"Bệnh" dự án chậm tiến độ đã trở thành phổ biến, nguyên nhân chính là vướng mắc pháp lý, thủ tục

Chủ đầu tư, khách hàng thiệt hại lớn vì thủ tục kéo dài

Báo cáo kết quả giám sát “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023” được Đoàn giám sát của Quốc hội cho thấy, việc triển khai dự án của các doanh nghiệp bất động sản gặp rất nhiều vướng mắc liên quan đến thủ tục pháp lý.

Kết quả tổng hợp của một số địa phương cho thấy, việc thực hiện trình tự, thủ tục đầu tư các dự án bất động sản có sự khác biệt lớn, tùy theo quy mô dự án, sự chuẩn bị của chủ đầu tư, sự thay đổi về quy định pháp luật.

Một số địa phương có ước tính thời gian thực hiện các thủ tục đầu tư dự án từ khi chấp thuận chủ trương đầu tư cho đến khi triển khai đầu tư xây dựng (trong trường hợp không phải điều chỉnh chủ trương đầu tư) 6-12 tháng song cũng có địa phương mất 4-5 năm.

Cụ thể, thời gian thực hiện các thủ tục đầu tư dự án từ khi chấp thuận chủ trương đầu tư cho đến khi triển khai đầu tư xây dựng là 4- 5 năm (TP. Hà Nội); tối thiểu 353 ngày (Bắc Ninh); 01 năm (Hưng Yên); 6 - 12 tháng (TP. Đà Nẵng); 12 tháng (Bình Thuận); 18 tháng - 3 năm (TP. Hồ Chí Minh); 475 - 565 ngày (TP. Cần Thơ); 2 - 3 năm (Bình Dương)… Trên thực tế, thời gian cần thiết để thực hiện trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản thường kéo dài.    

Theo phản ánh của nhiều doanh nghiệp, thời gian thực hiện trình tự, thủ tục để triển khai dự án bất động sản (bao gồm cả thủ tục về đất đai, đầu tư, đấu giá, đấu thầu, xây dựng, kinh doanh bất động sản, nhà ở, bảo vệ môi trường…) kéo dài. Việc triển khai các thủ tục chuẩn bị đầu tư dự án còn khá phức tạp, nhà đầu tư phải thực hiện nhiều bước, thủ tục hành chính phức tạp, thiếu liên thông, thời gian bị kéo dài nên ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của dự án.

Báo cáo giám sát cho rằng, công tác cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai còn nhiều bất cập, việc giải quyết hồ sơ liên quan đến lĩnh vực đất đai còn chậm, chưa đúng thời gian quy định. Trình độ, năng lực của một số cán bộ, công chức, viên chức chưa đáp ứng yêu cầu, tinh thần, thái độ phục vụ chưa tốt, có trường hợp gây phiền hà, sách nhiễu, có biểu hiện vụ lợi trong thực thi công vụ.

Việc chậm tiến độ dự án trở thành tình trạng phổ biến, gây ảnh hưởng lớn đến phương án kinh doanh của chủ đầu tư và những khách hàng đã nộp tiền. Tại một số địa phương, nhiều dự án có thời gian triển khai thực hiện lên đến 10 - 20 năm do vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng, thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch; có trường hợp thực hiện các thủ tục về đầu tư, quy hoạch, đất đai, cấp giấy phép xây dựng kéo dài đến 59 tháng (gần 5 năm); có trường hợp thực hiện đánh giá tác động môi trường mất gần 3 năm… 

Dự án đã giao đất 10 năm vẫn đang trong quá trình rà soát pháp lý nguồn gốc đất 

Đoàn giám sát Quốc hội cũng ghi nhận nhiều phản ánh của các cơ quan quản lý nhà nước, hiệp hội bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại địa phương, việc thực hiện rà soát pháp lý đối với các dự án bất động sản, dẫn đến chậm xử lý các thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư, điều chỉnh quy hoạch, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Cụ thể, ngày 5/7/2024, Tập đoàn Hưng Thịnh có văn bản phản ánh Dự án Khu đô thị mới Lê Minh Xuân, xã Lê Minh Xuân, huyện Bình Chánh, TP. Hồ Chí Minh đã có quyết định giao đất từ năm 2014, đến nay vẫn đang trong quá trình rà soát pháp lý về nguồn gốc sử dụng đất, việc tuân thủ quy định của quá trình giao đất trước đây.

CTCP Bất động sản Sơn Kim cũng gặp vướng mắc tại Dự án Khu phức hợp Sóng Việt, phường Thủ Thiêm, TP. Thủ Đức. Cụ thể, Dự án khi triển khai không đáp ứng được chỉ tiêu quy hoạch đề ra nên phải xin điều chỉnh quy hoạch theo thực tế, nhưng phải chờ rà soát lại nghĩa vụ tài chính do điều chỉnh quy hoạch. Liên quan đến Dự án này, tại Thông báo số 1041/TB-TTCP ngày 26/6/2019, Thanh tra Chính phủ xác định UBND TP. Hồ Chí Minh đã chỉ định nhà đầu tư nhưng không đấu giá quyền sử dụng đất, xác định tiền sử dụng đất không đúng quy định, cần phải được xem xét, xác định lại giá đất để truy thu.

Với CTCP Trung Nam, Dự án Khu đô thị sinh thái Quan Nam - Thủy Tú (Golden Hills City) tại quận Liên Chiểu và huyện Hòa Vang, TP. Đà Nẵng lại gặp ách tắc vì đã xin điều chỉnh chủ trương đầu tư (cập nhật thông tin, giảm quy mô sử dụng đất, tăng tổng mức đầu tư, điều chỉnh tiến độ theo một số công trình giao thông, thủy lợi của TP. Đà Nẵng). Tuy vậy, sau gần 3 năm vẫn chưa được xử lý các thủ tục liên quan do phải rà soát dự án. Liên quan đến Dự án này, tại Công văn số 3451/UBND-SKHĐT ngày 27/6/2024 gửi Thủ tướng Chính phủ, UBND TP. Đà Nẵng nhận định: “Trong công tác tổ chức thực hiện kêu gọi đầu tư dự án Khu đô thị Thủy Tú (Golden Hills City) đối với Công ty Cổ phần Trung Nam trước đây của Thành phố chưa thực hiện đảm bảo theo quy định pháp luật về tổ chức lựa chọn nhà đầu tư, giao đất. Vấn đề này, Thành phố xin rút kinh nghiệm sâu sắc”.

Đoàn giám sát nhận thấy, việc các địa phương thực hiện rà soát pháp lý đối với các dự án bất động sản trên địa bàn (về quy hoạch, hình thức lựa chọn nhà đầu tư, nguồn gốc sử dụng đất, xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất…) là thực hiện đúng kết luận của Thanh tra Chính phủ.

Tuy nhiên, công tác rà soát kéo dài, chưa có kết quả, dẫn đến ảnh hưởng hoạt động bình thường của dự án, chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho khách hàng đã mua bất động sản; gây thiệt hại về kinh tế cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, khách hàng đã mua bất động sản, nhất là khi nhiều chủ đầu tư và khách hàng mua bất động sản sử dụng nguồn vốn vay lớn.

Một số dự án bất động sản còn nhiều khó khăn do quá trình triển khai thực hiện nhiều dự án kéo dài, pháp luật qua các thời kỳ có nhiều thay đổi, vướng mắc rất khó tháo gỡ.