Mới đây, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP. Hà Nội đã dự thảo tờ trình về việc xây dựng bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ 1/1/2026. Đơn vị tư vấn là Công ty cổ phần Thẩm định giá và Thương mại VIC. 

Tại bảng giá này, giá đất được chia thành 17 khu vực. Trong đó, khu vực 1 là trung tâm nội thành gồm 9 phường trong vành đai 1. Đây cũng là nơi có giá đất đề xuất cao nhất thành phố. Trong đó, nổi bật là giá đất ở tại mặt đường Bà Triệu, Đinh Tiên Hoàng, Hai Bà Trưng, Hàng Đào, Hàng Khay, Hàng Ngang, Lê Thái Tổ… với số tiền lên tới 702,2 triệu đồng/m2 - đây cũng là con số cao nhất trong dự thảo bảng giá đất.

Mặt đường phố Hàng Đào tiếp tục là một trong những nơi có giá đất cao nhất Hà Nội. Ảnh: Thanh Vũ

Dù giá cao là vậy nhưng nhìn chung, giá đất ở tại khu vực 1 không có nhiều biến động so với bảng giá hiện tại, khi mức tăng bình quân khu vực chỉ rơi ở mức 2%. 

Khu vực 2 là các phường phía trong vành đai 2. Trong đó, đất ở tại mặt đường Láng Hạ đang là nơi có giá cao nhất, chạm mức 318,9 triệu đồng/m2. Mặt khác, đất ở tại đường Lĩnh Nam, Tân Khai có giá thấp nhất. Với những nơi tại vị trí 4 (ngõ rộng dưới 3 m), giá chỉ 30,1 triệu đồng/m2. Nhìn chung, mặt bằng giá đất ở khu vực 2 cũng chỉ tăng 2% so với hiện tại. 

Kế tiếp là khu vực 3, gồm các phường từ vành đai 2 - Vành đai 3. Khu vực 4 và 5 là các phường ngoài Vành đai 3. Các khu vực tiếp tục mở rộng cho tới khu vực 17 - gồm các xã nằm ngoài quốc lộ 2A, tỉnh lộ 16. 

Khu vực 17 cũng là nơi có giá đất ở thấp nhất. Hiện một trong những nơi có giá đất xếp cuối bảng là đường từ ngã ba chợ Chấu - Đô Tân đi xã Thành Công. Giá đất vị trí 4 của nơi này chỉ khoảng 2,4 triệu đồng/m2. 

Đáng chú ý, khu vực ngoại thành lại là nơi có giá đất ở điều chỉnh mạnh nhất. Tiêu biểu là khu vực 9 với mức tăng lên tới 26% so với bảng giá hiện hành. Đây là khu vực gồm các xã nằm trong ranh giới sông Hồng - sông Đáy - tỉnh lộ 70A - đường Lê Trọng Tấn. Các xã nằm trong khu vực này là Liên Minh, Ô Diên, Đan Phượng, Hoài Đức, Dương Hòa, Đông Sơn, An Khánh.

Trong dự thảo báo cáo thuyết minh, Công ty cổ phần Thẩm định giá và Thương mại VIC đã đề xuất lựa chọn phương pháp so sánh là phương pháp để xác định giá đất ở trong bảng giá.

Từ phương pháp trên, công ty đã căn cứ vào 8 yếu tố để tính toán giá đất, lần lượt gồm:

1. Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất:

2. Điều kiện về giao thông

3. Hệ thống cấp thoát nước, cấp điện;

4. Diện tích, hình thể, kích thước thửa đất;

5. Yếu tố quy hoạch, xây dựng;

6. Hiện trạng môi trường, an ninh;

7. Thời hạn sử dụng đất

8. Các yếu tố khác phù hợp với điều kiện thực tế, văn hóa, phong tục của địa phương.

Theo nhận định từ Công ty cổ phần Thẩm định giá và Thương mại VIC, thị trường bất động sản Hà Nội tiếp tục sôi động trong năm 2025 với nhiều dự án lớn được triển khai, đặc biệt là nhà ở xã hội, khu đô thị mới, khu công nghiệp và thương mại dịch vụ. 

Xu hướng đầu tư đất nền vùng ven, đặc biệt tại các khu vực có quy hoạch lên quận hoặc gần các tuyến vành đai, đang tăng nhiệt trở lại nhờ thông tin quy hoạch, nâng cấp đơn vị hành chính và dịch chuyển dân cư, dẫn tới sự phân hóa rõ nét giữa các khu vực. Đồng thời, thị trường cũng đang chứng kiến sự phục hồi mạnh ở phân khúc chung cư, với lượng giao dịch và giá bán tăng cao.

Về tình hình sử dụng đất, khu vực nội thành, đặc biệt trong vành đai 1 và 2, quỹ đất ở rất hạn hẹp, mật độ xây dựng cao, chủ yếu dành cho nhà ở, công trình công cộng, văn phòng và dịch vụ. Ở các phường ven đô trong vành đai 3, đất ở vẫn đan xen đất nông nghiệp, song đang được chuyển đổi mạnh mẽ phục vụ các dự án đô thị, công nghiệp và hạ tầng giao thông.

Ngoài khu vực trung tâm, đất ở nông thôn tại các huyện Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Hoài Đức, Quốc Oai… đang được điều chỉnh theo hướng hình thành các đô thị vệ tinh, góp phần giảm tải cho khu vực nội đô.