Hiệp hội Ngân hàng kiến nghị sửa đổi nhiều quy định liên quan đến dự thảo Luật Đất đai sửa đổi

Ngày 14/10, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) phối hợp cùng Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức buổi Tọa đàm góp ý Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi).

Theo đại diện VNBA, trên cơ sở ý kiến đóng góp của Hiệp hội, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đang sửa đổi và tham gia sửa đổi một số nội dung liên quan so với dự thảo ban đầu như chủ thể sử dụng đất, xử lý tài sản bảo đảm để xử lý nợ xấu, các loại hình bất động sản mới, đăng ký biến động đồng thời về thế chấp quyền sử dụng đất cho các tổ chức nước ngoài vay vốn, tài sản bảo đảm đã hình thành chưa được cấp giấy chứng nhận cầm cố bất động sản…

Tuy nhiên, liên quan đến lĩnh vực ngân hàng là bên nhận tài sản bảo đảm, một số nội dung quy định tại dự thảo Luật vẫn còn nhiều bất cập, chưa phù hợp với thực tiễn hoạt động ngân hàng.

Đơn cử, về chủ thể sử dụng đất, dự thảo Luật vẫn quy định chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, song không có quy định về cách xác định thành viên hộ gia đình.

“Đây là vướng mắc rất lớn cho các tổ chức tín dụng trong quá trình nhận tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Thực tế thời gian qua đã phát sinh rất nhiều vụ tranh chấp kéo dài (thường do xác định thiếu thành viên hộ gia đình ký hợp đồng thế chấp), dẫn đến tòa án tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu”, bà Nguyễn Thị Phương, Phó chủ nhiệm CLB Pháp chế Ngân hàng (VNBA) cho biết.

Từ thực tế hoạt động, ông Nguyễn Xuân Quang, Phó Ban pháp chế Agribank chia sẻ rõ hơn: Khi nhận thế chấp thửa đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên đại diện hộ gia đình, xét về bản chất, đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình là tài sản chung hợp nhất của các thành viên trong hộ gia đình. Do vậy, khi thực hiện giao dịch đối với thửa đất, phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên hộ gia đình. Tuy nhiên, khi các tổ chức tín dụng nhận thế chấp thửa đất có Giấy chứng nhận ghi tên đại diện hộ gia đình, các tổ chức tín dụng khó có thể xác định được các thành viên trong hộ bao gồm những ai, người đó có đồng ý với giao dịch không.

“Do thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình là tài sản chung hợp nhất, nên nếu xảy ra tranh chấp hợp đồng thế chấp sẽ vô hiệu toàn bộ dẫn tới khoản vay trở thành không có bảo đảm, gây ảnh hưởng tới quyền lợi của tổ chức tín dụng. Đề nghị không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên đại diện hộ gia đình, thửa đất thuộc quyền sử dụng đất của hộ gia đình”, ông Quang kiến nghị.

Tương tự, bà Nguyễn Thị Nền, Trưởng phòng Tư vấn pháp luật Bac A Bank cũng cho biết, khoản 4 Điều 153 quy định trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì ghi rõ họ, tên vợ và họ, tên chồng vào giấy chứng nhận, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.

Tuy nhiên, trên thực tế, có nhiều trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên một người mà không rõ đây là tài sản chung hay tài sản riêng, khi giao dịch bắt buộc có vợ/chồng không có tên trên giấy chứng nhận cùng ký hợp đồng hay không, gây khó khăn cho bên nhận thế chấp khi phải xác định chính xác người có quyền sử dụng đất.

Với những vướng mắc này, các tổ chức tín dụng đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét không quy định chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch là hộ gia đình sử dụng đất tại Luật này mà quy định rõ chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch là các thành viên của hộ gia đình.

Trường hợp dự thảo Luật vẫn quy định chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình thì đề nghị quy định rõ tại Luật này căn cứ xác định hoặc cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm xác nhận thành viên hộ gia đình sử dụng đất.

Ngoài ra, các tổ chức tín dụng cũng góp ý một số vấn đề khác như xem xét bổ sung một số quy định về xử lý nợ xấu tại Nghị quyết 42 để tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng trong việc xử lý tài sản bảo đảm, thu hồi nợ khi Nghị quyết 42 hết hiệu lực thi hành. Trong đó quy định rõ về quyền của bên mua khoản nợ được tiếp tục kế thừa, thực hiện quyền, nghĩa vụ của bên bán nợ, trong đó có quyền nhận tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.

Hay đối với các loại hình bất động sản mới như shophouse, shop villa, condotel... hoặc các dự án căn hộ để ở kết hợp làm văn phòng vẫn chưa được hướng dẫn cụ thể tại Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

“Hiện nay, việc chuyển nhượng quyền sở hữu với bất động sản du lịch, condotel giữa các cá nhân, tổ chức thực hiện rất khác nhau giữa các địa phương, tiềm ẩn nguy cơ rủi ro, phát sinh tranh chấp”, đại diện VNBA nêu ý kiến.