Căn hộ bình dân biến mất trên thị trường, căn hộ cao cấp áp đảo

Thống kê của CBRE cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản đã có sự phục hồi nhất định sau 2 năm chậm phát triển vì dịch Covid-19. Trong đó, thị trường chứng kiến sự nổi lên nhanh chóng của căn hộ cao cấp, trung cấp, trong khi căn hộ bình dân gần như biến mất. Đi cùng với sự thay đổi đó, giá bán bất động sản liên tiếp lập đỉnh mới.

Trên thị trường căn hộ, trong 6 tháng đầu năm 2022, nguồn cung mới dần phục hồi với dự dẫn dắt của phân khúc cao cấp. Sau khi lập đỉnh, kể từ năm 2020 đến nay, nguồn cung căn hộ ra thị trường đã sụt giảm do nhiều yếu tố dịch bệnh, pháp lý.

Trong nửa đầu năm 2022, nguồn cung vẫn ở mức thấp. CBRE ước tính thị trường Hà Nội tung ra khoảng 8.000 căn. Thị trường TPHCM có sự phục hồi tốt hơn với khoảng 16.000 căn hộ, đã vượt qua cung của cả năm 2021.

Sự xuất hiện của căn hộ bình dân ngày càng thưa thớt. Tại Hà Nội năm nay không còn căn hộ bình dân. Còn tại TPHCM, căn hộ bình dân đã biến mất trong 3 năm trở lại đây và CBRE dự báo trong 3 năm tới cũng không xuất hiện trở lại.

Về vị trí dự án mới, tại Hà Nội, các dự án trước đây tập trung ở phía Tây thành phố. Tuy nhiên, từ năm 2022, nguồn cung bắt đầu dịch chuyển về phía đông thành phố, với khoảng 63% từ đầu năm 2022 đến nay. Tại TPHCM, 83% nguồn cung bất động sản vẫn tập trung tại khu vực sôi động nhất là TP Thủ Đức.

Dự báo thị trường căn hộ, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE nhận định, sau 3 năm khan hiếm, nguồn cung sản phẩm vào cả Hà Nội và TPHCM đều sẽ rất dồi dào. Từ nay đến năm 2025, các chủ đầu tư sẽ tung ra thị trường những dự án mới mà họ đã chào bán. Giá sẽ tiếp tục tăng nhưng không quá cao.

Nhận định về thị trường trong 6 tháng năm 2022, bà Dung cho biết, nguồn cung nhà đất bung ra thị trường khá lớn, khoảng 6.000 căn. Mặc dù nguồn cung tăng cao, tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ cũng rất cao, cho thấy nhu cầu thị trường vẫn bắt kịp lượng cung hàng.

Trong khi đó tại TPHCM, 6 tháng đầu năm chỉ có 600 căn được chào bán ra thị trường, bằng 1/10 Hà Nội. Đây là vấn đề đã diễn ra kể từ năm 2019, cho thấy nguồn cung khan hiếm.

Nhà đất tại cả 2 thị trường Hà Nội và TPHCM đều có mức tăng giá rất cao. Giai đoạn 2017 – 6 tháng 2022, giá bất động sản tăng bình quân 14%/năm, còn tại TPHCM là 21%/năm.

Biệt thự nghỉ dưỡng vẫn “nóng”

Với thị trường căn hộ nghỉ dưỡng, đại diện CBRE nhận định, Khánh Hòa đang đứng đầu các sản phẩm liên quan đến căn hộ nghỉ dưỡng, kế đến là Phú Quốc. Hiện tại, nguồn cung căn hộ nghỉ dưỡng đang chậm, do nhiều chủ đầu tư trì hoãn bung căn hộ ra thị trường.

Lý giải nguyên do này, đại diện CBRE cho biết sau thời gian dài bùng nổ, thị trường đang bị xem là bão hòa, cộng thêm các vấn đề pháp lý đã khiến tâm lý nhà đầu tư không thực sự hào hứng với căn hộ nghỉ dưỡng. Nhìn nhận thực tế này, các nhà phát triển bất động sản cũng từ từ ra hàng.

Mặc dù vậy, CBRE dự báo năm 2024 – 2025 khi khung pháp lý hoàn thiện, thị trường này sẽ quay lại chu kỳ tăng trưởng mới tại cả thị trường cấp 1 (Đà Nẵng, Nha Trang, Khánh Hòa) và thị trường cấp 2 (Bình ĐỊnh, Phú Yên, Bình Thuận, BR-VT…).

Mặt khác, những thị trường cấp 2 nhưng có kết nối tốt với các thành phố trung tâm cũng khởi sắc. Dịch Covid-19 làm thay đổi khẩu vị đầu tư, khiến nhà đầu tư thích các khu vực nghỉ dưỡng gần hơn. Có thể kể đến Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Thuận ở phía Nam và Quảng Ninh, Hòa Bình ở phía Bắc. Nắm bắt được khẩu vị này của nhà đầu tư, các chủ đầu tư đã tung ra các sản phẩm phù hợp.

Về sản phẩm nhà phố thương mại, dù mới ra mắt thị trường nhưng sản phẩm được tiêu thụ khá tốt khi đánh vào tâm lý nhà đầu tư không có diện tích quá lớn, đủ khả năng chi trả. Phú Quốc hiện dẫn đầu nguồn cung và có tỷ lệ hấp thụ rất cao, 80%. Tại các thị trường cấp 2, mức tiêu thụ khoảng 60%.

Tuy nhiên, nhược điểm là mức giá bán của sản phẩm này đang rất cao, có thể lên tới 6.000 USD/m2 tại các dự án ở Phú Quốc. Dư địa tăng giá các sản phẩm, do đó, cũng không còn nhiều.

Xu hướng ‘Bắc tiến’ trên thị trường

Đánh giá xu hướng đầu tư bất động sản trong nửa cuối năm 2022 và 3 năm tới, bà Dương cho rằng xu hướng hình thành các đô thị và đại đô thị tại các khu vực vùng ven quy mô từ 70 ha trở lên. Hiện tại Hà Nội đang đi trước TPHCM khi phát triển rất nhiều đại đô thị nằm ngoài trung tâm.

Tại TPHCM, xu hướng mới nổi lên thời gian gần đây. Hiện tại mới chỉ 2 đường hoàn thiện là cao tốc long thành – dầu giây, cao tốc TPHCM – Trung Lương nên các dự án mới tập trung ở 2 đường vành đai này. Trong tương lai, xu thế mở rộng sang khu vực Đồng Nai, Long An. Chính vì sự khan hiếm quỹ đất, các dự án có kết nối tốt có giá bán rất cao, liên tục lập đỉnh những năm vừa qua.

Từ nay đến 2025, nguồn cung Hà Nội là 8.000 căn, trong khi TPHCM chỉ 600 căn. Nguồn cung hạn chế sẽ dẫn tới xu hướng các nhà đầu tư bất động sản có xu hướng đi ra khu vực khác để đầu tư thay vì chỉ tập trung ở TPHCM, có thể “Bắc tiến”. Đây không chỉ cho nhà phát triển dự án mà cả nhà đầu tư cá nhân.

Tương tự đại đô thị, bất động sản nghỉ dưỡng cũng sẽ hình thành các đại dự án tổ hợp nghỉ dưỡng, phức hợp quy mô lớn, tích hợp vô số tiện nghi, tiện ích cho khách nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, với số lượng sản phẩm chào bán ra cũng rất lớn, mức tiêu thụ của thị trường nghỉ dưỡng vẫn là một dấu hỏi.