Kinh doanh lao dốc

Theo thống kê từ ngày 15/11/2022 đến 8/9/2023, giá cổ phiếu DIG của DIC Corp đã tăng 191%, từ 10.100 đồng lên 29.400 đồng/cổ phiếu. Tới ngày 26/9, DIG giao dịch vùng giá 24.500 đồng/cổ phiếu, tương ứng định giá P/E là 160,92 lần, cao hơn mức trung bình nhóm bất động sản (13,18 lần), cũng cao hơn mức định giá cổ phiếu DIG từ năm 2017 đến 2022 (từ 9,47 lần đến 76,25 lần).

Trái với giá cổ phiếu tăng phi mã, hoạt động kinh doanh của DIC Corp đã lao dốc 4 quý liên tiếp và chưa có dấu hiệu khởi sắc. Theo đó, quý III/2022, DIC Corp ghi nhận lỗ 0,97 tỷ đồng so với cùng kỳ lãi 42,27 tỷ đồng; quý IV/2022 ghi nhận lãi 2,72 tỷ đồng, giảm 99,7% so với cùng kỳ. Sang nửa đầu năm 2023, tình hình kinh doanh của DIC Corp tiếp tục đi xuống, khi doanh thu đạt 359,24 tỷ đồng, giảm 67,2% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế đạt 85,96 tỷ đồng, giảm 42,5%. Đáng chú ý, biên lợi nhuận gộp giảm mạnh từ 37,9% về chỉ còn 20,5%.

Xét về hoạt động kinh doanh cốt lõi (lợi nhuận gộp - chi phí tài chính - chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp), trong nửa đầu năm 2023, DIC Corp ghi nhận lỗ 99,73 tỷ đồng so với cùng kỳ lãi 121,67 tỷ đồng. Lợi nhuận gộp của DIC Corp tạo ra không đủ trả chi phí tài chính, bán hàng và quản lý doanh nghiệp, mặc dù cả ba chi phí này đã giảm mạnh. Tổng công ty chỉ thoát lỗ nhờ doanh thu tài chính tăng đột biến, với 180,49 tỷ đồng lãi thanh lý hợp tác kinh doanh so với cùng kỳ không ghi nhận.

Quỹ tiền mặt liên tục suy giảm

Mới đây, chia sẻ với truyền thông, ông Nguyễn Quang Tín, Tổng giám đốc DIC Corp cho biết, Tổng công ty sẽ quyết liệt hoàn thành công tác tháo gỡ vướng mắc pháp lý tại các dự án như Khu đô thị du lịch Long Tân, Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước, Khu dân cư Hiệp Phước, Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu…, đồng thời thu xếp nguồn tài chính 2.000 tỷ đồng để chủ động công tác đầu tư các dự án.

Thực tế, gần 2 năm trở lại đây, quỹ tiền của DIC Corp suy yếu khá nhanh. Trong đó, thời điểm ngày 31/12/2021, Công ty sở hữu quỹ tiền lên tới 3.738,2 tỷ đồng, chiếm 22,2% tổng tài sản. Tuy nhiên, tới ngày 31/12/2022, quỹ tiền mặt còn lại 422,8 tỷ đồng, chiếm 2,9% tổng tài sản và tới ngày 30/6/2023, chỉ còn 338,8 tỷ đồng, chiếm 2,4% tổng tài sản.

Trong khi đó, tính tới cuối quý II/2023, tổng nợ vay của DIC Corp lên tới 2.725,5 tỷ đồng, chiếm 19,4% tổng nguồn vốn. Trong đó, áp lực nợ vay ngắn hạn trong vòng 1 năm là 930,8 tỷ đồng, nợ vay dài hạn là 1.794,7 tỷ đồng.

Mặc dù lượng tiền mặt suy yếu, nhưng các dự án có dấu hiệu đội vốn và chậm triển khai kéo dài. Nhiều năm trở lại đây, DIC Corp liên tục đặt kế hoạch giải ngân vốn đầu tư lớn, nhưng tỷ lệ đầu tư thực tế không cao. Cụ thể, năm 2019, tỷ lệ giải ngân là 34,2%; năm 2020 là 42,8%; năm 2021 là 32,1% và năm 2022 đạt 29,6%.

Lý do được DIC Corp đưa ra trong nhiều năm là do khó khăn trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng tại các dự án trọng điểm như Khu trung tâm Chí Linh (quy mô 93,7 ha), Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu (quy mô 90,5 ha), Khu đô thị du lịch Long Tân (quy mô 331,9 ha)…

Có thể thấy, việc giải ngân đầu tư chậm cộng với giá đền bù đất liên tục tăng đã đẩy tổng vốn đầu tư các dự án tăng nhanh. Đây là lý do khiến DIC Corp phải liên tục huy động thêm vốn, từ việc phát hành cổ phiếu đến tăng vay nợ, để bổ sung nguồn tiền triển khai các dự án.

Bước sang năm 2023, DIC Corp tiếp tục lên kế hoạch đầu tư 4.138 tỷ đồng, lớn hơn nhiều so với quy mô tiền mặt, khiến Tổng công ty sẽ tiếp tục phụ thuộc vào nguồn vốn huy động từ bên ngoài.

Ngoài ra, DIC Corp còn gặp một vấn đề nữa là tỷ lệ cổ phiếu trôi nổi bên ngoài cao dẫn tới khó khăn trong việc tổ chức Đại hội đồng cổ đông để thông qua các kế hoạch kinh doanh lớn. Trong đó, ngày 31/12/2020, DIC Corp có 4 cổ đông lớn, tỷ lệ cổ phiếu bên ngoài là 39,73% vốn điều lệ. Tuy nhiên, tới ngày 30/6/2023, tỷ lệ cổ phiếu bên ngoài đã lên tới 82,16% vốn điều lệ.

Có thể thấy, kết quả kinh doanh không tích cực, cổ đông phân tán và việc đội vốn các dự án do chậm giải phóng mặt bằng là những vấn đề lớn đối với DIC Corp.