Một số vướng mắc trong đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại Hà Nội

Theo UBND TP.Hà Nội, đối với các Dự án nhà ở xã hội cao tầng trên cùng một ô đất thì theo quy định nhà đầu tư được bố trí phần diện tích thương mại tại một số tầng dưới và khoảng 20% diện tích nhà ở: Theo quy định trước ngày 01/8/2024, chủ đầu tư được bán, cho thuê, cho thuê mua theo giá kinh doanh thương mại (trong cơ cấu giá đã tính cả tiền sử dụng đất được miễn) cho các đối tượng có nhu cầu để bù đắp chi phí đầu tư nhà ở xã hội, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội và giảm chi phí quản lý, vận hành nhà ở xã hội của dự án.

Nhưng nay theo Nghị định số 100/2024/NĐ-CP thì không tính phần lợi nhuận này vào giá. Như vậy có thể hiểu phần tiền sử dụng đất được miễn này được hỗ trợ cho chủ đầu tư theo quy định tại Điều 85 Luật Nhà ở năm 2023 và không phải là phần hỗ trợ cho người mua nhà như quy định trước Nghị định số 85/2024/NĐ-CP của Chính phủ.

Với phương pháp và công thức nêu trên thì tiền sử dụng đất đối với phần diện tích nhà ở xã hội được miễn theo quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ nhưng lợi nhuận thu được từ việc bán nhà ở thương mại (tương đương 20% quỹ căn thương mại và phần diện tích thương mại của chủ đầu tư bố trí tại các tòa nhà cao tầng) tại Dự án sẽ không được bù đắp vào chi phí, giảm giá thành sản phẩm, dẫn tới tăng giá bán chưa phù hợp với thu nhập của các đối tượng đối tượng được mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội.

Mặt khác, công thức tính giá theo quy định tại Nghị định số 100/2024/NĐ-CP có quy định tổng chi phí đầu tư  bao gồm thuế giá trị gia tăng (GTGT) nhưng công thức vẫn quy định cộng thêm thuế giá trị gia tăng. Việc này dẫn tới giá bán nhà ở xã hội tăng do tính thuế GTGT trên chi phí đầu tư xây dựng đã có thuế GTGT.

Phối cảnh một dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội.

Đối với các Dự án nhà ở xã hội cao tầng trên 2 ô đất (một ô đất nhà ở xã hội cao tầng, tương đường 80% diện tích đất ở; và một ô đất nhà ở xã hội thâp tầng, tương đương 20% diện tích đất, nhưng vẫn có bố trí phần diện tích thương mại tại một số tầng dưới nhà ở xã hội cao tầng) thì ngoài những nội dung vướng mắc đã nêu trên còn tồn tại vướng mắc khác.

Đối với ô đất thấp tầng (tương đương 20% diện tích đất ở) bố trí tại Dự án được kinh doanh nhà ở thương mại thì theo quy định tại Nghị định số 100/2024/NĐ- CP và tại điểm d khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở năm 2023 thì chủ đầu tư được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình nhà ở thương mại này và phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích xây dựng nhà ở thương mại nêu trên.

“Như vậy, đối với diện tích này được quản lý như đối với nhà ở thương mại nhưng phần diện tích thương mại tại một số tầng dưới vẫn được miền tiền sử dụng đất như vậy có được hiểu khác so với quy định tại điểm d khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở năm 2023 và khoản 3 Điều 78 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP”, văn bản của UBND TP.Hà Nội nêu vấn đề.

Theo UBND TP.Hà Nội, việc thay đổi này sẽ dẫn đến giá bán, giá cho thuê nhà ở xã hội sẽ tăng do không được phân bổ phần lợi nhuận thu được từ kinh doanh nhà ở thương mại (tương đương 20% diện tích đất ở) và tính thêm thuế GTGT trên tổng chi phí đầu tư xây dựng đã bao gồm thuế giá trị gia tăng.

Ngoài ra, đối với phần diện tích nhà ở thấp tầng (tương đương 20% diện tích đất ở) bố trí tại Dự án, vhủ đầu tư phải hạch toán riêng và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai như một dự án nhà ở thương mại độc lập nhưng không phải thực hiện thủ tục lựa chọn chủ đầu tư theo pháp luật về đầu tư thì sẽ xảy ra những bất cập trong việc thực hiện đầu tư xây dựng theo các quy định về đầu tư dự án nhà ở có sử dụng đất.

Đề xuất Bộ Xây dựng hướng dẫn

Trước những khó khăn, vướng mắc trên, UBND TP.Hà Nội đề nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn các cơ chế, ưu đãi đầu tư đối với các dự án đã được chấp thuận quyết định chủ trương đầu tư, điều chỉnh chủ trương đầu tư của dự án trước thời điểm Nghị định số 100/2024/NĐ-CP có hiệu lực.

Theo đó, UBND TP.Hà Nội đề nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn Nhà đầu tư việc lựa chọn phương án xác định giá bán, giá thuê mua, giá thuê nhà ở xã hội tại Dự án theo quy định tại Thông tư số 09/2021/TT-BXD ngày 16/8/2021 của Bộ Xây dựng hướng dẫn một số nội dung của Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 và Nghị định 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội để góp phần giảm giá thành sản phẩm nhà ở xã hội đối với các dự án có Quyết định chủ trương đầu tư, điều chỉnh chủ trương đầu tư của Dự án trước thời điểm Nghị định số 100/2024/NĐ-CP có hiệu lực hay theo quy định tại Nghị định 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 của Chính phủ.

Đồng thời, hướng dẫn việc thực hiện đối với phần diện tích nhà ở thấp tầng (tương đương 20% diện tích đất ở) bố trí tại Dự án, Chủ đầu tư phải hạch toán riêng và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai như một dự án nhà ở thương mại độc lập nhưng không phải thực hiện thủ tục lựa chọn chủ đầu tư theo pháp luật về đầu tư.

UBND TP.Hà Nội cũng đề nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn việc xác định giá đối với các Dự án nhà ở xã hội đã thực hiện bán nhà theo giá do Chủ đầu tư đề xuất và đến thời điểm Nghị định số 100/2024/NĐ- CP có hiệu lực vẫn chưa gửi thẩm định giá bán chính thức đến các cơ quan quản lý nhà nước theo thẩm quyền.