Dự án Đức Long Golden Land (quận 7, TP.HCM) bị vướng vì dính đất công xen cài.

Từ 500 m2 có thể tách dự án độc lập

Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM vừa có tờ trình lần 2 về Dự thảo Quyết định quy định điều kiện, tiêu chí, quy mô và tỷ lệ tách phần diện tích đất do Nhà nước quản lý thành dự án độc lập trên địa bàn Thành phố. Đây là quy định làm căn cứ để Thành phố quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất hoặc thực hiện dự án độc lập theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất công nằm xen cài trong các dự án theo Nghị định 148/2020/NĐ-CP (Nghị định 148) của Chính phủ.

Theo đề xuất của Sở Quy hoạch - Kiến trúc, điều kiện để phần diện tích đất công được tách thành dự án độc lập là phải phù hợp quy hoạch; liền thửa hoặc tiếp cận biên của dự án và không bị chia cắt bởi các thửa đất của chủ đầu tư đã nhận chuyển nhượng; không có tranh chấp, khiếu nại.

Về tiêu chí, phần diện tích đất công nằm xen cài trong dự án phải tiếp giáp đường hiện hữu, có chiều rộng hiện trạng toàn tuyến tối thiểu 10,5 m. Về hình dạng, khu đất công xen cài không được có hơn 1 góc nhọn, tức nhỏ hơn 60 độ. Trường hợp khu đất có hình dạng đặc biệt khác thì khuôn viên của khu đất phải bao phủ được hình vuông có cạnh 20 m đối với khu quy hoạch thấp tầng và hình vuông cạnh 30 m với khu quy hoạch cao tầng.

Về quy mô của khu đất công xen cài, Sở Quy hoạch và Kiến trúc đề xuất chia làm 2 khu vực. Cụ thể, tại các huyện, diện tích đất công không nhỏ hơn 2.000 m2 đối với khu quy hoạch cao tầng và không nhỏ hơn 1.000 m2 với khu quy hoạch thấp tầng.

Tại TP. Thủ Đức và các quận còn lại, diện tích phần đất công xen cài không nhỏ hơn 1.000 m2 đối với khu quy hoạch nhà cao tầng và không nhỏ hơn 500 m2 với khu quy hoạch thấp tầng. Về tỷ lệ của phần đất công xen cài trong các dự án, cơ quan này đề xuất phần đất công phải chiếm trên 5% (trung bình khoảng 1.000 m2) toàn dự án để đáp ứng được các yêu cầu về quy hoạch, phòng cháy chữa cháy… khi hình thành dự án độc lập.

Được biết, khi Nghị định 148 ban hành, các doanh nghiệp đã rất vui mừng vì nghị định này cho phép giao, cho thuê những thửa đất xen cài trong các dự án, thay vì phải đấu giá như trước.

Nhưng từ khi Nghị định 148 có hiệu lực đến nay, TP.HCM vẫn chưa ban hành hướng dẫn, chưa có tiêu chí về các thửa đất nhỏ hẹp như thế nào sẽ được giao, cho thuê và thửa đất nào phải tách ra để đấu giá hình thành dự án mới. Điều này ảnh hưởng tới việc xem xét hồ sơ, doanh nghiệp không thể thực hiện các bước tiếp theo để triển khai dự án.

Theo số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trên địa bàn Thành phố hiện có 126 dự án nhà ở không thể triển khai vì vướng đất công xen cài. Theo tính toán của HoREA, nếu bình quân mỗi dự án đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng, thì có tới 126.000 tỷ đồng vốn đang bị ách tắc.

Con số trên là chưa tính đến thiệt hại về chi phí tài chính, chi phí cơ hội của doanh nghiệp, bởi đa số doanh nghiệp khi làm dự án đều đi vay tiền ngân hàng. Không những vậy, dự án không thể triển khai còn khiến Nhà nước thất thu tiền sử dụng đất khoảng 10.000 tỷ đồng, tiền thuế giá trị gia tăng 10%, tương đương khoảng 12.600 tỷ đồng.

Muộn còn hơn không

Trong kết luận chỉ đạo các sở, ngành liên quan có ý kiến về dự thảo nói trên, Phó chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường đề nghị rà soát, làm rõ một số nội dung. Đó là xác định cơ sở xem xét phần diện tích đất công (gồm cả rạch, đường và lối đi) khi tách thành dự án độc lập sẽ căn cứ vào hiện trạng hay quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 được duyệt.

Đồng thời, rà soát, xác định chiều rộng đường giao thông tiếp giáp phần đất công tối thiểu là 10,5 m hay 13 m; xem xét quy mô diện tích phần đất công không nhỏ hơn 500 m2 đối với khu vực quy hoạch thấp tầng cho phù hợp với tiêu chí về hình dạng khu đất. Ngoài ra, cần phải xác định thời điểm xem xét tách phần đất công xen cài thành dự án độc lập là tại lúc chấp thuận cho nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, hay tại thời điểm xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc cho rằng, dù đề xuất trên của Sở Quy hoạch - Kiến trúc chưa chính thức ban hành, song điều này tiếp tục củng cố thêm niềm tin của doanh nghiệp là dự án sắp có hướng ra.

Vị này cho biết, năm 2010, dự án khu nhà ở với diện tích hơn 6.500 m2 của doanh nghiệp ông được UBND quận Thủ Đức (nay là TP. Thủ Đức) phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500, nhưng đến nay chưa thể thực hiện do vướng hơn 1.044 m2 đất công nằm rải rác trong lô đất thực hiện dự án.

Ngay sau khi Nghị định 148 ban hành, ông đã liên hệ với luật sư hoàn thiện những thủ tục cần thiết để triển khai dự án, nhưng khi làm việc với các sở, ngành thì nhận được câu trả lời “vẫn chưa có hướng dẫn chi tiết để xem xét dự án nằm trong diện giao đất hay phải đấu giá”.

“Dự án chậm, kéo theo thi công chậm tiến độ, không có hàng để bán. Vì vậy, sớm tháo gỡ pháp lý là một trong những giải pháp căn bản nhất để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, cho thị trường bất động sản hiện nay. Khi pháp lý được tháo gỡ cũng đồng nghĩa với việc dự án được sớm triển khai, có sản phẩm tung ra thị trường”, vị này nói thêm.