Nhiều vướng mắc, tồn tại chưa được xử lý dứt điểm khiến tiềm năng, lợi thế của TP.HCM trong lĩnh vực đất đai chưa được khai thác hiệu quả

Đừng để chủ đầu tư “xoay vòng” quyền lợi của “thượng đế”

Thông tin từ Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, giai đoạn 2015 - 2023, trong tổng số 206.204 căn nhà ở thương mại, cơ quan này đã xử lý cấp giấy giấy chứng nhận cho 127.833 căn, chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân và doanh nghiệp.

Tháng 9/2023, qua rà soát, TP.HCM có hơn 30.061 hồ sơ đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng cả chủ đầu tư dự án và người mua nhà chưa nộp hồ sơ. Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố đã có Công văn số 8388/VPĐK-ĐK ngày 12/9/2023 gửi các chủ đầu tư dự án, Ban Quản trị chung cư để đốc thúc, nhưng đến nay, các chủ đầu tư dự án chỉ nộp thêm được hơn 9.000 hồ sơ, còn tới gần 21.000 hồ sơ chưa nộp.

Một trong những nguyên nhân chậm trễ, theo cơ quan chức năng, là do không ít chủ đầu tư đã thế chấp quyền sử dụng đất dự án tại các ngân hàng để vay vốn. Trước khi thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà, chủ đầu tư vẫn chưa thực hiện giải chấp quyền sử dụng đất để nộp bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án cho Sở Tài nguyên và Môi trường để chỉnh lý chuyển hình thức sử dụng đất sang hình thức sử dụng chung theo quy định pháp luật. Điển hình là các dự án: chung cư Khang Gia (quận Gò Vấp); chung cư Đức Khải (quận 7); chung cư 4S Linh Đông (TP. Thủ Đức)...

Điều này đã gây ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của người mua nhà, khiến các “thượng đế” rất bức xúc và tiến hành khiếu kiện.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, các luật sư đều nhấn mạnh, việc làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận cho người mua là trách nhiệm của chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng nghĩa vụ, theo quy định tại Nghị định số 91/2019/NĐ-CP, sẽ phải chịu mức xử phạt tương ứng với thời gian và mức độ vi phạm. Hình thức xử phạt chính được áp dụng trong trường hợp này là phạt tiền từ 10 triệu đồng đến tối đa 1 tỷ đồng, tùy từng mức độ vi phạm.

Một chuyên gia bất động sản cho rằng, mức phạt hành chính như trên “không thấm vào đâu” so với “lợi ích” mang lại khi chủ đầu tư cố tình “ngâm” sổ đỏ thế chấp ngân hàng để lấy vốn “xoay vòng”. Thế nên, không ít khách hàng sau khi mua nhà nhiều năm vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận. Thậm chí, có trường hợp “thượng đế” gần nửa đời người ở trong căn nhà đã mua, mà vẫn chưa được giao chủ quyền.

Hàng trăm công trình, dự án kéo dài lê thê

Cơ quan chức năng cho biết, đến nay, TP.HCM còn hơn 500 công trình, dự án đã đăng ký có nhu cầu sử dụng đất, nhưng chưa thực hiện, tập trung chủ yếu ở lĩnh vực giao thông (117 dự án), thương mại - dịch vụ (18 dự án), phát triển đô thị (73 dự án), giáo dục - đào tạo (29 dự án), công nghiệp (31 dự án)...

Trong số đó, có thể “điểm mặt” những dự án lớn như: tuyến metro số 4b (ga công viên Gia Định - ga Lăng Cha Cả), tuyến metro số 5 (bến xe Cần Giuộc mới - cầu Sài Gòn), Depot Đa Phước (tuyến số 5), tuyến metro số 6 (Bà Quẹo - vòng xoay Phú Lâm), tuyến monorail số 2 (Quốc lộ 50 - Khu đô thị Bình Quới), khu đô thị Tây Bắc, khu liên hợp thể thao Rạch Chiếc, khu cảng hạ lưu Hiệp Phước, khu đô thị đại học Hưng Long, khu đô thị đại học quốc tế VIUT, khu đô thị Bình Quới - Thanh Đa...

Định giá đất: Cần hạ nhiệt “điểm nóng”

Theo quy định của pháp luật, sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất, cho thay đổi chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, thì các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải có trách nhiệm triển khai công tác thẩm định và phê duyệt giá đất để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai. Việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai là cơ sở quan trọng để cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, sở hữu công trình gắn liền với đất.

Tại TP.HCM, sở dĩ có tới gần 21.000 hồ sơ chưa nộp để được cấp các giấy tờ chủ quyền còn bởi nhiều dự án vướng mắc trong công tác xác định giá đất, nên trải qua nhiều năm chưa giải quyết xong nghĩa vụ tài chính về đất đai. Thực trạng này gây nhiều hệ lụy, ảnh hưởng nhiều mặt đến sự phát triển đô thị trên địa bàn, ảnh hưởng lớn đến nguồn thu ngân sách, quyền và lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư và cả “thượng đế”.

Qua quá trình giải quyết hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho hay, dự án có phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung tập trung vào 2 nguyên nhân chủ yếu.

Một là, do có một số dự án đã lập quy hoạch chi tiết 1/500 từ lâu, đến nay, quy mô dự án, chỉ tiêu quy hoạch không còn phù hợp với sự phát triển của xã hội, nên chủ đầu tư đề nghị thay đổi điều chỉnh quy hoạch, quy mô và phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung.

Hai là, nhiều dự án phải xác định lại nghĩa vụ tài chính do thực hiện theo báo cáo, kết luận của cơ quan thanh tra, cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Muốn thực hiện nghĩa vụ này, lại phải xác định giá đất. Tuy nhiên, việc xác định giá đất rất chậm và phương pháp định giá đất chưa phù hợp, chưa sát với giá thị trường.

Sự chậm trễ trong việc xác định giá đất kéo theo chậm trễ trong hoàn thiện pháp lý nhà đất, là một trong những nguyên nhân dẫn đến sự bức xúc của người dân, doanh nghiệp, có nguy cơ tạo ra những điểm nóng về an ninh trật tự trên địa bàn TP.HCM.

Đồng bộ, thì doanh nghiệp và người dân mới đỡ khổ

Đối với hàng trăm dự án đăng ký, nhưng chưa triển khai, ngoài nguyên nhân do đăng ký nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực và UBND cấp huyện vượt quá khả năng huy động nguồn vốn đầu tư, khó khăn, vướng mắc trong công tác thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng, theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, còn bởi thiếu tính đồng bộ (về không gian, thời gian và tiến độ thực hiện các công trình, dự án) giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với các quy hoạch khác.

Tồn tại không nhỏ ở TP.HCM là việc quy hoạch chưa phân vùng sử dụng đất để quyết định vùng được bảo vệ, vùng thay đổi mục đích sử dụng dựa trên các công trình, dự án đầu tư đáp ứng cho sự phát triển kinh tế - xã hội theo từng năm kế hoạch. Đồng thời, cũng chưa có quy định mang tính nguyên tắc, cụ thể về trình tự, thủ tục thực hiện thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch được duyệt và đưa đất đã giải phóng mặt bằng ra đấu giá đất để lựa chọn chủ đầu tư.

Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng, về nguyên tắc, phải có sự thống nhất cả về không gian và thời gian, phù hợp với nhau và hỗ trợ lẫn nhau trong việc thực hiện chức năng của mỗi loại quy hoạch.

Tuy nhiên, công tác lập quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng lại có những điểm khác biệt, gây khó khăn cho cả người dân và cơ quan quản lý nhà nước. Cụ thể, thời kỳ quy hoạch của quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng không thống nhất. Nếu quy hoạch sử dụng đất có thời gian quy hoạch là 10 năm, kỳ kế hoạch 5 năm, thì quy hoạch xây dựng có thời hạn ngắn hạn là 5 năm, 10 năm; dài hạn là 20 năm và dài hơn. Việc lập quy hoạch sử dụng đất được thực hiện theo đơn vị lãnh thổ hành chính, ngược lại, quy hoạch đô thị lại không hoàn toàn căn cứ theo đơn vị hành chính.

Đáng nói hơn, giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đô thị (chủ yếu là quy hoạch phân khu) có hiện tượng mâu thuẫn, trùng lắp, dẫn đến tình trạng người dân được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, đất sản xuất, kinh doanh, nhưng lại không được cấp phép xây dựng (vì không phù hợp với quy hoạch phân khu); hoặc được cấp phép xây dựng, nhưng chỉ cấp phép xây dựng tạm, có thời hạn; hoặc có trường hợp, người dân mua đất, nhưng không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất... Thực trạng trên đã góp phần gây ra khiếu nại, khiếu kiện, tố cáo về lĩnh vực đất đai, xây dựng cũng như hiện tượng xây dựng không phép tại các vùng ven đô.

Tất cả những tồn tại trên khiến tiềm năng, lợi thế của TP.HCM trong lĩnh vực đất đai chưa được khai thác hiệu quả. Tính vượt trội, sự năng động, sáng tạo, vai trò đầu tàu, động lực dẫn dắt của TP.HCM đối với vùng và cả nước có chiều hướng suy giảm, kinh tế tăng trưởng chậm. Đáng lo ngại hơn, là xuất hiện tâm lý mất niềm tin từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước, của người dân, làm giảm hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai trong đầu tư phát triển.