Khu vực quy hoạch Dự án Khu đô thị sinh thái công nghệ cao tại Củ Chi (Ảnh: Tuấn Kiệt)

Vướng quy hoạch

Mới đây, Sở Tài chính và Sở Xây dựng TP.HCM có công văn trả lời Quỹ đầu tư CMIA Capital Partners (Quỹ CMIA) về những vướng mắc liên quan đến Dự án Khu đô thị sinh thái công nghệ cao tại xã Trung An, huyện Củ Chi.

Dự án này được UBND TP.HCM và CMIA ký Biên bản ghi nhớ vào tháng 4/2022 để đầu tư khu đô thị sinh thái nông nghiệp công nghệ cao, với tổng diện tích hơn 1.018 ha, giá trị đầu tư ước tính 1,6 tỷ USD. Mục tiêu của Dự án là phát triển một trung tâm đô thị tổng hợp mới của Thành phố.

Song kể từ đó đến nay, các thủ tục đầu tư vẫn chưa hoàn tất. Hồi tháng 9/2023, khi đó Sở Kế hoạch và Đầu tư - KH&ĐT (nay hợp nhất với Sở Tài chính) đã báo cáo UBND Thành phố về tình hình triển khai Dự án.

Theo đó, Sở KH&ĐT cho hay, quá trình thực hiện Dự án phải qua 5 bước gồm: điều chỉnh quy hoạch; đưa dự án vào danh mục thu hồi đất; lập hồ sơ và trình các bộ, ngành thẩm định để trình Thủ tướng Chính phủ; đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; giải phóng mặt bằng, cấp phép xây dựng.

Trong số 5 bước thực hiện Dự án, thì điều chỉnh quy hoạch là bước gian nan nhất và chỉ khi điều chỉnh được quy hoạch thì mới tiến hành được các bước tiếp theo.

Tại thời điểm tháng 9/2023, các sở, ngành đánh giá, Dự án chưa phù hợp với quy hoạch được cấp thẩm quyền phê duyệt, nên cần tổ chức rà soát lại quy hoạch và điều chỉnh các đồ án quy hoạch chung Thành phố, quy hoạch xây dựng của huyện Củ Chi để phù hợp với định hướng phát triển và đảm bảo khả năng thu hút các nhà đầu tư.

Sau đó, Văn phòng UBND Thành phố có công văn truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Chủ tịch UBND Thành phố giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp các đơn vị liên quan hỗ trợ, hướng dẫn nhà đầu tư về quy trình quy hoạch, thủ tục đầu tư, đến tháng 6/2024, hoàn thành công tác quy hoạch của dự án. Thế nhưng, việc thực hiện điều chỉnh quy hoạch gặp nhiều vướng mắc do chồng lấn ranh với một số dự án khác.

Ngày 20/1/2025, Quỹ CMIA có văn bản đề xuất các cơ quan có thẩm quyền cho phép CMIA nghiên cứu đưa Khu công nghiệp Trung An vào đề xuất Dự án, vì trong đồ án quy hoạch chung TP.HCM có quy hoạch Khu công nghiệp Trung An với quy mô 340 ha, có vị trí chồng lấn với khu công nghiệp trong dự án của CMIA quy mô 239,7 ha. Ngoài ra, CMIA đề xuất các cơ quan có thẩm quyền cho phép tiến hành nghiên cứu và đưa cảng hàng hóa Củ Chi 32,6 ha vào đề xuất Dự án.

Do đề xuất thêm 2 dự án vào Khu đô thị sinh thái, nên CMIA kiến nghị cấp có thẩm quyền cho phép doanh nghiệp tiến hành nghiên cứu Dự án trên quy mô diện tích 1.465,3 ha, thay vì 1.151,6 ha như ban đầu.

Liên quan đến các thủ tục đầu tư Dự án, đầu tháng 1/2024, Sở Kế hoạch và Đầu tư có Văn bản số 299/SKHĐT-KTĐN, gửi CMIA phản hồi rằng, khu đất đề nghị đầu tư dự án có diện tích 1.018 ha, trong đó có 4,69 ha diện tích đất do nhà nước quản lý; 129,1 ha đất giao thông, kênh rạch, phần còn lại đất do các hộ gia đình quản lý sử dụng. Do đó, Dự án đáp ứng các quy định tại Điều 4, Nghị quyết 98/2023/QH15 và thuộc trường hợp tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của Luật Đấu thầu. Đồng thời, thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư dự án là của Thủ tướng Chính phủ.

Nhà đầu tư đề nghị có mốc thời gian cụ thể

Trước sự chậm trễ trong việc điều chỉnh quy hoạch, phía nhà đầu tư tỏ ra rất sốt ruột. Ông Lee Chong Min, Chủ tịch Tập đoàn CMIA Capital Partners kiến nghị, các cơ quan chức năng hỗ trợ đẩy nhanh tiến độ phê duyệt dự án, chấp thuận phê duyệt cho CMIA là nhà đầu tư Dự án Khu đô thị sinh thái - công nghệ nông nghiệp tại Củ Chi và xem xét một số cơ chế ưu đãi cho doanh nghiệp.

Giữa tháng 3/2025, Sở Xây dựng TP.HCM (trước đây là Sở Quy hoạch - Kiến trúc) có văn bản gửi Quỹ CMIA phản hồi về việc điều chỉnh quy hoạch trong khu vực Dự án.

Trong văn bản gửi nhà đầu tư, Sở Xây dựng chỉ trả lời rằng, trên cơ sở triển khai định hướng quy hoạch TP.HCM thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050, hồ sơ Đồ án điều chỉnh Quy hoạch chung TP.HCM đến năm 2040, tầm nhìn 2060 đang nghiên cứu quy hoạch khu động lực phát triển tại xã Trung An (huyện Củ Chi) theo hướng khai thác các tiềm năng, lợi thế về vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên. Từ đó, hướng tới việc hình thành các khu chức năng đô thị, gắn kết các khu chức năng khác trong khu vực, tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ môi trường, phát triển bền vững.

Nguyên tắc xác định cơ cấu khu động lực sẽ được tiếp tục nghiên cứu, đảm bảo phù hợp chủ trương định hướng mới của Thành phố về phát triển dọc hành lang sông Sài Gòn, tuân thủ pháp lý quy hoạch cấp trên. Trong phạm vi khu động lực phát triển có thể nghiên cứu xây dựng cơ chế chính sách đặc thù và sẽ được pháp lý hóa sau khi cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

Về việc lập quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 và quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tại khu vực có liên quan sẽ do cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn thực hiện đúng trình tự trên cơ sở nội dung quy hoạch chung TP.HCM đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2060 được phê duyệt, pháp luật về quy hoạch đô thị, nông thôn và các quy định hiện hành liên quan về đầu tư xây dựng.

Trước sự chậm trễ trong việc điều chỉnh quy hoạch, nhà đầu tư kiến nghị UBND TP.HCM đẩy nhanh tiến độ thực hiện. “CMIA sẵn sàng đầu tư vào dự án và mong muốn đẩy nhanh tiến độ phát triển các khu công nghiệp trong khu vực dự án. Do đó, kính đề nghị TP.HCM thiết lập các mốc thời gian cụ thể và các chỉ tiêu quy hoạch riêng cho việc phát triển khu công nghiệp trong dự án. Ngoài ra, chúng tôi cũng kiến nghị phân bổ các chỉ tiêu quy hoạch khu công nghiệp chưa được sử dụng để cho phép CMIA đẩy nhanh tiến độ đầu tư”, nhà đầu tư đề xuất trong văn bản gửi UBND TP.HCM.