Nhà đầu tư cần thận trọng khi xuống tiền mua đất nền trong giai đoạn đầy biến số. Ảnh: Thanh Vũ

Giá đất biến động

Đấu giá đất đang trở thành “con gà đẻ trứng vàng” cho các huyện vùng ven Hà Nội. Tại huyện Thanh Oai, chỉ cần 3 phiên đấu giá đất trong tháng 3/2025, địa phương này đã thu về 1.384 tỷ đồng, tương đương 82% chỉ tiêu thu ngân sách cả năm 2025 của huyện.

Một huyện ngoại thành cũng ghi nhận giá trúng đấu giá biến động mạnh là Quốc Oai. Tháng 1/2025, giá trúng đấu giá đất cao nhất tại đây là 76,7 triệu đồng/m2, giảm gần 20% so với mức đỉnh trong tháng 11/2024. Bước sang tháng 3/2025, đỉnh mới được xác lập khi giá trúng đấu giá nhảy vọt lên 104 triệu đồng/m2. Mới đây, trong phiên đấu giá đầu tháng 4/2025, kỷ lục mới xuất hiện khi giá trúng đấu giá là 119,3 triệu đồng/m2.

Có thể thấy, hoạt động đấu giá đất vùng ven Hà Nội bắt đầu có tín hiệu đảo chiều và trở nên sôi động hơn từ đầu tháng 3/2025. Theo chia sẻ của giới đầu tư, những thông tin về việc sáp nhập địa giới hành chính cũng là lý do khiến giá đất thổ cư bật tăng trong thời gian qua, kể cả với những khu vực không bị ảnh hưởng bởi việc sáp nhập.

Đây đang là thời điểm thị trường ‘lọc nhiễu’ và xác lập mặt bằng mới. Nhà đầu tư sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ rệt giữa những vùng có nội lực phát triển thực sự và những khu vực chỉ tăng giá theo ‘sóng’, tin đồn.

- Ông Ngô Khánh Hoàng, Phó tổng giám đốc Thiên Khôi Group

Trao đổi với phóng viên, ông Lê Văn Bình, Phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho biết, việc sáp nhập địa phương có thể tác động mạnh tới giá đất, nhưng mức tăng sẽ không đồng đều. “Trường hợp 5 xã gộp lại với nhau, lấy một xã làm trung tâm, thì giá đất ở khu vực xung quanh UBND xã mới có thể tăng, nhưng chỗ khác lại giảm bởi không còn là trung tâm hành chính nữa”, ông Bình nêu ví dụ.

Theo ông Bình, thị trường bất động sản địa phương có thực sự khởi sắc trong dài hạn hay không còn phụ thuộc vào quy hoạch, kế hoạch phát triển của từng khu vực. Nếu chỉ đơn thuần là sáp nhập, không có quy hoạch bài bản, doanh nghiệp sẽ không có động lực để đầu tư dự án, hạ tầng...

Thời điểm thị trường “lọc nhiễu”

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư, ông Ngô Khánh Hoàng, Phó tổng giám đốc Thiên Khôi Group - đơn vị cung cấp hệ sinh thái công nghệ giúp kết nối các nhà đầu tư, môi giới, tư vấn viên bất động sản thổ cư, nhà phố - nhận định, xét dưới góc độ đầu tư, thị trường đất nền tại Hà Nội đang ghi nhận những biến động tích cực cả về giá bán lẫn tính thanh khoản.

“Nhưng, nếu nhìn nhận một cách thận trọng, đây đang là thời điểm thị trường ‘lọc nhiễu’ và xác lập mặt bằng mới. Nhà đầu tư sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ rệt giữa những vùng có nội lực phát triển thực sự và những khu vực chỉ tăng giá theo ‘sóng’, tin đồn”, ông Ngô Khánh Hoàng nhận định.

Theo vị lãnh đạo Thiên Khôi Group, quá trình sáp nhập các địa phương và chuyển đổi đơn vị hành chính sẽ kéo theo những thay đổi lớn về quy hoạch, pháp lý. Do đó, nhà đầu tư cần tỉnh táo, nghiên cứu kỹ lưỡng, tránh chạy theo tin đồn và nên tham khảo tư vấn chuyên sâu từ các đơn vị uy tín, có kinh nghiệm thực địa.

Đáng chú ý, thị trường địa ốc đang đứng trước các biến số từ việc Mỹ áp thuế đối ứng đối với hàng hóa nhập khẩu từ Việt Nam. “Cơn gió ngược” này có thể gây tác động xấu đến hoạt động xuất khẩu và tăng trưởng kinh tế, dẫn đến giảm thu nhập và sức mua của người dân. Khi đó, thị trường bất động sản cũng sẽ chịu những tác động nhất định.

Trong bối cảnh hiện nay, ông Ngô Khánh Hoàng cho rằng, nhà đầu tư nên tìm đến những khu vực có nội lực phát triển trong dài hạn và vẫn còn nhiều dư địa để khai thác, ví dụ, tại Hà Nội, có thể lựa chọn Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức… Đây là những địa phương có hạ tầng kỹ thuật đồng bộ và hội tụ nhiều dự án bất động sản lớn. Các công trình này không chỉ góp phần thay đổi diện mạo đô thị, mà còn giúp nhà đầu tư yên tâm hơn về khả năng giữ giá của bất động sản.

Đánh giá cụ thể về từng khu vực, Phó tổng giám đốc Thiên Khôi Group nhận định, huyện Đông Anh đang giữ vai trò cửa ngõ giao thương phía Bắc của Thủ đô. Sự xuất hiện của hàng loạt công trình trọng điểm như cầu Tứ Liên, Trung tâm Triển lãm Quốc gia cùng các dự án địa ốc lớn sẽ tạo lực đẩy lâu dài cho khu vực.

Với huyện Gia Lâm, đây là khu vực nổi bật với hệ thống hạ tầng giao thông đồng bộ, từ các tuyến metro đang được quy hoạch đến các cây cầu huyết mạch như cầu Đuống mới, cầu Vĩnh Tuy 2. Gia Lâm được định hướng trở thành trung tâm trung chuyển hàng hóa và dịch vụ công nghiệp phía Đông Thủ đô.

“Tương tự, huyện Hoài Đức cũng được đánh giá cao về hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, phù hợp cho người đầu tư lâu dài”, ông Ngô Khánh Hoàng chia sẻ.