Ảnh minh họa (Đức Thanh).

Theo Chính phủ, Dự thảo Nghị quyết quy định thí điểm cho nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp không phải đất ở và trường hợp đất ở và đất khác trong cùng thửa đất là phù hợp.

Ngày 7/11, Chính phủ đã có báo cáo tiếp thu, giải trình ý kiến Kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội đối với Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (Dự thảo).

Trước đó, tại tờ trình ngày 29/10, Chính phủ đề xuất tổ chức kinh doanh bất động sản được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đối với một hoặc các loại đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp không phải đất ở; đất ở và đất khác trong cùng thửa đất đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.

Cho ý kiến tại phiên họp ngày 3/11, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị làm rõ cơ sở, căn cứ việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất cho tất cả các loại đất quy định tại Điều 9 Luật Đất đai năm 2024.

Chính phủ giải thích, trên thực tế phần lớn các dự án bất động sản phát triển mới, nhất là các dự án quy mô lớn, đều được triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải là đất ở và quy hoạch chi tiết của dự án cũng gồm nhiều loại đất khác nhau như đất ở, đất giao thông, đất cây xanh…

Mặt khác, theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai năm 2024 thì có rất nhiều loại đất cụ thể trong nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp. Các loại đất này sẽ được chuyển đổi mục đích thành đất ở và các loại đất khác trong phạm vi dự án nên việc quy định cụ thể từng loại đất và điều kiện đối với từng loại đất sẽ dễ dẫn đến chồng chéo, mâu thuẫn, vướng mắc trong tổ chức thực hiện.

Do đó, dự thảo Nghị quyết quy định thí điểm cho nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp không phải đất ở và trường hợp đất ở và đất khác trong cùng thửa đất là phù hợp.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng đề nghị nghiên cứu, làm rõ việc áp dụng cơ chế thí điểm đối với điều kiện nhận chuyển nhượng của các loại đất đã được quy định trong Luật Đất đai, điều kiện thí điểm dựa trên thời điểm nhận quyền sử dụng đất (hoặc đang có quyền sử dụng đất).

Về vấn đề này, Chính phủ trình bày, các dự án gặp khó khăn, vướng mắc hiện nay là do vướng quy định tại Điều 23 của Luật Nhà ở năm 2014 và được kế thừa tại Điều 127 của Luật Đất đai năm 2024. Việc thực hiện thí điểm là để tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc về tiếp cận đất đai của nhà đầu tư do hiện nay, với quy định tại khoản 27 Điều 79 và Điều 127 của Luật Đất đai thì chỉ có các dự án khu đô thị với quy mô từ 20 ha trở lên, đồng bộ về hạ tầng ký thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở, thuộc diện Nhà nước thu hồi đất thì mới triển khai được. Đối với các dự án nhà ở thương mại có quy mô nhỏ hơn không triển khai được vì không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất và rất khó khăn trong việc nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất do vướng quy định về loại đất.

Do đó, việc cho phép thực hiện thí điểm nhằm giải quyết khó khăn vướng mắc cho các dự án cả trước và sau khi Nghị quyết có hiệu lực là phù hợp với thực tiễn, theo lý lẽ của Chính phủ.

Tại kết luận, Ủy ban Thường vụ Quốc hội còn đề nghị làm rõ cơ sở, căn cứ đồng thời rà soát để bảo đảm tính chặt chẽ, hiệu quả, khả thi và không trái với kết luận của cấp có thẩm quyền đối với các tiêu chí lựa chọn dự án thí điểm. Các tiêu chí cần cụ thể, rõ ràng, minh bạch và có thứ tự ưu tiên để lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án thí điểm.

Báo cáo của Chính phủ nêu, quy định tại khoản 1 Điều 3 của dự thảo Nghị quyết có 3 loại tiêu chí gồm: (1) Tiêu chí về khu vực thực hiện (tại khu vực đô thị, khu vực được quy hoạch phát triển đô thị) (2) Tiêu chí về diện tích đất tối đa được thực hiện (không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch so với hiện trạng sử dụng đất ở); (3) Tiêu chí đảm bảo không trùng lặp với các dự án Nhà nước thu hồi đất (bao gồm: (i) các dự án theo quy định tại khoản 4 Điều 67 Luật Đất đai và (ii) không thuộc danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua).

Dự thảo Nghị quyết không quy định cụ thể các danh mục dự án thực hiện thí điểm mà phân cấp cho địa phương quyết định để phù hợp với tình hình thực tế và theo đúng chủ trương đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho chính quyền địa phương trong giai đoạn hiện nay. Do đó, việc quy định tiêu chí khung như trong dự thảo Nghị quyết là đầy đủ và phù hợp, làm cơ sở cho các địa phương quyết định và tổ chức thực hiện.

Chính phủ cũng nêu rõ, quy định này hoàn toàn phù hợp với quan điểm chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm trong bài phát biểu tại phiên khai mạc Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XV: “Chuyển đổi tư duy xây dựng pháp luật theo hướng vừa bảo đảm yêu cầu quản lý Nhà nước vừa khuyến khích sáng tạo, giải phóng toàn bộ sức sản xuất, khơi thông mọi nguồn lực để phát triển. Tư duy quản lý không cứng nhắc, dứt khoát từ bỏ tư duy “không quản được thì cấm”.

Đổi mới quy trình xây dựng, tổ chức thực hiện pháp luật. Bám sát thực tiễn, đứng trên mảnh đất thực tiễn Việt Nam để xây dựng các quy định pháp luật phù hợp; vừa làm vừa rút kinh nghiệm; không nóng vội, nhưng cũng không cầu toàn, để mất thời cơ; lấy người dân, doanh nghiệp làm trung tâm, chủ thể; thường xuyên đánh giá hiệu quả, chất lượng chính sách sau ban hành để kịp thời điều chỉnh bất cập, mâu thuẫn, giảm thiểu thất thoát, lãng phí các nguồn lực; chủ động phát hiện và tháo gỡ nhanh nhất những “điểm nghẽn” có nguyên nhân từ các quy định của pháp luật”.