Vướng một hộ dân, dự án đình đốn 16 năm

Thủ tục pháp lý, hành chính mất nhiều năm cho một dự án bất động sản thương mại là chuyện ai cũng biết, nhưng việc 16 năm chưa giải phóng được mặt bằng là câu chuyện không tưởng mà Công ty cổ phần Địa ốc Phú Long đang phải trải qua.

Năm 2004, Công ty Phú Long đã trúng đấu giá 14 khu đất có diện tích 44,49 ha tại xã Phước Kiển (huyện Nhà Bè, TP.HCM) để thực hiện dự án Dragon City. Doanh nghiệp đã thanh toán đủ toàn bộ tiền trúng đấu giá, hoàn tất nghĩa vụ tài chính đối với 14 khu đất theo đúng quy định và đã được UBND TP.HCM cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để triển khai dự án.

Tuy nhiên, đến nay, tại phân khu số 15 của Dự án vẫn còn một căn nhà trên khu đất và một số hộ dân không chịu di dời, dẫn đến hơn 16 năm nay, Công ty không thể triển khai dự án.

Đã nhiều năm qua, Công ty Phú Long đề nghị UBND Thành phố chỉ đạo các sở, ngành và UBND huyện Nhà Bè khẩn trương thực hiện dứt điểm việc giải quyết bồi thường giải phóng mặt bằng cho dự án nói trên để Công ty được giao đất đầy đủ trên thực địa, nhưng chưa có bất kỳ tiến triển nào.

Một trường hợp khác là Công ty S.S.G 2 tự bỏ vốn đầu tư xây dựng cầu bộ hành nối ga metro Thảo Điền (ga số 6) thuộc tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên với Dự án chung cư Thảo Điền Pearl (phường Thảo Điền, TP. Thủ Đức). Nhưng 8 năm qua, Công ty S.S.G 2 không thể tự thương lượng được với 3 hộ dân có khoảng 230 m2 đất trong lộ giới xây cầu dẫn, khiến Dự án bị đình trệ nhiều năm.

UBND TP.HCM đã có Văn bản số 60/TB-VP ngày 12/2/2019 chỉ đạo giao UBND quận 2 cũ rà soát pháp lý quy hoạch của cầu bộ hành kết nối Dự án Thảo Điền Pearl với ga Thảo Điền và khẩn trương xây dựng phương án bồi thường,

giải phóng mặt bằng theo đúng quy định của pháp luật hiện hành để di dời các hộ dân, tạo điều kiện cho doanh nghiệp thực hiện dự án như cam kết, nhưng đến nay vẫn chưa triển khai thực hiện được.

Không chỉ các dự án bất động sản thương mại, ngay cả dự án khu công nghiệp tại TP.HCM cũng dậm chân tại chỗ vì… vướng mặt bằng. Báo cáo mới đây của Ban Quản lý các khu chế xuất và công nghiệp của TP.HCM cho biết, hiện trên địa bàn Thành phố còn 11 khu công nghiệp chưa hoàn thành bồi thường giải phóng mặt bằng với hàng trăm hộ dân chưa di dời.

Doanh nghiệp thiệt hại

Theo phân tích của các chuyên gia, việc giải phóng mặt bằng hiện nay đối với các dự án bất động sản là theo cơ chế nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất. Đây là cơ chế hợp lòng dân, đền bù sát với giá thị trường. Tuy nhiên, trong quá trình thực thi Luật Đất đai 2013 đã phát sinh một thực tế là có những quy định quá chặt, nhưng lại có những “lỗ hổng” để bên này mặc cả, chây ỳ, gây khó cho bên kia.

Điều bất hợp lý là, một Dự án bất động sản với diện tích hàng chục héc-ta, nhưng nếu có hộ dân với vài trăm mét vuông đất khiếu nại, thì sẽ phải dừng toàn bộ Dự án.

Điều bất hợp lý là, một dự án bất động sản với diện tích hàng chục héc-ta, nhưng nếu có hộ dân với vài trăm mét vuông đất khiếu nại, thì sẽ phải dừng toàn bộ dự án.

Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM cho hay, Luật Đất đai 2013 quy định rõ phải giải phóng hết mặt bằng thì mới có quyết định giao đất. Mặc dù các quy định về mức bồi thường, hỗ trợ đã được quy định trong các văn bản pháp luật, nhưng không ít hộ dân có những đòi hỏi vượt quá mức quy định chung. Khi chủ đầu tư không đồng ý, thì họ không chịu di dời và thế là toàn bộ dự án phải dừng lại.

“Các khoản đầu tư đã đổ vào dự án không phải là nhỏ. Vì vậy, việc chậm giải phóng mặt bằng sẽ gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp, làm tăng chi phí, giảm tính cạnh tranh và mất cơ hội đón thời điểm thuận lợi của thị trường”, vị này nói.

Luật sư Nguyễn Tấn Hải, Đoàn Luật sư TP.HCM dẫn chứng, theo Luật Đất đai năm 2013, khi phát triển các dự án thương mại, doanh nghiệp tự thỏa thuận với người sử dụng đất về giá chuyển nhượng, nhưng trên thực tế, nhiều dự án đã đền bù được 90% mặt bằng, còn 10% không đền bù được và dự án bị “tắc”.

Nêu ý kiến đối với Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được cho ý kiến tại 2 kỳ họp trong năm 2022 và dự kiến xem xét thông qua tại kỳ họp tháng 5/2023 của Quốc hội Khóa XV, nhiều chuyên gia, doanh nghiệp khẩn thiết đề xuất, cần có quy định rõ ràng về việc Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp chủ đầu tư đã thỏa thuận được 80 - 90% diện tích dự án, nhưng không thể thỏa thuận được với người sử dụng đất với diện tích đất còn lại.