nhân mua bán bất động sản sẽ được miễn thuế thu nhập khi bất động sản được sở hữu trên 10 năm hoặc bất động sản không được xem là tài sản với mục đích kinh doanh (tức là nếu cá nhân sở hữu bất động sản này có hoạt động giao dịch bán bất động sản 3 lần trong vòng 5 năm thì tài sản được cá nhân này sở hữu là bất động sản kinh doanh).

Tại Mỹ, chính sách chống đầu cơ bất động sản tùy thuộc vào luật pháp riêng tại từng tiểu bang. Tại thành phố San Francisco thuộc tiểu bang California quy định, nếu một người mua nhiều bất động sản và bán trong thời gian dưới 5 năm thì sẽ chịu mức thuế chuyển nhượng nhà là 24% nếu bán trong năm đầu tiên sau khi mua nhà; ở mức 22% nếu bán trong thời gian từ 1 - 2 năm.

Mức thuế sẽ lên tới 20% nếu bán trong thời gian từ 2 - 3 năm; ở mức 18% nếu bán trong thời gian 3 - 4 năm và giảm còn 14% nếu bất động sản được chuyển giao cho người khác từ 4 - 5 năm kể từ khi mua.

Tại Singapore, đất mua đi, bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua - bán; sau 2 năm thì mức thuế suất là 50%; sau 3 năm là 25%.

Tại Đài Loan, giao dịch bất động sản thực hiện trong năm đầu sau khi mua áp dụng thuế suất là 15%, thực hiện sau năm đầu và trong năm thứ hai sau khi mua thì thuế suất là 10%.

Tại Malaysia, thuế thu nhập bất động sản từ việc thanh lý tài sản (theo luật có hiệu lực năm 2014) theo tỷ lệ và thời gian nắm giữ như sau: 30% trong thời gian nắm giữ lên đến 3 năm; 20% cho thời gian nắm giữ trên 3 - 4 năm; 15% cho thời gian nắm giữ trên 4 - 5 năm.