Theo Quyết định số 07/2024/QĐ-TTg, hoạt động mua bán căn hộ chung cư là một trong 8 lĩnh vực thuộc danh mục phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung tại các cơ quan bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng thuộc Bộ Công thương (Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia) và UBND cấp tỉnh (các Sở Công thương).

Tại cấp Trung ương, Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia là cơ quan được giao nhiệm vụ tiếp nhận và thẩm định hồ sơ đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu của các doanh nghiệp. Từ thời điểm Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2023 có hiệu lực (ngày 1/7/2024) đến hết tháng 3/2025, cơ quan này đã tiếp nhận 211 lượt hồ sơ đăng ký mẫu hợp đồng mua bán căn hộ.

Tuy nhiên, có tới 130 lượt hồ sơ bị yêu cầu phải sửa đổi, bổ sung. Nguyên nhân là do các mẫu hợp đồng tồn tại nhiều điều khoản chưa tuân thủ quy định của pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

Trong đó, phần lớn các mẫu hợp đồng đã bị doanh nghiệp “cài cắm” nhiều chi tiết gây bất lợi cho bên mua và “thêm thắt” các quy định mang tính chất loại trừ nghĩa vụ của bên bán. Đáng chú ý, nhiều công ty còn âm thầm hạn chế quyền của bên mua vào phần để trống trong các mẫu hợp đồng do Nhà nước ban hành.

Tỷ lệ số lượng lỗi được phát hiện trong hồ sơ đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia từ ngày 1/7/2024 đến hết tháng 3/2025.

Không chỉ vậy, nhiều hợp đồng đã loại trừ nghĩa vụ của bên bán trong việc bảo hành căn hộ. Một số bên còn tìm cách miễn trừ trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan Nhà nước cấp sổ đỏ cho người mua. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp còn đưa vào điều khoản hạn chế quyền chấm dứt hợp đồng của bên mua trong trường hợp bên bán vi phạm hợp đồng…

Ủy ban cũng cho biết, nhiều hồ sơ còn có điều khoản chưa tuân thủ pháp luật chuyên ngành. Chẳng hạn điều khoản thanh toán tiền mua căn hộ hình thành trong tương lai; đóng kinh phí bảo trì; phạm vi bảo hành; phần diện tích thuộc sở hữu chung - riêng của các chủ sở hữu…

Tỷ lệ các mẫu hợp đồng cần hoàn thiện các điều khoản được Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia phát hiện trong các mẫu hồ sơ đăng ký ước tính như sau.

Hồ sơ có dưới 30 đầu mục điều khoản cần hoàn thiện: 12,3%.

Hồ sơ từ 30 - 70 đầu mục điều khoản cần hoàn thiện: 45,3%.

Hồ sơ từ 70 - 100 đầu mục điều khoản cần hoàn thiện: 28,4%.

Hồ sơ trên 100 đầu mục điều khoản cần hoàn thiện: 14%.

“Thực trạng trên cho thấy mức độ và ý thức tuân thủ pháp luật của doanh nghiệp còn chưa cao”, Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia nhận định. Đối với những hồ sơ có điều khoản chưa tuân thủ quy định pháp luật, ảnh hưởng tới quyền lợi người tiêu dùng, cơ quan này đã không thông qua và yêu cầu doanh nghiệp sửa đổi và nộp lại hồ sơ đăng ký.

Để giảm thiểu rủi ro trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư, Ủy ban đã khuyến nghị người dân trước khi đặt bút ký hợp đồng, cần kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ đăng ký hợp đồng mua bán của doanh nghiệp tại các cơ quan bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng (Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia hoặc Sở Công thương). Việc này có thể thực hiện bằng cách truy cập vào trang thông tin điện tử hoặc liên hệ trực tiếp tới các cơ quan kể trên.

Ngoài ra, người dân nên chú ý đọc kỹ hợp đồng mua bán căn hộ, đặc biệt là các điều khoản quan trọng như bảo hành, nghĩa vụ thanh toán và quyền lợi khi có tranh chấp. Nếu không hiểu rõ, người tiêu dùng có thể đề nghị bên bán giải thích hoặc tham khảo ý kiến luật sư.

Bên cạnh đó, người mua căn hộ cần nắm vững các quyền lợi của mình. Chẳng hạn quyền yêu cầu bảo hành, quyền yêu cầu hoàn tiền, quyền chấm dứt hợp đồng trong trường hợp doanh nghiệp vi phạm hợp đồng. 

Đồng thời, bên mua cũng cần chú ý tới các quy định về nghĩa vụ của mình trong hợp đồng để tránh vi phạm đáng tiếc. Ví dụ thời gian các đợt thanh toán, chế tài xử lý khi vi phạm nghĩa vụ, thời gian phải thông báo cho bên bán khi phát hiện các hạng mục cần bảo hành…