Phối cảnh Dự án Khai Hoan Prime (huyện Nhà Bè, TP.HCM) mà quỹ đầu tư FSK đến từ Liên bang Nga đang muốn mua lại

Sóng M&A

Thị trường bất động sản đang xôn xao trước thông tin Quỹ đầu tư FSK đến từ Nga muốn mua các dự án hoặc quỹ đất phát triển được dự án bất động sản tại 3 thành phố là Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM.

Hồi tháng 3/2024, quỹ này đã có các buổi làm việc với Tập đoàn Khải Hoàn Land để mua lại Dự án Khai Hoan Prime tại huyện Nhà Bè (TP.HCM). Được biết, đây là dự án đầu tay của Khải Hoàn Land, có diện tích 19.730 m2, xây dựng 3 tòa tháp với 1.257 căn hộ, hiện đang xây dựng phần móng. Giá mà phía FSK đưa ra để sở hữu dự án là 1.600 tỷ đồng, trong đó sẽ thanh toán trước 1.000 tỷ đồng, 600 tỷ đồng sẽ được thanh toán sau khi dự án được chấp thuận ký hợp đồng mua bán với khách hàng.

Nếu Khải Hoàn Land chấp thuận bán, FSK sẽ giao cho doanh nghiệp này làm đơn vị phát triển dự án, tiền xây dựng phần móng sẽ được FSK thanh toán cho Khải Hoàn Land.

“Dù vậy, tới nay phía Khải Hoàn Land vẫn chưa đồng ý, hai bên còn đang thương thảo”, đại diện của FSK nói.

Cũng theo vị đại diện của FSK, các dự án mà quỹ này mua phải có diện tích trên 2.000 m2, ưu tiên các dự án có pháp lý đầy đủ. Hiện quỹ đang làm việc để mua hơn 10 dự án, trong đó, nhiều nhất là tại TP.HCM và Đà Nẵng. Ngoài việc mua đứt dự án, còn có thể bắt tay hợp tác bằng việc rót vốn cho chủ đầu tư phát triển dự án.

Bà Võ Thị Quỳnh, đại diện một quỹ đầu tư đến từ Singapore chia sẻ, từ đầu năm tới nay, quỹ đầu tư mà bà đại diện đã mua được 2 dự án lớn, một dự án có diện tích hơn 30 ha tại huyện Đức Hòa (tỉnh Long An), một dự án tại Bà Rịa - Vũng Tàu.

Bà Quỳnh cho biết thêm, quỹ này đến Việt Nam được 2 năm, hiện sở hữu hơn 10 quỹ đất lớn. Nhu cầu mua của quỹ vẫn cao, chủ yếu tại các tỉnh vùng ven TP.HCM.

Bên cạnh các quỹ ngoại, những doanh nghiệp trong nước có tiềm lực tài chính cũng đang tích cực săn quỹ đất. Mới đây nhất, Phú Đông Group cho hay, đã mua được 2 quỹ đất tại TP. Dĩ An (tỉnh Bình Dương) để phát triển dự án.

Không chỉ người mua nhiều, mà người bán cũng tăng. Ông Trần Đức Vinh, Chủ tịch Trần Anh Group thông tin, doanh nghiệp đang có nhu cầu bán 3 dự án. Trong đó, một dự án rộng hơn 30 ha tại huyện Đức Hòa (Long An), một dự án hơn 4 ha tại TP. Phan Thiết (Bình Thuận), một dự án 2.000 m2 tại quận 7 (TP.HCM). Các dự án này trước đây được Trần Anh Group mua để phát triển, nhưng hiện doanh nghiệp muốn bán lại để thu hồi dòng tiền, tập trung cho dự án khác.

Nhiều doanh nghiệp lớn như Đất Xanh Group, Novaland, Hưng Thịnh Corp, Danh Khôi, Phát Đạt, Gotec Land… cũng thông báo muốn bán dự án nhằm tái cấu trúc tài chính cho doanh nghiệp.

Giao dịch thành công vẫn thấp

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận xét, dù hiện nay các nhà đầu tư ngoại đến từ Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan, Nhật Bản, Malaysia... sang Việt Nam M&A dự án bất động sản rất nhiều, song phạm vi mà các doanh nghiệp muốn mua chỉ nằm ở những thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, TP.HCM và số lượng giao dịch thành công cũng chưa nhiều.

Chung nhận định, ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản tại TP.HCM lý giải, nguyên nhân chính dẫn đến giao dịch thành công chưa nhiều vì phía bên mua có ưu thế về dòng tiền nên thường mặc cả, ép giá, ưu tiên những dự án pháp lý đầy đủ, có vị trí đẹp, có tiềm năng trong tương lai với giá bán giảm 10-20%. Trong khi đó, bên bán rất khó chấp nhận chuyển nhượng tài sản với giá quá thấp, vì để có một dự án họ phải bỏ rất nhiều thời gian, tiền của, công sức.

Một nguyên nhân nữa đến từ bên bán là, do nhiều chủ đầu tư dự án không đành lòng bán quỹ đất, mà ngược lại, nuôi hy vọng rất nhiều về sự hồi phục của thị trường, nên cố “gồng”, đưa ra mức giá khá cao.

Chưa kể, nhiều quỹ đất của bên bán đang cầm cố ngân hàng thời gian dài, gồng gánh mức lãi lớn qua nhiều năm. Nhưng cái giá mà bên mua đưa ra không đủ trả lãi nên bên bán không chấp thuận.

“Phương thức thanh toán mà bên mua đưa ra cũng không hợp lý. Đa phần bên mua đưa ra phương thức thanh toán theo tiến độ pháp lý dự án. Cụ thể, lúc đầu chỉ thanh toán khoảng 20%, sau đó bên bán phải triển khai xin pháp lý từng giai đoạn, mỗi giai đoạn xong sẽ được bên mua thanh toán tiếp và bên bán phải cam kết tiến độ thực hiện pháp lý cho bên bán. Tuy nhiên, để hoàn thiện pháp lý với các dự án bất động sản thời điểm này là rất khó, nên bên bán không thể cam kết theo yêu cầu của bên mua”, ông Nguyễn Hoàng nói thêm.

Vấn đề ông Nguyễn Hoàng đặt ra là câu chuyện phổ biến mà các doanh nghiệp bất động sản muốn bán dự án đang gặp phải. Đại diện Tập đoàn Danh Khôi cho biết, doanh nghiệp có một dự án lớn tại Đà Nẵng, chào bán từ hơn 1 năm nay, đã có hơn 10 nhà đầu tư quan tâm. Thế nhưng, tới nay dự án vẫn chưa bán được bởi các yêu cầu của đối tác về giá, tiến độ thanh toán không hợp lý, nên giao dịch thất bại ở phút chót.

“Để có nhiều thương vụ M&A diễn ra thành công, trước tiên, các ách tắc pháp lý phải sớm được gỡ bỏ. Cùng với đó, hệ thống pháp luật cần đồng bộ, thủ tục hành chính đất đai phải nhanh gọn, không gây cản trở cho các dự án cũng như doanh nghiệp”, ông Lê Hoàng Châu bày tỏ.