Toàn cảnh Dự án Vinhomes Grand Park (TP. Thủ Đức, TP.HCM) Ảnh: Lê Toàn

Nợ xấu và pháp lý vẫn “níu chân”

Thủ tướng Chính phủ vừa có Công điện số 1376/CĐ-TTg về việc tiếp tục thực hiện quyết liệt, kịp thời, hiệu quả các giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Công điện được ban hành trong bối cảnh chỉ còn chưa đầy 2 tuần nữa là kết thúc năm 2023, song doanh nghiệp và thị trường còn nhiều khó khăn, nhất là vướng mắc liên quan đến các thủ tục pháp lý, tiếp cận tín dụng.

Nghiên cứu mới đây của Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam (VIRES) cho rằng, không gian cho chính sách tiền tệ không còn nhiều, dư địa được thể hiện chủ yếu ở việc giảm lãi suất. Tuy nhiên, lãi suất dù đã giảm, nhưng nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản, vẫn không hấp thụ được vốn. Trừ các doanh nghiệp không đủ điều kiện vay vốn, thì nhiều doanh nghiệp không có nhu cầu vay bởi không có cơ hội kinh doanh, không có đầu ra, nếu vay vốn sẽ không trả được nợ, lại càng khó khăn hơn.

Trong bối cảnh hiện nay, thay vì dựa vào đòn bẩy tài chính ngân hàng như giai đoạn trước, nhiều doanh nghiệp chủ động chọn giải pháp tiết giảm chi phí, thu gọn quy mô hoạt động sản xuất - kinh doanh, dẫn đến tình trạng các tổ chức tín dụng muốn cho vay nhưng không được. Trong khi đó, thanh khoản, niềm tin thị trường chưa thực sự hồi phục, nhiều dự án vẫn đang xếp hàng chờ tháo gỡ thủ tục pháp lý khiến thị trường trầm lắng kéo dài.

Ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup nhìn nhận, các doanh nghiệp bất động sản đang có tình hình kinh doanh yếu và chất lượng tín dụng rất thấp. Tác động lây chéo đến chất lượng tín dụng ngân hàng là hiện hữu kể cả trong trường hợp các hỗ trợ chính sách như Thông tư 02/2023/TT-NHNN về cho phép giãn nợ tín dụng; Thông tư 10/2023/TT-NHNN cho phép hoãn thực hiện Thông tư 06/2023/TT-NHNN về mục đích vay vốn và Nghị định 08/NĐ-CP về cho phép cơ cấu lại nợ trái phiếu riêng lẻ, được mở rộng hoặc kéo dài.

Theo ông Thuân, mặc dù nhu cầu mua bất động sản lớn, nhưng vấn đề nằm ở phía cung, cụ thể là vướng mắc pháp lý làm ảnh hưởng đến khả năng hoàn thành dự án và vấn đề được cấp vốn vẫn là một thách thức lớn. Trong khi đó, sẽ có gần 300.000 tỷ đồng trái phiếu cần đáo hạn vào năm 2024. Riêng nhóm bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn, với khoảng 123.000 tỷ đồng. Nợ xấu trái phiếu bất động sản vẫn tăng cao và tăng rủi ro cho các ngân hàng, nhất là các ngân hàng nhóm dưới có bộ đệm vốn thấp hoặc bao phủ nợ xấu thấp.

Do đó, triển vọng thị trường năm 2024 vẫn chưa rõ ràng và phụ thuộc rất lớn vào việc tập trung tháo gỡ nợ xấu trái phiếu doanh nghiệp và nợ vay bất động sản. Mặc dù tín dụng kinh doanh bất động sản đã tăng trưởng trở lại, nhưng quy mô còn quá nhỏ so với nhu cầu vốn lĩnh vực này. 

Pháp lý là vấn đề mấu chốt

Trong công điện mới đây, Thủ tướng Chỉnh phủ một lần nữa yêu cầu Thống đốc Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo tiếp tục rà soát, có giải pháp thiết thực, hiệu quả thúc đẩy việc cho vay tín dụng đối với các doanh nghiệp bất động sản; tăng cường chỉ đạo, đôn đốc, hướng dẫn các ngân hàng thương mại để doanh nghiệp, dự án bất động sản và người mua nhà tiếp cận được nguồn vốn tín dụng thuận lợi hơn, kịp thời tháo gỡ khó khăn về vốn, dòng tiền.

Để khơi thông được dòng vốn này, ông Nguyễn Quang Thuân nhấn mạnh, pháp lý dự án là vấn đề mấu chốt cho bất kỳ giải pháp khai thông vốn nào. “Bây giờ chắc không có ngân hàng nào dám cho doanh nghiệp bất động sản vay nếu pháp lý dự án không sạch, sẽ không có ai mua trái phiếu nếu pháp lý không sạch và sẽ không có thương vụ M&A thành công nào của nhà đầu tư nước ngoài nếu pháp lý dự án không sạch...”, ông Thuân nói.

Theo ông Thuân, việc chủ đầu tư chủ động thực hiện các giải pháp tháo gỡ pháp lý bất động sản với sự hỗ trợ khá mạnh mẽ của Chính phủ và chính quyền địa phương là yếu tố chen chốt làm tiền đề khơi thông thị trường nói chung và các kênh vốn nói riêng.

Trong dài hạn, ông Thuân đề xuất một chương trình tín dụng bất động sản khép kín tập trung vào phân khúc nhà ở trung cấp trở xuống, nhằm hài hòa lợi ích của các bên. Cụ thể, chủ đầu tư dự án sẽ thực hiện yêu cầu hoàn thiện pháp lý dự án cùng với sự hỗ trợ của các bên; cam kết giảm giá sản phẩm bất động sản căn hộ một cách rõ ràng, minh bạch. Còn các ngân hàng thương mại sẽ xem xét giảm lãi suất cho vay ở mức đáng kể đối với người mua nhà đáp ứng điều kiện cụ thể...

Với Chính phủ và cơ quan quản lý, cần xây dựng và chỉ đạo chương trình, định hướng chính sách tín dụng bất động sản cùng sự tham gia của các bộ, ngành liên quan, không chỉ Ngân hàng Nhà nước. Cùng với đó là tháo gỡ pháp lý, nhất là các dự án đã giải phóng mặt bằng và chỉ cần thực hiện nghĩa vụ thuế và cấp phép xây dựng…

Các chuyên gia từ VIRES nhìn nhận, việc khơi thông nguồn vốn từ kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai là vô cùng cấp thiết đối với sự phục hồi các doanh nghiệp bất động sản. Muốn vậy, phải kết hợp đồng bộ các giải pháp từ tạo vốn mồi đến tháo gỡ pháp lý cho các dự án. Không khách hàng nào muốn mua dự án chưa có đầy đủ pháp lý và tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Ngược lại, doanh nghiệp được gỡ pháp lý, nhưng sức cùng lực kiệt, không có vốn mồi, cũng không thể triển khai dự án, không có dự án, thì không thể tạo ra dòng tiền từ khách hàng. Trong khi đó, nếu có nguồn vốn ban đầu nhưng thanh khoản thị trường kém, không bán được hàng, thì dự án chậm tiến độ, đội vốn, doanh nghiệp cũng có khả năng rơi vào vòng xoáy nợ nần.