Ảnh minh họa.

Không siết tín dụng bất hợp lý

“Thị trường vốn trầm lắng nay lại thêm ảm đạm và khó khăn hơn”, giám đốc một doanh nghiệp đang phát triển đại dự án bất động sản tại TP. Thủ Đức (TP.HCM) cho biết. Theo vị này, hiện nay, dòng tiền vẫn là vướng mắc lớn nhất.

Do đó, vấn đề được cộng đồng doanh nghiệp quan tâm và hy vọng nhất là chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ “không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý, nhưng tăng cường kiểm tra, giám sát, không buông lỏng quản lý nhà nước” trong Chỉ thị 13/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, chỉ thị này chưa phải là những quy định pháp luật cụ thể để có thể tháo gỡ ngay những điểm nghẽn cho thị trường, nhưng về cơ bản, điều này cho thấy, Chính phủ thực sự quan tâm đến những khó khăn của thị trường.

Theo ông Đính, trước đây, mặc dù có sự liên đới, nhưng vấn đề tương trợ giữa thị trường vốn với thị trường bất động sản chưa được chú trọng, dẫn đến tình trạng phát triển thiếu đồng bộ, trong đó thị trường vốn chưa hỗ trợ kịp thời khi các kênh dẫn vốn vào ngành bất động sản ách tắc.

“Chỉ thị này đã giao rõ trách nhiệm cho Bộ Tài chính tạo điều kiện, không làm cản trở doanh nghiệp đủ năng lực, có kết quả hoạt động kinh doanh tốt trong việc huy động vốn phục vụ mục tiêu phục hồi, phát triển. Điều này vô cùng ý nghĩa trong bối cảnh dòng vốn đang có những ách tắc chung trên toàn thị trường”, ông Đính nói.

Doanh nghiệp giảm bớt lệ thuộc vào tín dụng

Một thông tin tích cực khác cũng được cộng đồng doanh nghiệp hồ hởi đón nhận là Ngân hàng Nhà nước vừa cấp thêm room tín dụng cho các ngân hàng.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, khả năng dòng vốn “chảy” vào lĩnh vực bất động sản trong ngắn hạn là rất mong manh, bởi ngân hàng đã đổ quá nhiều vốn vào lĩnh vực nhà đất trong những năm qua.

Thống kê về nợ vay của 58 doanh nghiệp bất động sản niêm yết do Fiin Group thực hiện cho thấy, dư nợ vay (bao gồm cả tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp) của nhóm này trong 6 tháng đầu năm tăng 25,1%. Con số trên gây bất ngờ, bởi trong giai đoạn này, Ngân hàng Nhà nước liên tục phát đi tín hiệu kiểm soát chặt chẽ dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và Chính phủ tăng cường các hoạt động thanh tra, giám sát các đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp sau giai đoạn tăng trưởng nóng, khiến thị trường này kém sôi động.

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, thời gian qua, các ngân hàng đã quá “dễ dãi” với bất động sản. Theo ông, các kết quả khảo sát cho thấy, vốn ngân hàng đang chiếm đến 70% giá trị vốn bất động sản. Với mô hình kinh doanh hiện nay, ngân hàng càng tăng tín dụng, doanh nghiệp địa ốc sẽ càng tăng thâm dụng vốn.

“Phải biết rằng, hơn 70% nhà đầu tư là lướt sóng, trong khi bất động sản khai thác chiếm tỷ lệ nhỏ. Do vậy, khi giá chững lại thì thanh khoản giảm mạnh, ảnh hưởng tức thì tới dòng tiền thu hồi của ngân hàng”, ông Hiển nói. Theo ông Hiển, về lâu dài, điều này sẽ gây bất ổn, vì vậy, dòng vốn đổ vào nhà đất rất khó có thể được nới rộng.

Theo các chuyên gia, nguồn tiền sẽ được luân chuyển từ ngành có nhiều rủi ro sang ít rủi ro. Mà bất động sản đang bị đánh giá rất thiếu tích cực. Chính vậy, các doanh nghiệp không nên quá kỳ vọng vào động thái nới room tín dụng. Thậm chí, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho hay, kể cả có dư địa cho các doanh nghiệp vay vốn, song để ngân hàng thương mại cắt giảm các thủ tục, hạ lãi suất hay điều kiện cho vay là rất khó.

Do đó, hiện là thời điểm để các doanh nghiệp bất động sản tìm hướng tiếp cận vốn thông qua các kênh trái phiếu quốc tế, hoặc từ chiến lược bán hàng để hút tiền từ khách hàng trả trước.

Đi sâu vào nhóm 20 doanh nghiệp địa ốc dẫn đầu về tăng vay nợ trong nửa đầu năm, có thể thấy, nợ vay ngắn hạn là động lực chính cho đà tăng này, khi ghi nhận mức tăng hơn 60%, lên gần 62.500 tỷ đồng; trong khi vay nợ dài hạn chỉ tăng 7%, đạt 105.400 tỷ đồng. Như vậy, các doanh nghiệp phải huy động nhiều nguồn lực khác nhau để xử lý các vấn đề trước mắt và tránh bị lệ thuộc vào nguồn tín dụng ngân hàng.

Nếu không lựa chọn các phương án huy động vốn từ trái phiếu, cổ phiếu, thì nhiều doanh nghiệp cần có chiến lược cân đối dòng tiền ngay trên dự án hay từng sản phẩm đang triển khai. Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc ở TP.HCM cho rằng, dòng tiền tín dụng có thể sẽ không còn dàn trải, nên doanh nghiệp bất động sản cần giảm sự lệ thuộc vào dòng vốn này.

“Việc chủ động nhất mà doanh nghiệp có thể làm được là nên chấp nhận giảm mức lợi nhuận kỳ vọng để bán được hàng, có dòng tiền duy trì trong giai đoạn trước mắt. Nếu doanh nghiệp chưa có quỹ đất phù hợp, thì chỉ có thể tìm cách tiết giảm chi phí, đồng thời huy động vốn từ các đối tác hoặc quỹ đầu tư”, vị này cho hay.