Đằng sau thương vụ thất bại

“Một vài doanh nghiệp Thái Lan đang muốn đầu tư hàng chục triệu USD vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng. Ai có mối nào không?” - dòng tin nhắn này nhanh chóng khuấy đảo một nhóm chat về địa ốc. Anh N.X (xin được giấu tên), người có nhiều kinh nghiệm về môi giới địa ốc, ngỏ ý muốn đưa vị khách ngoại quốc đi xem một số dự án.

Một tháng trôi qua, câu chuyện về “thương vụ bạc tỷ” không còn được ai nhắc đến. Để tìm hiểu thêm về diễn biến sự việc, phóng viên Báo Đầu tư đã tìm cách liên hệ với anh N.X. Từ đây, câu chuyện đầu tư của các vị khách xứ chùa vàng đã được hé lộ.

“Có 3 doanh nghiệp đã tìm đến Việt Nam. Doanh nghiệp đầu tiên muốn tìm khoảng 2 ha đất thương mại dịch vụ để làm khu phức hợp. Hai công ty còn lại muốn mua dự án resort và có thể mở casino. Trong đó, một đơn vị muốn mua dự án khoảng 20 triệu USD, đơn vị còn lại đặt ra mức tài chính lên tới 80 triệu USD”, anh N.X chia sẻ.

Điểm chung của 3 doanh nghiệp trên là họ không thể tìm được tiếng nói chung với bên bán và tất cả giao dịch đều đổ bể. Tuy nhiên, điều mà anh N.X  bức xúc nhất chính là sự “thổi giá” phi lý của các chủ đất.

“Doanh nghiệp dự định đầu tư 80 triệu USD ngỡ ngàng khi bên bán đưa ra mức giá lên tới 125 triệu USD. Họ không thể tìm ra điểm hòa vốn nếu mua dự án này, nên từ chối thương thảo thêm”, anh N.X nói.

Chưa hết, anh N.X kể, một dự án resort khác có diện tích khoảng 20 ha, chưa đóng đủ tiền sử dụng đất, chưa được cấp giấy phép xây dựng, mới chỉ có đất trống, được rao bán lên tới 1.500 tỷ đồng. Ưu đãi duy nhất mà bên bán đưa ra là họ sẽ “bao chạy” hồ sơ dự án.

Tương tự, một nhân viên môi giới khác là D.B (xin được giấu tên) cho biết, anh từng giới thiệu một dự án condotel cho doanh nghiệp ngoại. Doanh nghiệp này cũng sớm “dừng cuộc chơi”, do giá bán quá cao.

“Doanh nghiệp ngoại trả 1,5 - 1,7 tỷ đồng/phòng, nhưng bên bán kiên quyết giữ mức giá 1,8 - 2 tỷ đồng/phòng”, anh D.B nói về lý do giao dịch thất bại.

Giá bán quá cao?

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông Sopon Pornchokchai, Chủ tịch Tổ chức Định giá và các đại lý bất động sản của Thái Lan cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn phục hồi. Do đó, bên bán không nên thiết lập mức giá quá cao.

“Có thể do bên mua là người nước ngoài, nên các doanh nghiệp chào mức giá cao hơn mặt bằng chung”, ông Sopon Pornchokchai đặt giả thiết.

Nhìn nhận về thị trường, vị chuyên gia này đánh giá, Việt Nam còn nhiều dư địa để phát triển. Đặc biệt, lượng dân số lớn và chưa ở thời kỳ già hóa chính là những điểm cộng trong mắt doanh nghiệp Thái Lan.

“Doanh nghiệp Thái Lan không hề ‘kén’ loại hình đầu tư. Đối với Central Group, đó là bất động sản thương mại. Với Amata, đó là khu công nghiệp. Một số doanh nghiệp khác chọn rót vốn vào các dự án chung cư hoặc bất động sản nghỉ dưỡng. Thậm chí, tôi cùng các nhà đầu tư đã đến Việt Nam để xem xét, xây dựng những trang trại năng lượng mặt trời”, ông Sopon Pornchokchai thông tin.

Tuy nhiên, một trong những điểm hạn chế của thị trường Việt Nam được vị chuyên gia này chỉ ra là, các khoản chi phí không chính thức quá lớn. Ngoài ra, hạ tầng giao thông tại Việt Nam vẫn còn nhiều hạn chế. Trong khi đó, một “đối thủ” khác trong khu vực Đông Nam Á là Indonesia lại đang phát triển rất nhanh và có cơ chế, chính sách rất cởi mở với nhà đầu tư.

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Sohovietnam cho biết, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam đã trải qua một giai đoạn “sốt nóng” (2016 - 2019), nhiều đơn vị đã cam kết mức lợi nhuận đầu tư rất cao, lên tới 12 - 13%/năm. Cơn “sóng” từ đây được hình thành và đẩy giá bất động sản tại các địa điểm du lịch nổi tiếng như Hạ Long, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc… lên cao.

Theo ông Cần, mức giá đất hiện nay tuy đã được điều chỉnh giảm, nhưng vẫn ở mức cao. Không chỉ vậy, nhiều doanh nghiệp còn phải chịu thêm khoản tiền thuê đất rất lớn. Điều này gián tiếp khiến bên bán có thêm lý do để đặt ra mức giá “trên trời”.

“Khi mua resort, nhà đầu tư đã chấp nhận đầu tư tiền chẵn, thu tiền lẻ. Nhưng vì chi phí bỏ ra rất lớn, trong khi thời gian thu hồi vốn lại lâu, nên họ chỉ chấp nhận mua với mức giá vừa phải”, ông Cần phân tích.

Vị chuyên gia này cho biết, các nhà đầu tư Thái Lan rất nhanh nhạy với du lịch. Khi nhận thấy du lịch Việt Nam đang phục hồi, họ sẽ nhanh tay mở rộng đầu tư các dự án bất động sản nghỉ dưỡng.

Theo khảo sát của CBRE, Việt Nam đứng thứ 2 trong bảng xếp hạng những thị trường bất động sản thu hút các nhà đầu tư trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương, chỉ sau Ấn Độ và xếp trước Thái Lan.

Báo cáo cũng cho biết, dòng vốn đầu tư vào Việt Nam chủ yếu đến từ các nhà đầu tư gốc Á. Quy mô vốn cho mỗi giao dịch thông thường dao động khoảng 20 - 50 triệu USD. Ngược lại, các quỹ tài chính đầu tư tại Bắc Mỹ và châu Âu lại chưa mạnh tay “rót” tiền vào thị trường địa ốc Việt Nam.