So sánh mức giá đất quy định và mức giá thị trường tại các quận huyện. Đồ hoạ: Thanh Vũ

Chênh lệch giá lên tới 600%

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư, bảng giá đất mới đã phản ánh sát hơn mức giá thị trường của khu vực trung tâm TP. Hà Nội như quận Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Đống Đa. Tuy nhiên, với các quận Hà Đông, Thanh Xuân, Long Biên, hoặc các huyện Đông Anh, Hoài Đức, Chương Mỹ, khoảng cách giữa mức giá quy định và thực tế vẫn có sự cách biệt lớn.

Ví dụ, mặt phố Hàng Đào (quận Hoàn Kiếm), giá đất quy định là 695,3 triệu đồng/m2 - đây cũng là con số cao nhất được ghi nhận trong bảng giá đất mới. Đối chiếu với thực tế, mức giá không chênh lệch quá nhiều, dao động trong khoảng 700 triệu đồng đến 1 tỷ đồng/m2, chỉ cao hơn 1 - 30% so với mức giá quy định

Tương tự, mặt phố Phan Đình Phùng (quận Ba Đình) có giá đất sau khi được cập nhật là 450,84 triệu đồng/m2. Hiện những căn nhà dân tại đây được chào bán với giá 480 - 650 triệu đồng/m2, cao hơn 5 - 30% so với mức giá quy định.

Với quận Đống Đa, phố Cát Linh ghi nhận mức giá mới là 264,13 triệu đồng/m2. Con số này chỉ thấp hơn 2 - 28% so với giá thị trường, khi một số căn nhà tại đây đang được chào bán với giá 270 - 370 triệu đồng/m2.

Có thể thấy, tại 4 quận trung tâm cũ của Hà Nội, bảng giá đất không có nhiều chênh lệch so với giá thị trường, nhưng điều này lại không diễn ra với những quận mở rộng. Ví dụ, tại mặt đường Vũ Tông Phan (quận Thanh Xuân), giá đất quy định chỉ dừng ở mức 85,96 triệu đồng/m2, song các hộ dân tại đây cho biết, không có căn nhà nào rao bán dưới giá 120 triệu đồng/m2, cao hơn gần 40% so với bảng giá đất.

Quận Hà Đông cũng là nơi có giá đất chênh lệch lớn. Chị Thu Hoài, một nhà đầu tư cho biết, giá đất quy định tại đây thấp chỉ bằng phân nửa giá thị trường. Chị mới bán một mảnh đất có ngõ ô tô đỗ cửa tại phường Yên Nghĩa, với giá 48 triệu đồng/m2. Theo bảng giá, đất thuộc vị trí 2 (ngõ từ 3,5 m trở lên) tại đây là 23,2 triệu đồng/m2, chỉ chưa bằng một nửa so với thực tế.

Điều này tiếp tục lặp lại với những lô đất nằm trên mặt phố Tư Đình (quận Long Biên). Theo đó, giá đất trong bảng là 38,8 triệu đồng/m2, nhưng khi chúng tôi yêu cầu môi giới viên tìm thửa đất với mức giá như vậy, tất cả đều lắc đầu, “bó tay”. Bởi lẽ, giá đất mặt phố đều ở mức trên 110 triệu đồng/m2, cao hơn 183% so với mức giá quy định.

Ở khu vực ngoại thành, mức chênh lệch thậm chí còn cao hơn. Theo lời kể của anh Đức Tùng (xã Hoàng Văn Thụ, huyện Chương Mỹ), mới đây có người sẵn sàng chồng tiền đặt cọc và mua lô đất của anh tại đây với giá 15 triệu đồng/m2. Nhưng trong bảng giá đất, khu dân cư nông thôn này chỉ có giá rơi vào khoảng 2,3 triệu đồng/m2, thấp hơn 300 - 500% so với giá giao dịch.

Tại huyện Đông Anh - địa phương chuẩn bị lên quận, giá đất trên “giấy tờ” và ngoài thị trường đang khác nhau “một trời, một vực”. Bảng giá đất quy định, đất mặt đường xã Xuân Canh có giá 13,39 triệu đồng/m2 - con số này thấp hơn khoảng 640% so với giá thực tế. Với việc là nơi tọa lạc của một siêu dự án bất động sản, giá đất tại đây đã tăng “phi mã” trong thời gian qua. Hiện những lô đất mặt đường tại đây đã vượt mức 100 triệu đồng/m2. Những thửa trong ngõ cũng có giá lên tới 70 triệu đồng/m2.

Còn huyện Hoài Đức - nơi diễn ra những phiên đấu giá đất bạc tỷ, bảng giá đất quy định thấp hơn đáng kể so với giá đất thổ cư và đất đấu giá. Theo đó, đất mặt đường Tiền Lệ (xã Tiền Yên) được UBND TP. Hà Nội xác định ở mức 12,66 triệu đồng/m2. Song, người dân địa phương cho biết, từ khi đường Vành đai 4 đi qua khu vực này, giá đất đã tăng lên chóng mặt. Hiện nhà đất trong ngõ tại khu vực này được giao dịch ở mức 50 - 60 triệu đồng/m2. Với những bất động sản ngoài mặt đường, mức giá lên tới 70 - 90 triệu đồng/m2.

Với đất đấu giá, mức giá đấu trúng cao nhất được ghi nhận tại xã Tiền Yên là 133 triệu đồng/m2, các lô khác cũng có giá trúng trung bình lên tới 80 - 90 triệu đồng/m2. Đối chiếu với giá đất quy định trong bảng mới, mức giá thị trường đang cao hơn 480 - 730%.

 Giá đất sẽ bám sát thực tiễn hơn

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, giám đốc một doanh nghiệp bất động sản cho biết, những số liệu mà công ty thu thập được cũng cho ra kết quả tương tự, càng xa khu vực các quận lõi, bảng giá đất càng có sự cách biệt với giá thị trường.

“Bảng giá này chưa phản ánh chính xác bức tranh toàn cảnh của thị trường bất động sản Hà Nội. Cá nhân tôi thấy, giá đất quy định chỉ tiệm cận mức thực tế đối với các quận trung tâm. Càng tiến ra khu vực ngoại thành, mức giá càng lệch”, vị này nhận định.

Ông Trần Đạt Khánh, CEO của Biggee - nền tảng phân tích thông tin bất động sản cho biết, mức giá quy định và giá thị trường đang tồn tại một khoảng cách lớn. Nguyên nhân xuất phát từ việc bảng giá hiện hành được xác định bởi UBND các tỉnh/thành phố. Điều này vô hình trung khiến giá đất thiếu sự linh hoạt và không phản ánh đúng giá trị thị trường.

“Luật Đất đai 2024 trao thẩm quyền ban hành bảng giá đất cho cấp huyện sẽ giúp giá đất bám sát với thực tiễn hơn. Việc này càng trở nên ý nghĩa, khi giá đất giao dịch thực tế đang vượt xa mức trần của khung giá đất ở đô thị hiện nay”, ông Khánh chia sẻ.

Theo UBND TP. Hà Nội, bảng giá đất hiện hành sẽ là “mảnh ghép” quan trọng trong giai đoạn chuyển tiếp, trước khi Thành phố xây dựng bảng giá đất hàng năm. Những điều chỉnh, bổ sung sẽ được cập nhật nhằm bảo đảm tính ổn định, phù hợp với tình hình thực tế, đồng thời đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội.