Hướng dẫn giải quyết tranh chấp, vướng mắc ở hàng loạt dự án

Bộ Xây dựng vừa ban hành loạt văn bản hướng dẫn giải quyết các tranh chấp, vướng mắc giữa chủ đầu tư và cư dân tại nhiều dự án chung cư tại Hà Nội.

Có thể kể đến khu đô thị Goldmark City (136 Hồ Tùng Mậu, Bắc Từ Liêm) Hà Nội); chung cư Golden Westlake (quận Tây Hồ), chung cư Rừng cọ Ecopark (Hưng Yên), dự án trung tâm thương mại, văn phòng và căn hộ Artemis (quận Thanh Xuân); chung cư Green Life Tower (Hoàng Mai); chung cư Cienco1 quận Thanh Xuân); khu nhà ở Skylight (quận Hai Bà Trưng)...

Trong số đó tại khu đô thị Goldmark City – 136 Hồ Tùng Mậu, quận Bắc Từ Liêm, Bộ Xây dựng cho biết, mới đây, đại diện ban quản trị các tòa chung cư R1, R2, R3, R4 đã có văn bản đề nghị phong tỏa tài khoản quỹ bảo trì nhà chung cư khu đô thị Goldmark City do chủ đầu tư là Công ty CP Thương mại - Quảng cáo - Xây dựng - Địa ốc Việt Hân, thuộc Tập đoàn TNR vì không bàn giao quỹ bảo trì cho ban quản trị các tòa nhà theo quy định.

Đại diện Ban quản trị khu đô thị Goldmark City (136 Hồ Tùng Mậu, Bắc Từ Liêm) đề nghị phong tỏa tài khoản quỹ bảo trì nhà chung cư vì chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì cho ban quản trị các tòa nhà theo quy định

Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng cho rằng nội dung nêu trong đơn của đại diện ban quản trị các tòa nhà thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND TP Hà Nội. Do vậy, bộ đề nghị TP. Hà Nội chỉ đạo các cơ quan chức năng kiểm tra, giải quyết đơn thư của cư dân theo quy định.

Trong khi đó, ban quản trị chung cư Rừng cọ Ecopark có văn bản đề nghị hướng dẫn về việc quản lý sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư. Theo Bộ Xây dựng, căn cứ các quy định đối với phần diện tích nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán (như tầng hầm, căn hộ, phần diện tích thương mại…) mà không phải là diện tích sử dụng chung của nhà chung cư thì chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị của phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định.

Về việc sử dụng quỹ bảo trì đối với hạng mục chống thấm mái, Bộ Xây dựng cho biết, nếu trong thời gian bảo hành nhà chung cư mà cần sửa chữa, khắc phục các hư hỏng về kết cấu chính của nhà ở thì việc sửa chữa, khắc phục này được thực hiện theo quy định về bảo hành nhà ở. Sau thời gian bảo hành thì việc sửa chữa, khắc phục các hư hỏng phần sở hữu chung nhà chung cư được thực hiện theo quy định về bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Nhiều kiến nghị giải quyết diện tích chung - riêng

Vấn đề về sở hữu diện tích chung – riêng cũng là một trong những tranh chấp tại nhiều chung cư. Nhiều Ban quản trị, chủ đầu tư đã có văn bản đề nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn việc xác định liên quan đến vấn đề này. Như tại dự án Trung tâm thương mại, văn phòng và căn hộ Artemis, Bộ Xây dựng mới đây có văn bản gửi Công ty CP ACC Thăng Long – chủ đầu tư dự án liên quan đến việc xác định sở hữu riêng đối với phần diện tích trung tâm thương mại, văn phòng và siêu thị tại tầng B1.

Nêu tại văn bản này, đối với dự án Trung tâm thương mại, văn phòng và căn hộ Artemis,  Bộ Xây dựng cho rằng, phần diện tích này thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư. Công ty cần liên hệ với cơ quan chức năng của TP Hà Nội để làm thủ tục công nhận quyền sở hữu.

Tương tự, dự án chung cư Green Life Tower, Ban quản trị cũng có văn bản đề nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn xác định sở hữu phần tường bao tòa nhà chung cư. Bộ Xây dựng cho biết theo Điều 101, Luật nhà ở 2014 thì diện tích sử dụng căn hộ trong tòa nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ căn hộ được tính theo kích thước thông thủy bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích bancông, lô gia (nếu có), không tính diện tích phần tường bao ngôi nhà. Vì vậy, hệ thống bao che ngoài nhà bằng vách kính khung nhôm, kính, không thuộc các thiết bị khác gắn liền với nhà ở.

Chủ đầu tư cố tình vi phạm sẽ không được giao dự án

Ghi nhận thực tế thời gian qua cho thấy, vấn đề phí bảo trì là một trong những tranh chấp dai dẳng, khó giải quyết tại nhiều dự án ở Hà Nội, từ chung cư giá rẻ cho đến cao cấp. Tại nhiều chung cư, cư dân căng băng rôn, xuống đường “đòi” chủ đầu tư trả quỹ bảo trì.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội, thời gian qua, Sở đã tham mưu cho UBND TP ra văn bản yêu cầu 25 chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì 2% cho Ban quản trị; ban hành quyết định cưỡng chế kinh phí bảo trì 2% đối với Cty CP Xây dựng số 3; ban hành quyết định ủy quyền cho UBND quận, huyện ban hành quyết định cưỡng chế kinh phí bảo trì đối với 5 chủ đầu tư…

Đồng thời, đã công khai danh sách 13 chủ đầu tư, có báo cáo UBND TP đề nghị yêu cầu bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư cho Ban quản trị.

Liên quan đến vấn đề quỹ bảo trì, trước đó, ngày 27/3, UBND TP Hà Nội đã ban hành Quyết định số 1270 xử phạt vi phạm hành chính về quản lý sử dụng nhà chung cư đối với Công ty TNHH Hòa Bình (Công ty Hoà Bình) - chủ đầu tư dự án chung cư Hòa Bình Green City do chậm bàn giao kinh phí bảo trì cho BQT. Theo đó, Công ty Hoà Bình bị phạt vi phạm hành chính với số tiền 125 triệu đồng.

Ngày 27/5, Sở Xây dựng có văn bản về việc uỷ quyền cho UBND quận Hai Bà Trưng ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì nhà chung cư toà B Hoà Bình Green City.

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, để kịp thời khắc phục các hạn chế, bất cập trong quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư cần thực hiện đồng bộ các giải pháp. Sở Xây dựng kiến nghị, điều tra, truy cứu trách nhiệm đối với các tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng trong quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư.

Xem xét, khi thẩm định hồ sơ giao đất, cho thuê đất và các hoạt động xây dựng, phải kiểm tra danh sách các nhà đầu tư có vi phạm trong quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư, đề xuất biện pháp xử lý có đủ sức răn đe, tăng cường giải pháp ra quyết định cường chế buộc phải thực hiện.

"Công khai danh sách các chủ đầu tư cố tình vi phạm và không tuân thủ các quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư, kiên quyết không giao các dự án đầu tư đối với các chủ đầu tư nằm trong danh sách cố tình vi phạm", Sở Xây dựng nêu rõ.