Xu thế tất yếu của phân khúc bất động sản công nghiệp

“Chúng ta phải tập trung làm khu công nghiệp sinh thái. Bây giờ nhà đầu tư ‘chạy toát mồ hôi’ khắp nơi đề nghị giá thuê 500 USD/m2 nhưng không còn bên nào có đất cho thuê. Nếu các khu công nghiệp hiện hữu điều chỉnh, nâng cấp thành khu công nghiệp sinh thái, giá cho thuê có thể tăng gấp rưỡi hoặc gấp đôi”, ông Nguyễn Thiện Tuấn, Chủ tịch Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng phát biểu tại buổi đại hội cổ đông thường niên năm 2024.

Mô hình sinh thái đang trở thành một mục tiêu phát triển "tất yếu" của các khu công nghiệp. Ảnh: Dũng Minh

Một “ông lớn” khác trong ngành là DEEP C cũng đã thể hiện rõ vào tham vọng đối với mảng khu công nghiệp sinh thái. Theo ông Koen Soenens, Giám đốc kinh doanh và marketing của DEEP C, phân khúc bất động sản công nghiệp không chỉ đơn thuần xoay quanh việc bán đất, mà còn tập trung tới việc phát triển các dự án mới theo mô hình bền vững. Đây sẽ trở thành hình mẫu đầu tư được công ty dùng để quảng bá đến các doanh nghiệp nước ngoài trong tương lai.

Theo ông Đào Thế Anh, Chủ tịch RSL Group, xu hướng ESG đang là một cuộc đua mang tính chất “sống còn” trong bất động sản công nghiệp. Khẩu vị của nhà đầu tư đang ngày càng khắt khe hơn, khi các nước trong khu vực như Indonesia, Malaysia hay Ấn Độ cũng có các yếu tố thu hút đầu tư hấp dẫn, thậm chí hơn Việt Nam. Chỉ khi có sự chuyển mình, các khu công nghiệp mới có thể tạo ra sự khác biệt về lợi thế cạnh tranh.

“Việc xây dựng và chuyển đổi sang mô hình khu công nghiệp sinh thái là yêu cầu bức thiết, xu thế tất yếu trong phát triển công nghiệp hiện nay”, ông Lê Thành Quân, Vụ trưởng Vụ Quản lý các khu kinh tế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư nhận định.

Trước làn sóng đầu tư FDI lần thứ 4, ông Quân cho rằng, mô hình sinh thái chính là một “thỏi nam châm” thu hút các doanh nghiệp ngoại. Và để tăng lực hút cho thỏi nam châm này, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã đưa ra chiến lược xây dựng Luật Khu công nghiệp và Khu kinh tế. 

Trong bộ luật, “những vị kiến trúc sư của nền kinh tế” đã xây dựng 6 nhóm chính sách hỗ trợ. Riêng các khu công nghiệp sinh thái sẽ được hưởng những ưu đãi liên quan đến thuế, phí, chính sách tài chính, vốn… 

Trong báo cáo tổng kết 30 năm phát triển khu công nghiệp, khu kinh tế của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đến năm 2030, khoảng 40 - 50% địa phương trên cả nước sẽ có kế hoạch chuyển đổi các khu công nghiệp hiện hữu sang mô hình sinh thái. Trong đó, 8 - 10% địa phương có định hướng xây dựng loại hình này từ bước lập quy hoạch xây dựng và định hướng ngành, nghề thu hút đầu tư.

Nhiều “bài toán” chưa có lời giải

Dẫu vậy, những con số mục tiêu phía trên sẽ không dễ dàng để hiện thực hóa. Theo RSL Group, việc áp dụng ESG vào các dự án khu công nghiệp hiện nay còn gặp nhiều khó khăn, liên quan đến vốn đầu tư ban đầu cho công nghệ, thiết bị. 

Ngoài ra, sự thay đổi về cách thức quản lý của tổ chức; bộ tiêu chí đo lường và giám sát theo quy chuẩn ESG hay nhân sự có chuyên môn để triển khai… vẫn là một khoảng trống lớn chưa được khỏa lấp.

Bên cạnh đó, các thông tin về khu công nghiệp sinh thái cũng chưa được truyền thông mạnh tới doanh nghiệp. Theo Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), qua khảo sát 118 khu công nghiệp cho thấy, có tới 50% doanh nghiệp chưa từng nghe hoặc biết đến khái niệm khu công nghiệp phát triển bền vững và chỉ có khoảng 30% số doanh nghiệp có nghe, hiểu về khái niệm này.

Xét dưới góc nhìn tổng thể hơn, không riêng gì khu công nghiệp sinh thái, toàn bộ phân khúc bất động sản công nghiệp nói chung vẫn đang phải đối diện với nhiều thách thức.

Theo báo cáo của Công ty Chứng khoán Agribank (Agriseco), quy tắc thuế tối thiểu toàn cầu sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu thu hút vốn FDI vào Việt Nam. Đây là thỏa thuận với sự tham gia của hơn 140 quốc gia với mức thuế tối thiểu áp dụng là 15% đối với các tập đoàn đa quốc gia có tổng doanh thu từ 750 triệu euro trở lên.

Khó khăn tiếp theo liên quan đến chất lượng cơ sở hạ tầng và chi phí đầu tư đi kèm, chẳng hạn như tình trạng thiếu điện và hệ thống xử lý rác thải. Không chỉ vậy, nguồn cung dự án mới trong năm 2024 có thể vẫn sẽ hạn chế, do một số vướng mắc về đền bù giải phóng mặt bằng và thủ tục pháp lý.

Với phương châm đồng hành cùng doanh nghiệp và nhà đầu tư, Báo Đầu tư luôn lắng nghe và trăn trở về những khó khăn, vướng mắc của cộng đồng. Đây chính là động lực lớn thôi thúc Báo Đầu tư tổ chức Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam. Năm 2024, Diễn đàn sẽ được tổ chức tại TP.HCM vào ngày 30/7 với chủ đề "Xanh hóa đón sóng đầu tư mới".

Qua 3 năm tổ chức thành công, sự kiện đã trở thành nơi kết nối uy tín giữa các nhà làm chính sách, các chuyên gia uy tín và lãnh đạo doanh nghiệp. Thông qua diễn đàn, nhiều điểm nghẽn đã được đưa ra thảo luận và phân tích giải pháp. Trong năm 2024, sự kiện hứa hẹn sẽ càng trở nên hấp dẫn hơn với sự đổ bộ của làn sóng FDI thứ 4 và xu hướng công nghệ bán dẫn.