Bà Trang Lê, Giám đốc cấp cao khối nghiên cứu và tư vấn JLL Việt Nam

Tính đến hết năm 2022, Việt Nam ghi nhận tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực bất động sản đạt 66,3 tỷ USD. Bà Trang Lê, Giám đốc cấp cao khối nghiên cứu và tư vấn JLL Việt Nam chia sẻ đánh giá về các chuyển biến tích cực của lĩnh vực này trong thời gian qua.

Bà có thể cho biết một vài đánh giá về tình hình thu hút FDI của Việt Nam vào lĩnh vực bất động sản trong thời gian qua?

Năm 2018, JLL Việt Nam có cơ hội làm việc với một quỹ đầu tư lớn trên toàn cầu, khi họ bắt đầu xem xét tiềm năng phát triển của lĩnh vực bất động sản công nghiệp ở Việt Nam. Sự tham gia của quỹ đầu tư đó vào thị trường Việt Nam đã tạo hiệu ứng, kéo theo nhiều nhà đầu tư khác tham gia thị trường.

Quan trọng hơn, nhà đầu tư nước ngoài đã mang các tiêu chuẩn phát triển bất động sản công nghiệp mới vào Việt Nam. Nhờ đó, Việt Nam hiện đã có những loại hình nhà xưởng, nhà kho chất lượng tương đương với các nước trong khu vực. Thậm chí có một số dự án đã tích hợp được các tiêu chí xanh, công năng xanh vào chu trình phát triển và vận hành. Dòng vốn đầu tư nước ngoài còn mang tới nhu cầu về phát triển xanh của các nhà sản xuất. Về toàn cảnh, việc này đã nâng tầm chất lượng của bất động sản công nghiệp trong thời gian gần đây.

Ngoài ra, trong giai đoạn này, chúng tôi cũng nhận thấy phân khúc bất động sản bán lẻ và văn phòng có những bước phát triển rõ rệt. Hai phân khúc này đã từng thu hút đầu tư trong giai đoạn trước đây, nhưng giai đoạn này nhiều nhà đầu tư đang bày tỏ thực sự quan tâm và có các nghiên cứu sâu sắc hơn.

Gần đây nhất, Central Retail đã cam kết đầu tư 1,45 tỷ USD cho giai đoạn 2023-2027 vào phân khúc bán lẻ của thị trường Việt Nam. Như vậy có nghĩa, trong mắt các nhà đầu tư, không chỉ là bất động sản nhà ở, mà các bất động sản thương mại và công nghiệp trong chu kỳ này cũng đều thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài rất mạnh mẽ.

 Thay đổi của dòng vốn FDI trong các năm qua đã diễn ra thế nào, thưa bà?

Việt Nam đang ở chu kỳ thứ hai của thị trường bất động sản. Trước đó, chúng ta đã có giai đoạn phát triển rất nhanh, từ năm 2007 đến năm 2008, sau đó là giai đoạn khủng hoảng, thị trường xuống mức chạm đáy năm 2009 và bắt đầu phục hồi vào năm 2013. Năm 2014, thị trường bắt đầu bước vào chu kỳ mới.

Nhìn lại lượng FDI đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam trong mấy chục năm qua, chúng tôi thấy FDI vào bất động sản cho chu kỳ này mang tính đa dạng về loại hình, trải rộng về địa lý và phức tạp hơn về mô hình vận hành.

Cụ thể, về loại hình, ngoài bất động sản nhà ở, trước đây chúng ta chỉ thấy phần lớn là các dự án đơn, một tòa nhà, thì trong chu kỳ này, mô hình khu đô thị đa chức năng ngày càng phổ biến. Một mô hình được nhắc đến nhiều hơn gần đây là khu đô thị tích hợp công nghiệp dịch vụ. Cùng với đó, các loại hình bất động sản mới như kho lạnh, trung tâm dữ liệu, bất động sản công nghiệp cũng đều phát triển đầy tiềm năng.

Về vị trí địa lý, trước đây khi nói về bất động sản nhà ở, chỉ có hai khu vực nhà đầu tư nước ngoài quan tâm, đó là Hà Nội và TP.HCM, thì nay, dự án bất động sản trải dọc theo chiều dài của đất nước, đặc biệt là các tỉnh, thành phố nằm gần hai trung tâm kinh tế chính trị của cả nước nói trên.

Về mô  hình vận hành, trước kia gần như chỉ có bất động sản bán, cũng có một số bất động sản bán lẻ, văn phòng cho thuê, nhưng chiếm tỷ trọng rất nhỏ, thì giờ đây hai phân khúc này đang phát triển khá nóng trên thị trường.

Việc đa dạng hóa loại tài sản đầu tư đã cho phép nhà đầu tư tiến xa hơn, ra ngoài phạm vi các thành phố truyền thống như TP.HCM, Hà Nội và Đà Nẵng, để đầu tư vào các khu vực có quy mô lớn hơn, đặc biệt tại các khu vực phát triển công nghiệp để hưởng lợi.

Điển hình, tại Khu công nghiệp Dầu Giây (Đồng Nai), Logos Property Services và Manulife Financial đã cùng nhau đầu tư hơn 80 triệu USD vào một dự án logistics mới, với diện tích lên đến 116.000 m2. BW Industrial cũng vừa thông báo mua khoảng 74.000 m2 đất tại Khu công nghiệp Bắc Tiên Phong (Quảng Ninh), bổ sung vào danh mục 28 dự án đã công bố trên 11 tỉnh, thành phố toàn quốc. Còn CapitaLand Development đã ký thỏa thuận với UBND tỉnh Bắc Giang để phát triển một dự án phức hợp gồm khu công nghiệp, khu dân cư và logistics, tổng diện tích trên 400 ha, với cam kết đầu tư trị giá 1 tỷ USD.

Theo bà, Việt Nam cần có những biện pháp gì để tăng cường thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản?

Để thu hút vốn FDI vào mảng bất động sản nói chung và bất động sản khu công nghiệp nói riêng, chúng tôi cho rằng, Việt Nam vẫn phải xoay quanh các yếu tố như thúc đẩy hoàn thiện quy trình thủ tục pháp lý để đầu tư, nâng cao chất lượng hạ tầng phục vụ cho sản xuất, phục vụ cho sự phát triển của bất động sản, cải thiện nguồn nhân lực chất lượng để có thể hấp thụ được dòng vốn đầu tư nước ngoài, đặc biệt trong lĩnh vực sản xuất...

Việt Nam là một trong những nền kinh tế có độ mở nhất trong khu vực Đông Nam Á. Khi nền kinh tế càng phát triển, càng mở cửa nhanh, thì yêu cầu và tính cấp thiết của việc nâng cao những yếu tố như thủ tục hành chính, chất lượng hạ tầng, chất lượng nhân sự sẽ càng quan trọng và cần phải được đẩy mạnh hơn nữa.

Cần xác định rằng, các cải tiến về quy trình, thủ tục hành chính phải được thực hiện trên thực tiễn, chứ không phải trên giấy tờ. Mức độ cạnh tranh của các nước trong khu vực đang rất khốc liệt, Việt Nam phải đẩy nhanh vấn đề này để kịp thời thu hút nguồn vốn FDI.