Khối ngoại liên tục bán ròng sau đợt chào bán riêng lẻ 110 triệu cổ phiếu

Trái với kỳ vọng cổ phiếu sẽ có đà tăng trưởng giống thị trường sau đợt tăng vốn của doanh nghiệp, cổ phiếu KDH của Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền bất ngờ giảm giá trở lại sau giai đoạn tích lũy. Từ ngày 30/12/2024 đến 25/2/2025, giá cổ phiếu này đã giảm 7,7%, từ 36.150 đồng về 33.350 đồng/cổ phiếu. Với việc giảm liên tục, KDH đã giao dịch dưới đường hỗ trợ dài hạn MA200, báo hiệu xu hướng giảm có thể tiếp tục diễn ra trong thời gian tới.

Trước đó, ngày 1/8/2024, Nhà Khang Điền đã hoàn thành chào bán hơn 110 triệu cổ phiếu riêng lẻ với giá 27.250 đồng/cổ phiếu, huy động hơn 3.000 tỷ đồng. Trong đó, Công ty dự kiến dùng 300 tỷ đồng trả nợ vay theo Hợp đồng tín dụng số 0116/2021/HĐTD-OCB-DN, giải ngân trong năm 2024 và năm 2025; và 2.700 tỷ đồng góp thêm vốn vào Công ty TNHH một thành viên Đầu tư Kinh doanh Nhà Khang Phúc để đơn vị này thanh toán các khoản nợ ngân hàng.

Tuy nhiên, kể từ thời điểm tăng vốn tới nay, khối ngoại liên tục có xu hướng bán ròng cổ phiếu KDH. Vì vậy, room dành cho khối ngoại ngày 1/8/2024 đã tăng từ 85,6 triệu cổ phiếu lên 132,8 triệu cổ phiếu (ngày 25/2/2025) và xu hướng bán ròng vẫn diễn ra mạnh đầu năm 2025.

Thêm nữa, Quỹ Vietnam Ventures Limited, đơn vị liên quan nhóm VinaCapital đã đăng ký thoái toàn bộ hơn 7,4 triệu cổ phiếu KDH (tháng 12/2024 quỹ này đã bán ra hơn 1,5 triệu cổ phiếu KDH), để giảm sở hữu từ 0,73% về 0% vốn điều lệ, giao dịch dự kiến thực hiện từ ngày 25/2 đến 26/3.

Thực tế, bên cạnh câu chuyện tích lũy quỹ đất, Nhà Khang Điền đang cho thấy vấn đề về dòng tiền khi duy trì mô hình thâm hụt vốn kéo dài từ năm 2021 tới 2024. Trong đó, riêng năm 2024, Công ty ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm 4.251,78 tỷ đồng - là giá trị âm kỷ lục từ khi niêm yết năm 2010 tới nay.

Để có nguồn vốn đối ứng tích lũy quỹ đất, từ ngày 1/1/2021 đến 31/12/2024, Nhà Khang Điền đã tăng nợ vay 284,7% so với đầu kỳ, tương ứng tăng thêm 5.253 tỷ đồng lên 7.098,1 tỷ đồng, bằng 36,5% tổng vốn chủ sở hữu (đầu kỳ dư nợ vay chỉ 1.845,1 tỷ đồng và bằng 22,6% tổng vốn chủ sở hữu).

Việc tăng nợ vay trong giai đoạn tích lũy quỹ đất của Nhà Khang Điền cũng đặt ra cho nhà đầu tư nhiều vấn đề cần lưu ý, đặc biệt là tỷ lệ đòn bẩy đã tăng cao trong hơn 4 năm qua và việc triển khai mở bán, tỷ lệ hấp thụ các sản phẩm trong thời gian tới.

Trong đó, Công ty Chứng khoán VPBank lưu ý, tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu của Nhà Khang Điền đã tăng trong vòng 5 năm do chủ đầu tư phát triển quỹ đất. Đồng thời, việc triển khai dự án chậm hơn dự kiến khiến chi phí đầu tư các dự án tăng do vốn hóa lãi vay và chi phí giải phòng mặt bằng tăng lên. Đây là các rủi ro đáng lưu ý khi đầu tư vào cổ phiếu KDH.

Các dự án mới chuẩn bị mở bán

Trở lại giai đoạn thâm hụt vốn kéo dài từ năm 2021 tới nay, Nhà Khang Điền liên tục gia tăng và tích trữ tồn kho. Tại thời điểm cuối năm 2024, tổng giá trị tồn kho đã lên tới 22.179,6 tỷ đồng, bằng 72,1% tổng tài sản. Trong đó, tồn kho liên quan tới các dự án như Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo với tồn kho 6.858,6 tỷ đồng, Bình Trưng - Bình Trưng Đông trị giá 4.421,9 tỷ đồng, Đoàn Nguyên - Bình Trưng Đông trị giá 3.662,3 tỷ đồng, Khang Phúc - Khu dân cư Bình Hưng 11 A trị giá 1.816,4 tỷ đồng, Khang Phúc - Khu định cư Phong Phú 2 trị giá 1.810,5 tỷ đồng, Bình Trưng Mới - Bình Trưng Đông trị giá 1.374,2 tỷ đồng, Khang Phúc - An Dương Vương trị giá 684,9 tỷ đồng…

Theo Công ty Chứng khoán Agribank, Nhà Khang Điền đang sở hữu quỹ đất khoảng 600 ha tại các vị trí trọng điểm khu vực phía Đông TP.HCM. Trong đó, triển vọng ngắn hạn đến từ hai dự án hợp tác với Keppel là Emeria và Clarita với tổng quy mô 11,8 ha, cung cấp khoảng 200 căn liền kề, biệt thự, dự kiến mở bán trong năm 2025 và đóng góp 9.000 tỷ đồng doanh thu cho Nhà Khang Điền trong giai đoạn 2025-2026.

Thêm nữa, Công ty Chứng khoán VCBS dự báo, Nhà Khang Điền còn đang triển khai Dự án The Solina (Bình Chánh, TP.HCM) với quy mô 16,4 ha, cung cấp khoảng 218 căn liền kề, biệt thự và 2.000 căn hộ, dự kiến triển khai trong giai đoạn 2025 -2026 và có thể ra mắt trong năm 2025.

Có thể thấy, việc tích trữ tồn kho trong những năm qua dẫn tới Nhà Khang Điền duy trì mô hình thâm hụt dòng tiền kéo dài và phải tăng vay nợ để bù đắp. Tuy nhiên, với việc chuẩn bị mở bán các dự án, Nhà Khang Điền đang được kỳ vọng bước vào giai đoạn dòng tiền quay trở lại.

Tuy nhiên, rủi ro lớn nhất hiện nay là tỷ lệ hấp thụ các sản phẩm mà Nhà Khang Điền cung cấp, bởi nửa cuối năm 2024 và đầu năm 2025, thị trường bất động sản tại TP.HCM có dấu hiệu quay trở lại, hàng loạt chủ đầu tư đã tung hàng ra thị trường, nhưng với tỷ lệ hấp thụ vẫn khiêm tốn. Vì vậy, việc mở bán và tỷ lệ hấp thụ sẽ là vấn đề mà Nhà Khang Điền cần quan tâm trong thời gian tới.