Triển vọng sáng

Số liệu do Tổng cục Thống kê công bố mới đây cho thấy, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) thực hiện 7 tháng đầu năm 2022 đạt mức cao nhất trong 5 năm gần đây, đạt 11,57 tỷ USD, tăng 10,2% so với cùng kỳ. Dòng vốn FDI thực chảy vào nền kinh tế là một trong những động lực quan trọng thúc đẩy nhu cầu thuê đất công nghiệp cũng như trực tiếp tác động đến ngành này.

Chính vậy, tại Talkshow Chọn danh mục kỳ 14 với chủ đề “Sức hút cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp”, bà Ngô Thị Kim Thanh, chuyên gia cao cấp chiến lược đầu tư của Trung tâm Phân tích và Tư vấn đầu tư (CTCP Chứng khoán SSI) nhận định, nhu cầu thuê đất sẽ tăng trưởng tích cực trong nửa cuối năm 2022 và năm 2023.

Nguyên nhân là, các chuyến bay quốc tế được nối lại sau khi Việt Nam mở cửa giúp các nhà đầu tư FDI sớm hoàn thành thủ tục thuê đất. Quan trọng hơn, dòng vốn FDI sẽ tiếp tục chảy vào do có sự dịch chuyển nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam khi chính sách zero-Covid tiếp tục duy trì tại nước này.

Trong khi nhu cầu đất công nghiệp được kỳ vọng sẽ phục hồi tích cực khi nền kinh tế mở cửa, thì nguồn cung bất động sản khu công nghiệp không quá dồi dào. Số liệu từ Công ty phân tích thị trường JLL cho thấy, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp phía Nam đạt 85% và ở khu vực phía Bắc là 80%. Theo đánh giá của chuyên gia phân tích từ Công ty Chứng khoán SSI, đây là tỷ lệ khá cao.

Một bản kế hoạch lớn về quy hoạch xây dựng khu công nghiệp giai đoạn 2021-2025 đã được trình lên Chính phủ. Tuy nhiên, cần 3-4 năm nữa để các khu công nghiệp đi vào hoạt động, giúp giảm áp lực tỷ lệ thuê đất. Trong khi đó, so với cùng kỳ, giá thuê đất đã tăng 6-7% ở phía Bắc và tăng 8-9% tại khu vực phía Nam. Trong một báo cáo phân tích gần đây, Công ty Chứng khoán SSI cũng dự báo, giá thuê đất khu công nghiệp sẽ tiếp tục tăng 8-20% so với cùng kỳ, tùy khu vực.

Nhu cầu thuê và giá thuê tăng là động lực khiến công ty chứng khoán này dự báo tăng trưởng lợi nhuận nhóm bất động sản khu công nghiệp sẽ ở mức hai con số. Theo dự báo của Công ty Chứng khoán SSI, lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp niêm yết có thể tăng 24% so với cùng kỳ.

Dòng tiền phân hóa

Kết quả kinh doanh nửa đầu năm 2022 đã ghi nhận sự tăng trưởng đáng chú ý tại nhiều doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp, đặc biệt là các “ông lớn”. Becamex báo lãi quý II/2022 đạt 1.079 tỷ đồng, tăng 90% so với cùng kỳ và cũng là mức cao kỷ lục từ thời điểm tổng công ty này cổ phần hóa năm 2018. Doanh thu từ kinh doanh bất động sản, bất động sản đầu tư tiếp tục là nguồn thu chính, đóng góp 72% tổng doanh thu gần 2.100 tỷ đồng.

Chúng tôi yêu thích các cổ phiếu của các doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê, đã thực hiện giải phóng mặt bằng như IDC (IDICO), BCM (Becamex), KBC (Kinh Bắc), VGC (Viglacera). Về mặt định giá, hai cổ phiếu vẫn còn nhiều dư địa tăng giá là IDC và BCM.

- Bà Ngô Thị Kim Thanh, chuyên gia cao cấp chiến lược đầu tư, Công ty Chứng khoán SSI

Lợi nhuận quý II/2020 của Viglacera cũng tăng gần 98%. Mảng kinh doanh bất động sản khu công nghiệp ngày càng quan trọng hơn với tổng công ty này, bên cạnh mảng vật liệu xây dựng. Theo lãnh đạo Viglacera, bất động sản khu công nghiệp tiếp tục phát huy vai trò dẫn dắt đóng góp chủ yếu vào mức tăng trưởng lợi nhuận của Công ty so với cùng kỳ.

Kết quả kinh doanh của IDICO, theo chia sẻ của ông Phan Văn Chính, Phó tổng giám đốc IDICO, cũng đã vượt kế hoạch đề ra. “Kết quả kinh doanh 6 tháng đầu năm cao hơn nhiều so với kế hoạch. Theo đà, lợi nhuận 6 tháng cuối năm sẽ vượt cao hơn, kỳ vọng năm 2022 vượt kế hoạch”, ông Chính tiết lộ tại Talkshow Chọn danh mục kỳ 14.

Tuy vậy, mức tăng trưởng tích cực không xuất hiện đồng đều ở tất cả doanh nghiệp. Doanh thu và lợi nhuận tại CTCP Phát triển khu công nghiệp Tín Nghĩa (TIP) giảm lần lượt 35% và 44% so với cùng kỳ. Nguyên nhân chính, theo giải trình của công ty này, là do doanh thu giảm trong kỳ do hoạt động kinh doanh đất nền của công ty con Tín Khải không phát sinh. Tuy nhiên, tách riêng doanh thu phí kết cấu hạ tầng và cho thuê đất, kết quả kinh doanh cũng chỉ đi ngang.

Dù hưởng lợi từ xu hướng đầu tư của các nhà đầu tư trong và ngoài nước, nhưng không phải tất cả doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp cùng hưởng lợi. Tương tự, trong bối cảnh dòng vốn trên thị trường chứng khoán có sự phân hóa do dòng tiền cá nhân không dồi dào như năm 2021, thị trường có sự thay đổi nhanh giữa các nhóm ngành và phân hóa trong bản thân mỗi nhóm. Theo bà Kim Thanh, các khu công nghiệp còn diện tích đất cho thuê sẽ cải thiện được tỷ suất lợi nhuận gộp.

“Chúng tôi yêu thích các cổ phiếu của các doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê, đã thực hiện giải phóng mặt bằng như IDC (IDICO), BCM (Becamex), KBC (Kinh Bắc), VGC (Viglacera). Về mặt định giá, hai cổ phiếu vẫn còn nhiều dư địa tăng giá là IDC và BCM”, vị chuyên gia từ Công ty Chứng khoán SSI nhận định.