Nhiều chung cư cũ chậm được cải tạo do vướng cơ chế. Trong ảnh: chung cư 440 - Trần Hưng Đạo (quận 5, TP.HCM) xuống cấp nghiêm trọng

 Nhưng liệu việc áp thời hạn có giải quyết được bế tắc cải tạo chung cư cũ?

Nhiều lần đề xuất

Trong danh sách 14 chung cư cấp D theo kết quả kiểm định của Sở Xây dựng TP.HCM, chung cư 440 - Trần Hưng Đạo (phường 11, quận 5) thuộc diện phải di dời khẩn cấp, nhưng kể từ năm 2017, khi UBND quận 5 ban hành quyết định di dời dân cư tại đây, đến nay vẫn chưa thể thực hiện được. Hiện 21 hộ dân vẫn đang cố bám trụ, dù chính quyền địa phương nhiều lần vận động đến nơi ở mới. Lý do người dân đưa ra là chưa có chính sách bồi thường rõ ràng, minh bạch.

Không chỉ chung cư 440 - Trần Hưng Đạo, nhiều chung cư cũ tại TP.HCM cũng đang trong tình trạng “báo động đỏ”, song chưa thể di dời hoặc di dời dang dở vì vướng mắc về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Có thể kể đến chung cư 155 - 157 Bùi Viện, quận 1 (còn 14/100 hộ dân), chung cư Tân Hòa Đông, quận 6 (còn 12/80 hộ dân)…

Thời điểm 2010 - 2011, Bộ Xây dựng từng đưa ra đề xuất nghiên cứu cơ chế về việc sở hữu nhà ở có thời hạn, đặc biệt là nhà chung cư. Bộ này cho rằng, quy định sở hữu nhà ở có thời hạn sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc nâng cấp, cải tạo chung cư cũ. Nhưng đề xuất này không nhận được đồng thuận của người dân.

Hai năm sau, Bộ Xây dựng trở lại với ý tưởng này, nhưng mục tiêu của đề xuất là nhằm kéo giá căn hộ chung cư xuống, để người thu nhập thấp cũng có cơ hội tiếp cận nhà ở. Mới đây, trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng trình thẩm định, lấy ý kiến cũng có phần nội dung liên quan đến sở hữu chung cư có thời hạn.

“Trong quá trình thực hiện cải tạo chung cư cũ xây dựng từ trước năm 1994, công tác thu hồi, di dời, phá dỡ rất khó khăn. Thực tế này cho thấy, cần có quy định phù hợp, tạo cơ sở pháp lý cho cơ quan nhà nước thực hiện thu hồi, phá dỡ, xây dựng lại chung cư cũ, hết thời hạn sử dụng”, Bộ Xây dựng lý giải trong Dự thảo và cho rằng, việc nghiên cứu bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là cần thiết.

Bế tắc không liên quan đến thời hạn sở hữu

Kiến nghị trên của Bộ Xây dựng có lẽ đã “gãi đúng chỗ ngứa” những bế tắc của chương trình cải tạo chung cư cũ. Nhưng thực tế khó khăn trong giải quyết chung cư cũ lại không liên quan gì đến thời hạn sở hữu chung cư. Theo các chuyên gia, vấn đề là ở chính sách đền bù, di dời cho người dân còn chưa hợp lý. Ngoài ra, còn không ít thủ tục, chính sách chưa thu hút được doanh nghiệp tham gia đầu tư.

Khó khăn trong việc xây mới chung cư 350 - Hoàng Văn Thụ (phường 4, quận Tân Bình) là một ví dụ điển hình. Chung cư này đã hoàn tất di dời, tháo dỡ từ năm 2016, dự kiến hoàn thành xây dựng trong 32 tháng, nhưng đến nay vẫn chỉ là bãi đất trống. Theo báo cáo của Sở Xây dựng, dự án kéo dài do áp dụng quy định mới.

Theo đó, tại thời điểm quận Tân Bình phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư năm 2008, áp dụng theo Nghị quyết 34/2007/NQ-CP của Chính phủ, chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đức Khải Tân Bình chỉ phải hỗ trợ 60% giá trị nhà đất cho 137 hộ dân đang thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước và tạm cư cho 20 hộ dân có nhu cầu tái định cư. Tuy nhiên, đến năm 2016, theo Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, thì chủ đầu tư phải đóng thêm 40% còn lại cho Nhà nước. Đây là diện tích nhà sử dụng chung thuộc sở hữu nhà nước (lối đi, hành lang, cầu thang…) và đất sử dụng chung (khuôn viên, sân chung) do Nhà nước chưa phân bổ vào giá bán căn hộ.

Vướng mắc tại chung cư 350 - Hoàng Văn Thụ cũng là vướng mắc của nhiều chung cư cũ đã di dời, tháo dỡ xong, nhưng chưa thể xây dựng. Ngoài ra, có những chung cư đã hoàn thành tháo dỡ, nhưng cũng để đất trống nhiều năm do không tìm được chủ đầu tư. Điển hình là chung cư 6Bis - Nguyễn Tất Thành, UBND quận 4 đã 5 lần tổ chức hội nghị nhà chung cư, song vẫn chưa lựa chọn được nhà đầu tư, dù người dân đã tự nguyện di dời.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM thẳng thắn, Nghị định 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ về cải tạo chung cư cũ dù đã thông thoáng hơn trong cơ chế đền bù, thương lượng với người dân, nhưng vẫn còn một số vướng mắc trong triển khai xây mới chung cư cũ, nên dù nhiều doanh nghiệp muốn cũng không thể thực hiện.

Chẳng hạn, đối với quỹ nhà tạm cư, nếu như chỉ di dời 1 - 2 chung cư thì doanh nghiệp, chủ đầu tư còn dễ thực hiện, nhưng cùng lúc phải di dời cả một khu, cụm chung cư thì áp lực tài chính với doanh nghiệp là rất lớn. Ngoài ra, cách tính diện tích để tính tiền bán nhà hiện nay đối với phần ban công, chưa có cách tính cho lô gia… cũng là một trong những nguyên nhân gây tranh cãi, có nhiều tranh chấp.

Về đề xuất cấp sổ hồng chung cư có thời hạn, vị này nói rằng, nếu lo lắng về sự an toàn của chung cư thì không nhất thiết liên quan đến quy định thời hạn sở hữu, mà phải dựa vào các quy định tiêu chuẩn an toàn trong hoạt động xây dựng, cũng như quy định phù hợp trong hoạt động thu hồi, giải tỏa, tháo dỡ chung cư.

“Thời hạn sử dụng chung cư không đồng nghĩa với thời hạn quyền sở hữu chung cư và càng không thể lấy lý do tháo dỡ chung cư cũ để bảo vệ người dân mà tước đoạt quyền sở hữu của họ”, vị này nói.