Cần bổ sung quy định đất xông xen kẹt trong các Dự thảo Nghị định

Luật Đất đai 2024 dự kiến sẽ có hiệu lực sớm hơn nửa năm, (từ ngày 1/7/2024 thay vì từ ngày 1/1/2025) nếu được Quốc hội thông qua.

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, một số quy định trong các dự thảo nghị định của Chính phủ liên quan đến Luật Đất đai 2024 vẫn đang còn nhiều ý kiến trái chiều. Đặc biệt là đất công xen cài - vướng mắc ảnh hưởng nhiều năm vẫn chưa được tháo gỡ đang bị “mờ nhạt” trong các dự thảo nghị định.

Nhiều dự án ở TP.HCM phải tạm dừng thi công do vướng đất công xen kẹt. Trong ảnh: Dự án dự án Đức Long Golden Land (quận 7). Ảnh: Lê Toàn

Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), Điều 124 Luật Đất đai 2024 liệt kê về các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, trong đó có các thửa đất do nhà nước quản lý nằm xen kẹt, xen kẽ (gọi tắt là đất công xen kẹt) trong đô thị, khu dân cư nông thôn hoặc trong dự án đầu tư.

Luật cũng giao Chính phủ quy định chi tiết trường hợp giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất công xen kẹt.

Như vậy, quy định này đồng thời đặt ra yêu cầu Chính phủ phải quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện hai nội dung.

Đầu tiên là quy định giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất công xen kẹt. Tuy nhiên, dự thảo nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai lại chưa quy định chi tiết về điều này.

Thứ hai là dự thảo Nghị định Quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và dự thảo nghị định quy định về giá đất cũng chưa quy định chi tiết về định giá đất và thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất công xen kẹt.

“Hiệp hội nhận thấy, cho đến nay, chưa có dự thảo nghị định nào quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện quy định tại điểm n khoản 3 Điều 124 Luật Đất đai 2024”, HoREA nhấn mạnh, đồng thời cho rằng, việc bổ sung quy định chi tiết về việc giao đất, cho thuê đất đối với đất công xen kẹt vào dự thảo Nghị định Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; dự thảo nghị định quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Dự thảo Nghị định Quy định về giá đất, là rất cần thiết.

Như Báo điện tử Đầu tư - Baodautu.vn đã nhiều lần phản ánh, việc dự án bất động sản có quỹ đất công xen cài rải rác là nỗi trăn trở của nhiều doanh nghiệp bất động sản. Riêng tại TP.HCM, số liệu thống kê của HoREA cho thấy có ít nhất 158 dự án nhà ở thương mại chậm tiến độ hoặc bị đình chỉ thi công do vướng các phần “đất công xen kẽ”, dù tỷ lệ đất công chỉ chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích của các dự án này.

Cuối năm 2020, Chính phủ ban hành Nghị định 148/2020/NÐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Ðất đai 2013. Nghị định phân quyền cho UBND cấp tỉnh được quy định tiêu chí, điều kiện xác định tách phần đất công xen cài để đấu giá độc lập hay giao luôn cho nhà đầu tư.

Trên cơ sở này, giữa năm 2021, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM đã soạn dự thảo quy định điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ khu đất do Nhà nước trực tiếp quản lý để tách thành dự án độc lập. Nhưng từ đó đến nay vẫn chưa thống nhất được quy mô, tiêu chí để trình UBND Thành phố ban hành, đang khiến nhiều dự án nhà ở bị tắc, doanh nghiệp bất động sản lao đao.

Đề xuất thực hiện thông qua phương thức “hoán đổi đất”

Quay trở lại với đề xuất của HoREA, Hiệp hội cho rằng, quy định giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẽ do Nhà nước quản lý trong Nghị định 148/2020/NÐ-CP đến nay vẫn còn nguyên giá trị; song rất cần được hoàn thiện lại để bổ sung vào Dự thảo Nghị định Quy định về chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

Để dễ hiểu, dễ làm và tránh thất thoát ngân sách nhà nước, cơ quan này đề xuất thực hiện thông qua phương thức “hoán đổi đất”.

Cụ thể, trường hợp trong dự án đầu tư có sử dụng đất mà có các thửa đất nhỏ hẹp nằm xen kẹt, xen kẽ do nhà nước quản lý vào mục đích công cộng đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án độc lập đó theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định.

Việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện không chậm hơn 90 ngày kể từ ngày nhà nước có quyết định thu hồi đất.

Trường hợp trong dự án đầu tư có sử dụng đất mà có các thửa đất nhỏ hẹp nằm xen kẹt, xen kẽ do nhà nước quản lý vào mục đích công cộng mà không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất thì thực hiện việc giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư dự án thông qua phương thức quy gom tổng diện tích của các thửa đất xen kẹt và hoán đổi bằng 17% (hoặc 18%) diện tích đất ở, đất kinh doanh của dự án đã có cơ sở hạ tầng.

Với đề xuất này, HoREA cho rằng, thực tiễn tại TP.HCM từ khoảng trước và sau năm 2000 đã thực hiện hoán đổi các diện tích đất công nằm xen kẹt trong dự án bất động sản, nhà ở thương mại theo cơ chế hoán đổi các diện tích đất công nằm xen kẹt bằng 8% diện tích đất ở, đất kinh doanh của dự án đã có cơ sở hạ tầng.

Tỷ lệ này sau đó dần nâng lên 10%; 12%; 15% (khoảng năm 2007) và bị “tuýt còi” phải dừng thực hiện cơ chế hoán đổi này kể từ khoảng năm 2008 vì không phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2003, 2013.

Ưu điểm của cơ chế hoán đổi này là dễ hiểu, dễ làm và nguồn diện tích đất ở, đất kinh doanh của dự án nhà nước có thể sử dụng trực tiếp, hoặc giao cho Trung tâm đấu giá tài sản của Nhà nước thực hiện đấu giá, tạo nguồn thu không nhỏ cho ngân sách nhà nước và phát huy được nguồn lực đất đai là các diện tích đất công nằm xen kẹt trong dự án bất động sản, nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường.

Vấn đề cần xem xét quy định tỷ lệ hoán đổi không để làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai. Do đó, HoREA đề nghị dự thảo Nghị định bổ sung quy định hoán đổi các diện tích thuộc diện nhà nước quản lý hoặc được giao quản lý nằm xen kẹt trong dự án bất động sản, nhà ở thương mại bằng 17% (hoặc 18%) diện tích đất ở, đất kinh doanh của dự án đã có cơ sở hạ tầng.

Cơ sở của đề xuất này, là quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án bất động sản, nhà ở thương mại hiện nay thường chỉ quy định tỷ lệ đất ở khoảng 25 - 38% đối với dự án nhà cao tầng; khoảng 45 - 50% đối với dự án nhà phố; khoảng 50 - 60% đối với dự án nhà biệt thự, cá biệt đối với trường hợp dự án nhà vườn thì tỉ lệ đất ở rất thấp, chỉ chiếm khoảng 10 - 15%.