Bất động sản công nghiệp được nâng tầm nhờ sản xuất công nghệ cao, bán dẫn. Trong ảnh: Nhà máy sản xuất điện tử của Sanyo.

Bán dẫn Việt Nam trên đà hội nhập sâu chuỗi giá trị toàn cầu

Đây là lĩnh vực được Chính phủ đặc biệt quan tâm, xác định là ngành mũi nhọn chiến lược trong tiến trình chuyển đổi sang nền kinh tế tri thức. Giai đoạn 2025-2026, chất bán dẫn tiếp tục là tâm điểm thu hút đầu tư, không chỉ về chính sách mà còn trong bản đồ dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu.

Bà Trang Lê, Tổng giám đốc, kiêm Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn JLL Việt Nam chia sẻ: Tỷ trọng FDI vào lĩnh vực sản xuất tăng liên tục trong thập kỷ qua, thể hiện sức hút bền vững của thị trường. 9 tháng đầu năm 2025, vốn FDI giải ngân đạt 18,8 tỷ USD mức cao nhất trong 5 năm. “Điểm đáng chú ý không chỉ ở lượng vốn tăng mạnh, mà còn ở sự thay đổi về chất: Việt Nam không còn là cơ sở sản xuất thâm dụng lao động, mà là mắt xích có giá trị cao trong chuỗi cung ứng toàn cầu”, bà nhấn mạnh.

Xu hướng dịch chuyển lên các phân khúc công nghệ cao đang diễn ra rõ nét. Dòng vốn FDI nay tập trung vào sản xuất linh kiện, thiết kế vi mạch và nghiên cứu - phát triển (R&D), thay vì chỉ lắp ráp cuối. Minh chứng là Samsung xây dựng trung tâm R&D lớn nhất Đông Nam Á tại Hà Nội, Amkor phát triển nhà máy kiểm thử chip lớn nhất thế giới ở Bắc Ninh, liên tục mở rộng quy mô tại Việt Nam.

Tại Phiên họp thứ 2 của Ban Chỉ đạo Quốc gia về phát triển công nghiệp bán dẫn (tháng 8/2025), Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Tâm cho biết, Việt Nam đã bắt đầu tham gia các công đoạn có giá trị gia tăng cao như sản xuất thiết bị, vật liệu, linh kiện, đóng gói và kiểm thử chip. Một dấu mốc quan trọng là nhà máy chip đầu tiên của Viettel dự kiến khánh thành sắp tới.

Việt Nam cũng được lựa chọn tổ chức một trong các triển lãm thuộc chuỗi sự kiện bán dẫn lớn nhất thế giới của Hiệp hội Bán dẫn Toàn cầu (GSA), khẳng định vị thế ngày càng cao trong ngành. Thứ trưởng Nguyễn Đức Tâm nhấn mạnh: “Dấu ấn của Nvidia và Qualcomm khi chọn Việt Nam làm cứ điểm chiến lược cho sản xuất, nghiên cứu và phát triển AI, chip bán dẫn là bước tiến đặc biệt quan trọng, kéo theo làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng giá trị cao vào Việt Nam”.

Theo lộ trình Chính phủ, năng lực sản xuất chip sẽ mở rộng từ 1 nhà máy (năm 2024) lên 3 nhà máy vào năm 2040, cùng 300 trung tâm thiết kế và 20 cơ sở đóng gói. Lộ trình này thể hiện tham vọng tham gia toàn diện vào chuỗi giá trị toàn cầu của bán dẫn, xe điện và điện tử thông minh, vượt qua vai trò lắp ráp truyền thống.

Bất động sản công nghiệp đón dòng vốn công nghệ cao

Trước làn sóng phát triển công nghiệp công nghệ cao, các nhà phát triển bất động sản công nghiệp Việt Nam đang nâng cấp hạ tầng, tiêu chuẩn xây dựng và dịch vụ giá trị gia tăng để đáp ứng yêu cầu khắt khe của nhà đầu tư quốc tế.

Theo Savills Việt Nam, Chính phủ ưu tiên xây dựng khu công nghiệp xanh, thông minh, đồng thời ban hành nhiều ưu đãi cho dự án công nghệ cao. Nhờ đó, Việt Nam thu hút nhiều tập đoàn lớn như Intel, Amkor, Hana Micron, NVIDIA và CT Group. Điều này củng cố vị thế của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu, đồng thời gia tăng nhu cầu đối với các khu công nghiệp chuyên biệt cho công nghệ cao. Với môi trường chính trị ổn định, vị trí chiến lược tại Đông Nam Á, chi phí cạnh tranh và cam kết mạnh mẽ cải thiện hạ tầng, Việt Nam đáp ứng hầu hết tiêu chí của thế hệ khách thuê công nghiệp mới.

Ông Thomas Rooney, Phó giám đốc Bộ phận dịch vụ Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam, nhận định: “Thị trường đang ghi nhận chuyển dịch rõ nét theo xu hướng toàn cầu, khi khách thuê ưu tiên tính linh hoạt, tiết kiệm và bền vững trong lựa chọn không gian công nghiệp”.

Chiến lược “friend-shoring” - chuyển sản xuất đến quốc gia có quan hệ chính trị, kinh tế thân thiện được kỳ vọng mang lại lợi ích lớn cho Việt Nam, giúp thu hút FDI chất lượng cao và tăng nhu cầu khu công nghiệp hiện đại. Ông Rooney cho rằng xu hướng này sẽ thúc đẩy chuỗi cung ứng nội địa, nâng cao năng lực cạnh tranh và tạo động lực đổi mới.

Các khu công nghệ cao như Hòa Lạc và Sài Gòn High-Tech Park đang phát triển nhà xưởng chuyên dụng, logistics thông minh và chương trình đào tạo nhân lực phục vụ ngành bán dẫn. Sự đầu tư này kéo theo nhu cầu hạ tầng hiện đại: phòng sạch đạt chuẩn quốc tế, hệ thống điện ổn định, nước tinh khiết và công nghệ xử lý chất thải tiên tiến.

Chủ đầu tư các khu công nghiệp khác cũng đẩy mạnh nâng cấp nhà xưởng, mở rộng quỹ đất, tối ưu hạ tầng kỹ thuật nhằm đáp ứng tiêu chuẩn toàn cầu. Nhờ đó, nhu cầu về bất động sản công nghiệp công nghệ cao đang đa dạng hóa mạnh mẽ, bao gồm quỹ đất chất lượng cao, nhà xưởng hiện đại, trung tâm R&D, trung tâm dữ liệu và logistics thông minh. Đáng chú ý, các khu công nghiệp thế hệ mới như VSIP III đã đầu tư mạnh vào hạ tầng xanh, cung cấp điện sạch cho các tập đoàn Lego và Pandora, đáp ứng tiêu chuẩn phát triển bền vững quốc tế.