Để thị trường minh bạch, đòi hỏi phải có hệ thống thu thập, cập nhật thông tin về bất động sản     Ảnh: Đức Thanh

Dẹp loạn thổi giá

Có nhu cầu tìm mua căn hộ chung cư, nhưng anh Phạm Hoài Nam (TP. Thủ Đức, TP.HCM) không khỏi băn khoăn trước quá nhiều thông tin về các dự án đang được mở bán. Tuy nhiên, vấn đề quan trọng nhất anh muốn biết là dự án bảo đảm các yêu cầu về pháp lý để được mở bán hay chưa, có tuân thủ giấy phép xây dựng không, năng lực của chủ đầu tư thế nào thì lại thiếu thông tin.

Giá bán cũng là một trong những vấn đề lớn, khi trên thị trường, mỗi nơi có một kiểu thông tin. “Có những căn hộ được chào bán theo kiểu cắt lỗ, nhưng khi tìm hiểu kỹ, thì thực ra, đó chỉ là chiêu trò của người rao”, anh Nam cho biết.

Trên thực tế, thị trường mới chớm hồi phục, nhưng đã xảy ra hiện tượng thổi giá nhà đất, nhất là với phân khúc chung cư. Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM nhìn nhận, việc tăng giá chung cư cần nhìn vào giá bán có tăng không hay, do trước đây chủ đầu tư chiết khấu cao, giờ không chiết khấu. Chưa kể, do khan hiếm nguồn cung, nên đang có tình trạng một tòa chung cư bán với giá cao thì tòa bên cạnh cũng đòi bán với giá cao tương ứng.

Để dẹp loạn tình trạng “làm giá” bất động sản, Luật Đất đai 2024 đã dành một chương quy định về hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. Ngay tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng yêu cầu các sàn (hay các nhà phân phối) phải niêm yết công khai thông tin bất động sản đưa vào giao dịch, cả thông tin về giá.

Để hiện thực hóa quy định này, Dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản yêu cầu, trước khi ký hợp đồng đặt cọc hoặc bán, cho thuê bất động sản, doanh nghiệp phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin của dự án tại hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản của địa phương nơi có dự án.

Về nội dung chia sẻ, kết nối dữ liệu, Dự thảo Nghị định về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản yêu cầu chủ đầu tư dự án bất động sản cung cấp thông tin, dữ liệu về dự án bất động sản và sản phẩm bất động sản đủ điều kiện giao dịch.

Việc kê khai, cung cấp thông tin, dữ liệu về dự án, cơ cấu loại bất động sản của dự án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, thẩm định dự án đầu tư xây dựng được thực hiện trước khi có thông báo khởi công xây dựng hoặc trước khi được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng để thực hiện dự án.

Ngoài ra, chủ đầu tư phải kê khai, cung cấp thông tin, dữ liệu về bất động sản đưa vào kinh doanh và đăng tải văn bản thông báo của Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện trước khi chủ đầu tư đưa bất động sản của dự án ra giao dịch. Đồng thời, kê khai, cung cấp thông tin, dữ liệu về tình hình giao dịch bất động sản của dự án trong kỳ báo cáo.

Cần cơ sở dữ liệu cả sơ cấp lẫn thứ cấp

Thực tế, để hình thành hệ thống thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản, từ năm 2015, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 117/2015/NĐ-CP, trong đó quy định rõ trách nhiệm, quyền hạn của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong việc xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin này. Tuy nhiên, quá trình triển khai, việc thu thập, tổng hợp thông tin gặp nhiều khó khăn, chưa đáp ứng được tiến độ do có nhiều chủ thể phải thực hiện, tần suất báo cáo, lượng số liệu rất lớn.

Một doanh nghiệp bất động sản trong một năm có thể phát sinh hàng ngàn giao dịch, nên việc phân loại, tổng hợp, báo cáo thông tin cần nhiều nguồn lực, cũng như phát sinh chi phí không nhỏ.

Để thị trường minh bạch, đòi hỏi phải có hệ thống thu thập, cập nhật thông tin về bất động sản, trong đó có sự chung tay của cơ quan quản lý nhà nước, hiệp hội, doanh nghiệp... Tuy nhiên, góp ý cho Dự thảo Nghị định về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng, cần điều chỉnh một số quy định để giảm phiền hà, cũng như chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp.

Chẳng hạn, với việc yêu cầu chủ đầu tư phải cung cấp các văn bản pháp lý của dự án, VCCI cho biết, đây là những văn bản mà cơ quan quản lý nhà nước đã có, nên yêu cầu chủ đầu tư phải gửi kèm với biểu mẫu cung cấp thông tin sẽ tạo thêm gánh nặng về chi phí tuân thủ.

Liên quan thông tin dự án chuyển nhượng, theo VCCI, việc cả chủ đầu tư chuyển nhượng và chủ đầu tư nhận chuyển nhượng đều phải cung cấp thông tin chi tiết về toàn bộ dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng là không cần thiết, vì thông tin này giống nhau…

Ở một góc nhìn khác, chuyên gia kinh tế Huỳnh Phước Nghĩa đánh giá, trong báo cáo thị trường bất động sản hằng quý của Bộ Xây dựng chỉ có thông tin về giá thị trường sơ cấp, trong khi các thông tin về thị trường thứ cấp, giá giao dịch mua đi bán lại... chưa rõ ràng. Do đó, cần có một chỉ số bất động sản đa dạng hơn, minh bạch hơn để phân tích biến động giá, số lượng giao dịch, thanh khoản thị trường...

Từ thực tế hiện nay, cần sớm có cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản để có một chỉ số bất động sản minh bạch, từ đó, người dân có thể tiếp cận thông tin về sản phẩm địa ốc một cách rõ ràng, minh bạch mà không cần phải thông qua bất cứ một bộ phận trung gian nào.