Tăng thanh khoản và lượng tiêu thụ

Theo báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam, trong năm 2025, thị trường bất động sản nhà ở tại Đà Nẵng có nguồn cung tăng mạnh 80% so với năm 2024. Cụ thể, tổng nguồn cung sản phẩm mới đạt hơn 13.700 sản phẩm, chủ yếu tập trung ở phạm vi TP. Đà Nẵng cũ. Trong đó, sản phẩm căn hộ chung cư nắm vai trò chủ đạo trong cơ cấu nguồn cung, chiếm 76%, còn lại là đất nền (20%), thấp tầng (4%).

Về thanh khoản, tổng lượng giao dịch bất động sản đạt 8.200 lượt, tăng gấp 2 lần so với năm 2024, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 60%. Trong đó, căn hộ chung cư đóng góp 70% lượng giao dịch. Lượng giao dịch chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư dài hạn, chiếm khoảng 70%. Trong đó, khoảng 50% đến từ các nhà đầu tư miền Bắc và hướng tới phân khúc căn hộ chung cư. Bên cạnh đó, giao dịch sản phẩm thứ cấp cũng diễn ra sôi động và quay trở lại “đỉnh” năm 2022.

Năm 2025, bất động sản Đà Nẵng có nguồn cung mới tăng mạnh nhất trong vài năm trở lại đây.

Về giá bán, giá chào bán mới căn hộ chung cư trung bình đạt 83 triệu đồng/m2, tăng 14% so với 2024. Chỉ số giá căn hộ chung cư Đà Nẵng tăng 68% so với kỳ gốc (năm 2019) và nhanh hơn TP. Hồ Chí Minh. Cùng với đó, giá bất động sản thứ cấp tăng mạnh trở lại, khoảng 60% so với 2023 và vượt “đỉnh" 2019 từ 10-15%.

Đối với thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, nguồn cung mới đạt hơn 3.700 sản phẩm, tăng gấp 6 lần so với 2024. Trong đó, có 83% nguồn cung là sản phẩm cao tầng, trong đó có căn hộ biển sở hữu lâu dài. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 34%, tương đương hơn 1.250 giao dịch. Tuy vậy, giá chào bán mới không có nhiều biến động, giá bán và thanh khoản thứ cấp tiếp tục được cải thiện.

Phân khúc đất nền tại Đà Nẵng cũng ghi nhận sự hồi sinh mạnh mẽ trong năm 2025. Theo báo cáo của DKRA Consulting, năm 2025, thị trường Đà Nẵng ghi nhận 18 dự án với 3.577 sản phẩm đất nền sơ cấp, tăng gấp 4,2 lần so với năm 2024. Lượng tiêu thụ toàn thị trường ghi nhận 2.134 nền, đạt 60%. Trong đó, phường Ngũ Hành Sơn chiếm đến 89% tỷ trọng nguồn cung và 97% lượng tiêu thụ mới.

Theo đánh giá của DKRA Consulting, các giao dịch đất nền tập trung cục bộ ở nhóm dự án được mở bán mới thuộc khu vực TP. Đà Nẵng cũ. Bên cạnh đó, hiệu ứng “ông lớn” đổ bộ thị trường đã tạo cú hích mạnh mẽ cho tăng trưởng khu vực trong năm.

Cũng theo đơn vị này, mặt bằng giá sơ cấp đất nền đã tăng trung bình khoảng 14% so với năm 2024, tập trung ở nhóm các dự án theo mô hình “tổ hợp khu đô thị” mang tính thương mại cao, đa dạng tiện ích, phục vụ cư dân, kết nối vùng thuận lợi. Giá thứ cấp cũng tăng trung bình khoảng 31% so với cuối năm 2024. Đáng chú ý, thị trường thứ cấp cho thấy nguồn cung mới khan hiếm, trong khi đó, nhu cầu ở thực và mức độ “tạo thị” ngày càng cao…

Thị trường cần hướng đến nhu cầu thực

Mặc dù nguồn cung được dự báo sẽ tiếp tục tăng lên trong năm 2026, tuy nhiên nhiều chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản Đà Nẵng cần có sự điều tiết để hướng đến nhu cầu thực (ở và cho thuê) của người dân nhiều hơn. Nhất là hiện nay đa phần nguồn cung trên thị trường vẫn là “sân chơi” của giới đầu tư.

Ông Nguyễn Tấn Bình, Tổng giám đốc Công ty CP Tasmania nhận định, dòng tiền đang quay trở lại mạnh mẽ khi giới đầu tư ngày càng hào hứng dịch chuyển vốn đến Đà Nẵng nhằm tìm kiếm lợi suất tốt hơn. Bên cạnh đó, Đà Nẵng cũng ghi nhận tốc độ gia tăng dân số cơ học lớn, kéo theo nhu cầu cư trú và an cư lâu dài ngày càng tăng.

“Trong ngắn hạn, nhu cầu bất động sản khai thác cho thuê và để ở tại Đà Nẵng là rất lớn, tuy nhiên trên thị trường giá bán căn hộ rất cao, chỉ phù hợp với nhóm nhà đầu tư đầu tư trung hạn, dài hạn. Còn lại người mua có nhu cầu thực để ở thì rất khó tiếp cận. Do vậy, TP. Đà Nẵng cần xem xét tăng cường các giải pháp nhằm tăng lượng nguồn cung các sản phẩm bất động sản bình dân, vừa tiền nhằm tạo điều kiện cho người lao động trên địa bàn có thể mua được”, ông Bình góp ý.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group nhận định, với tốc độ phát triển của thị trường hiện nay, Đà Nẵng hoàn toàn có khả năng đối mặt với nguy cơ “cung vượt cầu” cục bộ ở một số phân khúc nhất định – đặc biệt là căn hộ cao cấp và hạng sang nếu không có sự kiểm soát và điều tiết hợp lý. Nguyên nhân là do đây là phân khúc vốn phụ thuộc nhiều vào nhu cầu đầu tư, trong khi nhu cầu ở thực của người dân Đà Nẵng vẫn tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

“Tốc độ nguồn cung tăng trong khi sức cầu không tăng tương ứng, cộng với sự tham gia ồ ạt của nhiều chủ đầu tư trong thời gian ngắn sẽ khiến thị trường dễ rơi vào trạng thái cạnh tranh khốc liệt, dẫn đến tình trạng dự án bị chững thanh khoản. Nếu không được cân đối hợp lý, tình trạng cung vượt cầu kéo dài sẽ ảnh hưởng đến tính bền vững của thị trường Đà Nẵng. Trong đó, về mặt tài chính, một số nhà đầu tư thứ cấp sử dụng đòn bẩy có thể chịu áp lực trả nợ, dẫn đến việc chấp nhận thanh khoản dưới mức lợi nhuận kỳ vọng để nhanh chóng thu hồi dòng tiền, ảnh hưởng đến mặt bằng giá chung của thị trường”, ông Thắng phân tích.

Cũng theo ông Võ Hồng Thắng, TP. Đà Nẵng cần nghiên cứu xây dựng một cơ chế điều tiết phù hợp, trong đó ưu tiên phát triển các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực. Khi ấy, thị trường mới có thể phát triển bền vững, tránh rơi vào tình trạng dư cung ngắn hạn, hay đầu cơ thiếu kiểm soát.

Đa phần các sản phẩm mới trên thị trường bất động sản Đà Nẵng hiện nay mới chỉ phù hợp với nhu cầu đầu tư của giới đầu tư.

“Chính quyền cần có những chính sách điều tiết thị trường thông qua việc kiểm soát cấp phép đầu tư các dự án căn hộ mới, đặc biệt ở những khu vực đang có dấu hiệu dư cung hoặc chưa có hạ tầng và nhu cầu thực sự tương xứng. Song song đó, cần có các chính sách định hướng phát triển đa dạng loại hình sản phẩm, ưu tiên các căn hộ phù hợp với nhu cầu ở thực và khả năng chi trả của người dân địa phương. Điều này không chỉ giúp tăng thanh khoản cho thị trường mà còn góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ, lướt sóng”, ông Thắng góp ý.

Ông Lê Văn Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Đà Nẵng cho biết, trong thời gian qua, TP. Đà Nẵng đã tập trung triển khai phát triển nhà ở xã hội, góp phần thực hiện tốt công tác an sinh xã hội và góp phần cân bằng thị trường bất động sản.

Theo ông Tuấn, giai đoạn 2025 - 2030, Chính phủ giao Đà Nẵng hoàn thành khoảng 29.000 căn hộ nhà ở xã hội. Riêng trong năm 2025, thành phố đã hoàn thành 2.907 căn, đạt 108% chỉ tiêu Chính phủ giao của năm; đồng thời, đang triển khai các thủ tục đầu tư đối với 38 dự án với tổng quy mô hơn 34.400 căn hộ.

“Đà Nẵng đã thành lập Quỹ nhà ở thành phố Đà Nẵng, tạo nguồn lực tài chính ổn định, lâu dài cho phát triển nhà ở xã hội, phù hợp với định hướng phát triển bền vững của thành phố. Bên cạnh đó, thành phố cũng sẽ tiếp tục đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội theo chỉ tiêu được Chính phủ giao theo Nghị quyết số 07/NQ-CP ngày 12/01/2026, phấn đấu hoàn thành khoảng 29.000 căn nhà ở xã hội giai đoạn 2025-2030”, ông Tuấn nói.