Nhà đầu tư đi xem dự án đất nền tại tỉnh Long An Ảnh: V.D

Kênh đầu tư “ăn chắc mặc bền”

Quan sát diễn biến thị trường bất động sản năm qua, có thể thấy, đây là năm ảm đạm nhất của thị trường đất nền. Theo đó, giá của phân khúc này liên tục giảm sâu, trong khi giao dịch nhỏ giọt, không có thanh khoản.

Nguyên nhân chính của tình trạng trên do đất nền là phân khúc không có giá trị khai thác ngay và chỉ mang tính đầu tư, trong khi giá ảo nhiều, nên khá rủi ro.

Loại hình đất nền thường xuyên bị thổi giá và chỉ quay về mức giá ban đầu khi thị trường mất thanh khoản. Giá đất nền ở một số khu vực hiện nay đã giảm 50-60% so với thời điểm “sốt nóng”, nhưng vẫn rất khó giao dịch.

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng nêu rõ, đất nền thời gian qua trải qua nhiều nhịp giảm giá, từ 30% đến 50%, nhưng vẫn ế. Báo cáo này nêu rõ, đây chỉ là mức giảm so với thời kỳ “đỉnh sốt”, chứ chưa thực sự sát với giá trị thực.

Trong quý cuối năm 2023, lượng tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ có xu hướng giảm mạnh, nhưng phân khúc đất nền lại tăng lên. VARS thông tin, thị trường đất nền vẫn trong giai đoạn ảm đạm, thanh khoản kém, giá bán tiếp tục giảm ở nhiều nơi.

Dẫu vậy, với tâm lý “tấc đất tấc vàng”, nhu cầu tích sản hay sở hữu nhà đất đã ăn sâu vào tâm trí các nhà đầu tư. Khảo sát về loại hình bất động sản được quan tâm nhất trong năm 2024 do trang tin Batdongsan thực hiện mới đây cho thấy, 33% số người được hỏi cho biết, họ quan tâm tới đất nền, dù loại hình này có lượng giao dịch sụt giảm mạnh. Kế đó mới đến nhà riêng, nhà liền kề, với 26%. Chung cư đứng thứ ba, với 24%. Còn nhà phố và biệt thự lần lượt là 9% và 6%.

Đối với đất nền, phân khúc giá dưới 2 tỷ đồng/nền thu hút lượng quan tâm lớn nhất, chiếm 42% số người được hỏi; khoảng giá 2-4 tỷ đồng đứng thứ hai, với 24% số người được hỏi quan tâm; khoảng giá 4-6 tỷ đồng đứng thứ ba với 10%. Hai khoảng giá còn lại (6 - 10 tỷ đồng và trên 15 tỷ đồng) lần lượt có mức độ quan tâm 9% và 15%.

“Do gắn với tư duy tấc đất tấc vàng của cha ông, nên nhu cầu sở hữu nhà đất, nhu cầu tích sản của người Việt rất lớn. Bởi vậy, không khó hiểu khi đất nền nhận được sự quan tâm nhiều nhất của người tiêu dùng năm 2024”, ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược của đơn vị khảo sát này nhận định.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Techcom Việt Nam cho rằng, ngoại trừ trường hợp đang gặp khó khăn về tài chính, người có nhu cầu thực về nhà ở và dòng vốn cơ bản ổn định, nhưng còn phân vân, thì hiện là lúc phù hợp nhất để xuống tiền.

“Sau giai đoạn khủng hoảng 2008-2012, giá đất không ngừng đi lên tại nhiều khu vực ở TP.HCM nói riêng, trên cả nước nói chung. Hiện tại, thị trường đang gặp khó khăn, song giá bất động sản cũng chỉ giảm phổ biến ở mức 10-25%, chứ khó giảm sâu hơn, khoảng 30-40% như nhiều người kỳ vọng. Bởi lẽ, ngoài là một nguồn tài nguyên hữu hạn, thì trong bất cứ giai đoạn, hoàn cảnh nào, kênh đầu tư bất động sản luôn có dòng tiền lớn chực chờ, nên cơ hội tăng giá trong tương lai luôn được đảm bảo”, ông Lộc phân tích.

Cũng theo ông Lộc, vấn đề người mua cần quan tâm nhất lúc này là lựa chọn sản phẩm phù hợp quy hoạch, pháp lý rõ ràng. Với sản phẩm dự án. thì uy tín và năng lực của chủ đầu tư cũng là điều cần tìm hiểu kỹ.

Tiềm năng tăng giá trong dài hạn

Với kinh nghiệm nhiều năm hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, ông Trần Khánh Quang, Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa cho rằng, giai đoạn đầu năm 2024 vẫn chưa phải là thời điểm thích hợp để đất nền hồi phục. Phải từ cuối năm 2024, sự đảo chiều về sức cầu mới có thể xuất hiện.

“Nếu xác định bỏ tiền vào phân khúc đất nền, nhà đầu tư phải xác định bài toán đầu tư trung - dài hạn, trong 2 - 5 năm”, ông Quang nói.

Phân tích kỹ hơn về nhận định này, ông Quang cho hay, từ đầu năm 2025, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chính thức có hiệu lực sẽ siết chặt hoạt động phân lô, bán nền. Điều này sẽ làm thay đổi “cuộc chơi” của cả thị trường bất động sản, nhất là phân khúc đất nền ở 105 thành phố, thị xã trên cả nước (những nơi trước đây vốn không bị siết).

Bên cạnh đó, Luật Đất đai (sửa đổi) cũng có rất nhiều điều khoản được sửa đổi theo hướng bảo vệ lợi ích tối đa cho người dân (người sở hữu đất). Cụ thể, những người sở hữu đất đai thuộc diện phải thu hồi sẽ được hưởng mức giá đền bù sát với giá giao dịch trên thị trường. Điều này nhằm đảm bảo người dân sẽ không bị thiệt. Đây được coi là sự ghi nhận của Nhà nước đối với người dân có đóng góp cho lợi ích chung của địa phương, khu vực và đất nước. Mọi trường hợp đều được đảm bảo quyền lợi và lợi ích hợp pháp.

Liên quan việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu như trước đây, nhiều người dân phải vất vả, thậm chí “đi xin”, thì trong luật mới, trách nhiệm này thuộc về Nhà nước. Theo đó, Nhà nước phải cấp giấy chứng nhận cho người dân thuộc diện được cấp giấy chứng nhận.

“Những thay đổi này là đúng đắn và tích cực, góp phần giúp thị trường bất động sản phát triển theo hướng công bằng và ổn định. Ngoài ra, việc tiếp cận đất đai cũng sẽ được điều chỉnh theo hướng công khai, minh bạch hơn và cơ hội là công bằng, bình đẳng cho mọi đối tượng”, ông Quang chia sẻ.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Bộ phận Tư vấn dịch vụ DKRA Group cũng cho rằng, thị trường này sẽ có những biến động lớn sau khi Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đi vào thực thi từ năm 2025.

“Trong ngắn hạn, nguồn cung phân khúc này sẽ hạn chế khi các dự án mới khó được duyệt hơn. Song, quan hệ cung - cầu làm giá các sản phẩm này tăng, chứ khó giảm. Giá những lô đất nền tách thửa đã có sổ hồng chắc chắn sẽ tăng”, ông Thắng nhận định.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan cho rằng, đất nền vẫn luôn là phân khúc thu hút sự quan tâm lớn ở thị trường bất động sản Việt Nam. Mặc dù vậy, nếu so với các loại hình khác, thời điểm phục hồi của thị trường đất nền có thể chậm hơn do nhiều yếu tố.

Xét về tăng trưởng kinh tế, năm 2024, nền kinh tế có khả năng hồi phục. Bên cạnh đó, tốc độ giải ngân đầu tư công dự kiến đến năm 2025 mới bùng nổ, Luật Đất đai mới thông qua phải mất một thời gian để đi vào thực tế. Ngoài ra, tâm lý thị trường vẫn còn thấp với các phân khúc bất động sản thuộc loại đầu tư, đầu cơ, ít phục vụ nhu cầu ở thực. Do đó, dự báo đến cuối năm 2024 - đầu năm 2025, thị trường đất nền mới có thể đảo chiều.

“Hiện vẫn chưa phải thời điểm phù hợp để đại đa số người dân sử dụng đòn bẩy đầu tư đất nền. Quan trọng hơn, nếu đầu tư, hãy nghĩ đến bài toán dài hơi trong khoảng 5 năm để có được góc nhìn và những kỳ vọng phù hợp, tránh tình trạng mua tháng này rồi kỳ vọng 3 - 6 tháng sau mảnh đất đó tăng giá”, ông Nguyễn Quốc Anh nói.