Ngày 19/11/2024, UBND tỉnh Đồng Nai có Quyết định số 3470/QĐ-UBND về việc phê duyệt điều chỉnh cụ bộ quy hoạch chung tỷ lệ 1/10.000 TP. Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050.

Trong Quyết định điều chỉnh, một phần nội dung ghi rõ điều chỉnh tập trung vào quy mô dân số và chỉ tiêu đất đai tại phân khu C4, thuộc một phần khu đô thị phía Tây đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu. 

Hàng loạt dự án bất động sản gặp vướng tại phân khu C4 do sự không đồng nhất giữa quy hoạch của các cấp đã chính thức được tháo gỡ.

Theo quy hoạch, quy mô dân số toàn khu đô thị phía Tây từ 420.000 người điều chỉnh thành 434.000 người, trong đó, quy mô dân số tại phạm vi điều chỉnh quy hoạch phân khu C4 từ 126.000 người điều chỉnh thành 140.000 người.

Việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung TP. Biên Hòa là bước tiến pháp lý vô cùng quan trọng tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho nhiều dự án bất động sản.

Phân khu C4 quy hoạch chung TP. Biên Hòa có diện tích khoảng hơn 1.500 ha. Thời gian qua, trên phân khu này, các chủ đầu tư đã triển khai các dự án khu đô thị, khu dân cư như: Khu dân cư Long Hưng (227 ha) và khu đô thị dịch vụ thương mại cù lao Phước Hưng (286 ha) do Liên hiệp Hợp tác xã Dịch vụ Nông nghiệp Tổng hợp Đồng Nai (DonaCoop) làm chủ đầu tư; khu đô thị Đồng Nai Waterfront (170 ha, tên thương mại Izumi City) của CTCP Đầu tư Nam Long (mã: NLG) và Khu đô thị Aqua City (305 ha) của CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã: NVL).

Việc Đồng Nai phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung TP. Biên Hoà cũng tháo gỡ pháp lý cho các dự án tại đây để có thể triển khai xây dựng và bán hàng trở lại. 

Khu C4 được các chủ đầu tư xây dựng dự án vàn bán cho khách hàng từ năm 2015 tới nay. Đơn cử, dự án Izumi City quy mô 170 ha do Nam Long và Hankyu Hanshin Properties (Nhật Bản) phát triển trải dài theo 5,5 km mặt tiền sông Đồng Nai, ngay giao lộ Hương lộ 2 và đường Nam Cao. Đây là khu đô thị sinh thái hiện hữu phía Đông TP.HCM hội tụ đủ đầy các tiện ích từ vui chơi, giải trí đến học tập, làm việc. Giai đoạn 1 dự án với 275 sản phẩm đa dạng loại hình: nhà phố thương mại, nhà phố vườn, biệt thự song lập đã hoàn thiện cùng tiện ích chỉn chu, đang giao dịch giá từ 7 tỷ đồng/căn. Khách mua và nhận nhà quý IV/2024 hưởng ưu đãi lên đến 1,8 tỷ đồng. 

Ngày 20/3, phóng viên Báo điện tử Đầu tư - Baodautu.vn có mặt tại khu C4 mới được gỡ vướng pháp lý. Tuy nhiên, ghi nhận thực tế cho thấy dù có vị trí đắc địa với 2 mặt sông Đồng Nai bao quanh, bên kia sông là TP. Thủ Đức với siêu dự án Vingroup tại TP. Thủ Đức. 

Tại khu C4, khoảng 50% quỹ đất đã được các chủ đầu tư xây dựng những căn nhà phố, biệt thự, đất nền phân lô, quảng trường… Tuy nhiên, hiện các sản phẩm này lại không có người ở, nhiều hạng mục công trình mới chỉ xây dựng được phần khung nhà rồi bỏ đó nhiều năm, cỏ mọc um tùm. 

Bên cạnh đó, đường vào dự án cũng trong cảnh chưa hoàn thiện, nhiều phân khu đất nền phân lô cỏ mọc um tùm, chủ đầu tư không cắt mà đốt cháy tạo ra cảnh tượng nham nhở, xấu xí.

Khu đô thị Long Hưng với diện tích 227 ha, được chia làm 9 phân khu do Tập đoàn Donacoop làm chủ đầu tư được triển khai xây dựng và bán hàng từ năm 2015.

Dòng sản phẩm chính của dự án là đất nền phân lô, tuy nhiên, tới nay chưa có người ở, cỏ mọc um tùm. Chính vì vậy, người dân quanh dự án đã dùng những phân khu này làm nơi nuôi các đàn bò.

Ngay cả những khu nhà phố của dự án, dù xây dựng kiên cố, mặt đường rộng 60 m2. Giá bán thời điểm hiện nay đang ở mức hơn 4 tỷ đồng/căn, nhưng vẫn không có người sinh sống.

Cảng hoang tàn, thiếu bóng người tại Khu đô thị Long Hưng.

Tiếp đó là dự án Izumi City do Tập đoàn Nam Long làm chủ đầu tư. Dự án có diện tích 170 ha, được chia làm 9 phân khu, gồm 13.500 sản phẩm. Bên cạnh đó là 21 ha mảng xanh và 7ha đất làm trường học.

Dự án được phát triển từ năm 2019 tới nay, tuy nhiên, các phân khu vẫn trong giai đoạn xây dựng một phần rồi dừng xây dựng. Sau nhiều năm, dự án rơi vào cảnh hoang tàn.

Toàn bộ dự án có một một phần đã xây dựng hoàn thiện, nhưng chưa có người dân về ở. Nhiều nhà đầu tư cho biết, năm 2020 đã mua nhà tại đây với mức giá khoảng 10 tỷ đồng/căn. Hiện có nhiều khách hàng đăng thông tin bán lại sản phẩm.

Với 1.500 ha, hiện nay khu C1 có hàng chục ngàn căn hộ thuộc phân khúc nhà phố, biệt thự đang xây dựng, nhưng rồi chủ đầu tư phải dừng triển khai. Theo tìm hiểu, các công trình này dừng triển khai từ năm 2022 tới nay.

Càng vào lõi dự án, cảnh duy nhất đập vào mắt phóng viên vẫn là các khu nhà phố, biệt thự xây dang dở rồi dừng triển khai nhiều năm.

Những khu nhà phố được thiết kế quy hoạch bài bản, với giá trị thời điểm năm 2019 khi chủ đầu tư mở bán lần đầu có giá từ 10 tới 20 tỷ đồng/căn.

Trong đó, nhiều phân khu đã được xây dựng hoàn thiện, bàn giao nhà cho khách hàng nhưng vì xa TP.HCM, đường kết nối giữa TP.HCM với dự án không thuận tiện và thiếu tiện ích như trường hochj, bệnh viện, trung tâm trương mại... nên người dân không về ở.

Những căn biệt thự có giá 20 tỷ đồng, nhưng thứ duy nhất phát triển trong các căn biệt thự là cỏ.

Những phân khu đất nền cỏ mọc um tùm, thay vì cắt cỏ, chủ đầu tư dùng phương pháp đốt cỏ. Sau những lần đốt, cảnh tượng cháy đen nham nhở khiến toàn bộ dự án thêm cảnh hoang tàn.

Theo các doanh nghiệp có dự án tại phân khu C4, hiện đã có kế hoạch xây dựng, bán hàng trở lại tại các dự án đang xây dựng dang dở hiện nay.

Bên đây là cỏ mọc và các công trình "đắp chiếu" nhiều năm không người ở. Nhưng bên kia sông, dự án Vinhomes Grand Park với hàng chục ngàn căn hộ chung cư, nhà phố, biệt thự người dân đã về ở ngay sau bàn giao nhà.