Đất nền “tan băng”

“Giá đất nền tăng khoảng 10% so với cuối năm 2023. Đơn cử, tại đường Nguyễn Phước Lan (đường trục chính của Khu đô thị Hòa Xuân), năm 2023, giá một lô đất khoảng 9,5 tỷ đồng thì giờ đã lên khoảng 10,5 tỷ đồng. Lượng giao dịch tăng cao so với trước, nhưng tập trung vào nhóm khách hàng có nhu cầu thật, người mua chủ yếu phục vụ nhu cầu ở và làm việc”, anh Tạo, tư vấn mua bán đất tại Đà Nẵng chia sẻ.

Theo ông Lê Trung Huệ, Phó giám đốc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận Cẩm Lệ, số lượng hồ sơ giải quyết việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng lên đáng kể từ đầu năm 2024. Nếu cả năm 2023, đơn vị này chỉ giải quyết hơn 18.900 hồ sơ, thì tính đến tháng 6/2024, đã giải quyết hơn 11.300 hồ sơ. “Mỗi ngày, chúng tôi giải quyết hơn 100 hồ sơ, cao điểm trong tháng 4 giải quyết hơn 3.000 hồ sơ và tháng 5 là 3.300 hồ sơ”, ông Huệ thông tin.

Theo phân tích của ông Trần Tấn Vũ, Phó giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Trần Gia Thịnh, sự phục hồi của phân khúc đất nền tại Đà Nẵng là do lãi suất tiền gửi giảm mạnh, nên người dân quay trở lại đầu tư vào bất động sản. Ngoài ra, nguồn cung đất nền tại Đà Nẵng không còn nhiều. Từ năm 2019 đến nay, Thành phố hầu như không có dự án đất nền nào được mở bán, chỉ còn lại lượng nhỏ ở Khu đô thị Hòa Xuân, Khu đô thị Khu Nam Hòa Xuân và FPT City.

Trong khi đó, phần lớn các dự án bất động sản mở bán chủ yếu là căn hộ, condotel, dự án nghỉ dưỡng với giá cao. Còn giá đất nền cận trung tâm của Đà Nẵng rất rẻ, trung bình chỉ từ 30 đến 40 triệu đồng/m2. Nếu so với hai đầu đất nước thì giá đất nền tại Đà Nẵng vẫn còn rẻ…

Phân khúc Căn hộ nổi sóng

Phân khúc đất nền tại TP. Đà Nẵng dần ấm lại, nhưng chưa thể lập đỉnh, cũng như dẫn dắt thị trường như giai đoạn trước. Thay vào đó, phân khúc căn hộ đang thật sự nổi sóng tại Đà Nẵng. Điều này cũng dễ hiểu, khi thời gian qua, hàng loạt dự án căn hộ tại Đà Nẵng đã được chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ xây dựng, đưa ra thị trường.

Có thể kể đến các Dự án Tổ hợp căn hộ Peninsula bên bờ sông Hàn do Công ty cổ phần Tập đoàn Đông Đô làm chủ đầu tư, có tổng cộng 941 căn hộ chung cư, tổng vốn đầu tư hơn 1.324 tỷ đồng; Dự án Khu căn hộ Asiana (tên mới là  Nam Ô Discovery) do Tập đoàn Gotec Land làm chủ đầu tư, gồm 2 tòa, mỗi tòa cao 34 tầng nổi và 3 tầng hầm, với tổng số 487 căn hộ hướng biển, bao gồm shophouse, căn hộ cao cấp và penthouse.

Theo đơn vị phân phối, giá bán dự kiến tại Nam Ô Discovery dao động từ 75 triệu đến 85 triệu đồng/m2, những căn mặt biển từ 83 triệu đến 85 triệu đồng/m2. Tại Dự án The Filmore đang được mở bán, căn hộ diện tích 72 - 75 m2  có giá 7,9 tỷ đồng; căn hộ 45 m2 có giá 4,7 tỷ đồng; căn hơn 144 m2 có giá hơn 23 tỷ đồng…

Ngoài ra, còn có các dự án như Khu nhà ở và Dịch vụ Tuyên Sơn, The Royal, Khu phức hợp dịch vụ thương mại cao tầng An Hòa… Nhiều dự án trong số này đã được Sở Xây dựng Đà Nẵng ban hành thông báo về việc nhà ở (căn hộ) hình thành trong tương lai, đủ điều kiện chào bán ra thị trường.

Theo các chuyên gia, phát triển loại hình bất động sản căn hộ là một xu hướng tất yếu; không chỉ đáp ứng nhu cầu cơ bản về an cư, mà còn mang lại nhiều lợi ích khác, dần thay thế đất nền để dẫn dắt thị trường. Với tốc độ phát triển đô thị nhanh, quỹ đất không còn nhiều, phân khúc căn hộ tại Đà Nẵng sẽ ngày càng được quan tâm.

Theo số liệu ghi nhận của Phòng R&D, DKRA Group, lũy kế 5 tháng đầu năm 2024, thị trường căn hộ Đà Nẵng ghi nhận hơn 550 căn mở bán, gấp 4,4 lần so với cùng kỳ năm 2023. Đáng chú ý, lượng tiêu thụ tăng đáng kể so với cùng kỳ, với hơn 520 căn hộ mở bán được thị trường đón nhận.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng Dịch vụ tư vấn và phát triển dự án, DKRA Group, giá bán căn hộ mới ở Đà Nẵng hiện vẫn neo cao và tiếp tục đà tăng nhẹ. Mức giá sơ cấp căn hộ hạng sang ghi nhận lên đến hơn 150 triệu đồng/m2 tại quận Hải Châu. Giá nhiều dự án mở bán ở quận Sơn Trà hay Ngũ Hành Sơn cũng đã vượt qua mức 80 triệu đồng/m2.

Lý giải nguyên nhân giá chung cư tại Đà Nẵng cao hơn nhiều so với đất nền, ông Thắng cho rằng, nguồn cung phân khúc căn hộ liên tục khan hiếm thời gian qua, chỉ từ 500 đến dưới 1.000 căn được đưa ra thị trường mỗi năm. Quỹ đất sạch dành để phát triển dự án khu vực trung tâm và lân cận trung tâm Thành phố dần cạn kiệt, chi phí cho tiền đất ở mức cao. Các dự án mở bán hầu hết được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn, đã hoàn thiện pháp lý và có tiến độ xây dựng nhanh, giúp tạo được niềm tin nơi người mua.

Theo ông Thắng, thị trường Đà Nẵng đang chứng kiến sự thiếu hụt về nguồn cung căn hộ bình dân, trong khi phân khúc căn hộ cao cấp lại chiếm ưu thế. Chi phí xây dựng, giá đất ngày càng tăng khiến việc phát triển các dự án căn hộ bình dân trở nên khó khăn hơn. Vì vậy, để cân bằng thị trường và đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân, Đà Nẵng cần triển khai thêm những dự án căn hộ bình dân và trung cấp.