Đủ cách xử lý hàng tồn

Năm 2023, Tập đoàn An Gia tiến hành bàn giao Dự án chung cư West Gate tại huyện Bình Chánh (TP.HCM). Dự án được xây dựng trên diện tích 3,1 ha, gồm 4 toà tháp chung cư với 2.000 sản phẩm.

Tuy nhiên, sau khi bàn giao, dự án vẫn còn lượng lớn sản phẩm chưa được giao dịch và được cho là hàng tồn kho. Để giải quyết số lượng hàng này, chủ đầu tư đã mở bán với chính sách khách hàng chỉ thanh toán 10% giá trị căn hộ, ký hợp đồng mua bán và dọn vào ở ngay; 12 tháng tiếp theo, người mua trả thêm 20%; 24 tháng sau mới chi trả tiếp 65%.

Ngoài chính sách trên, nhiều chung cư có lượng hàng tồn được chủ đầu tư xử lý bằng hình thức cho thuê theo tháng, với 2 hình thức, gồm cho thuê nhà trống (chỉ có nội thất cơ bản) và cho thuê nhà có nội thất sơ bộ (giường, tủ, bàn ghế).

Chiến lược trên đang khá hiệu quả và cũng được thực hiện tại một số doanh nghiệp khác, như Bcons, Novaland, Đất Xanh…

Do bị áp lực dòng tiền, nhiều chủ đầu tư còn áp dụng các chính sách kích cầu khác nữa. Chẳng hạn, tại Dự án Summerland Mũi Né, để huy động được dòng vốn từ lượng hàng tồn, doanh nghiệp đã để nhân viên đứng ký hợp đồng mua bán, với mỗi nhân viên từ cấp trưởng phòng trở lên đứng mua vài sản phẩn, sau đó làm hợp đồng vay ngân hàng, từ đó, doanh nghiệp có được dòng vốn để xoay vòng hoạt động. Khi khách hàng có nhu cầu mua sản phẩm, chủ đầu tư sẽ tiến hành giải chấp khoản vay và bán cho khách hàng mua thực.

Đây cũng là cách mà các doanh nghiệp bất động sản lớn khác tại TP.HCM thực hiện ở các dự án của mình.

Hàng tồn có phải mối lo?

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án trong quý I/2024 của 56 tỉnh, thành phố trên cả nước là 23.029 căn (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền). Trong đó, chung cư có 3.706 căn; nhà ở riêng lẻ có 8.468 căn; đất nền có 10.855 nền. Tuy nhiên, số lượng hàng tồn kho thực tế được cho là cao hơn nhiều.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, con số này chưa thật thỏa đáng, chưa đánh giá hết vấn đề hàng tồn kho, nhất là đối với những doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho lớn.

"Nhận định này có thể dẫn đến ngộ nhận là lượng hàng tồn kho bất động sản hiện nay còn rất ít, không đáng quan ngại, trong khi tình hình thực tế, lượng hàng tồn kho còn rất lớn, cần đặc biệt quan tâm giải quyết, để đảm bảo thanh khoản và sự phát triển ổn định, lành mạnh của doanh nghiệp và thị trường bất động sản", ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, hàng tồn kho bất động sản theo kế hoạch của doanh nghiệp và hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông là điều bình thường. Điều đáng quan tâm là hàng tồn kho đã đưa ra thị trường, nhưng chưa tiêu thụ được, vì có liên quan đến tính thanh khoản của doanh nghiệp và quan hệ tín dụng với ngân hàng thương mại trong vấn đề nợ xấu và an toàn tín dụng.

Ông Trương Văn Thành, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Tây Nam cho biết, thực tế, mỗi dự án sau khi xây dựng, bàn giao, luôn có số lượng hàng tồn nhất định, thấp nhất là 10% với chung cư và 30% với nhà phố, biệt thự, đất nền. Những sản phẩm tồn kho này hầu hết có vị trí xấu, nên khó bán, dù giá có giảm so với sản phẩm khác cùng dự án.

Cũng theo ông Thành, việc hàng tồn kho lớn là gánh nặng với doanh nghiệp. Tuy nhiên, để bán được số lượng này không hề dễ, bởi theo thời gian, các dự án mới mở bán sẽ được khách hàng chú ý quan tâm nhiều hơn.

Câu chuyện ông Thành đưa ra là có căn cứ. Đơn cử, năm 2018, Tập đoàn Cát Tường Group triển khai xây dựng và bán hàng tại Khu đô thị Cát Tường Western Pearl, rộng 80 ha. Năm 2019, doanh nghiệp này triển khai bán Dự án Cát tường Phú Hưng, với diện tích 92 ha tại tỉnh Bình Phước. Thế nhưng, sau nhiều năm triển khai, hàng tồn tại hai dự án này vẫn chiếm tỷ trọng khoảng 30%. Trong khi đó, các dự án mới đây ở quanh khu vực lại luôn có giao dịch khá tốt.

“Với lượng hàng tồn kho như hiện nay, tôi cho rằng, các doanh nghiệp nên có tính toán mới mẻ hơn trong các chính sách kinh doanh để hàng tồn kho vẫn là sản phẩm sinh lời cho doanh nghiệp, chứ không phải là hàng làm nợ xấu cho doanh nghiệp”, ông Châu nói.