Hành lang pháp lý ngày càng rõ ràng

Nhận định về triển vọng thị trường bất động sản du lịch trong giai đoạn tới, bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, qua các phân tích của chuyên gia và diễn biến thực tế thị trường, phân khúc này đang đứng trước cơ hội phát triển tích cực nhờ sự hoàn thiện ngày càng đồng bộ của hệ thống chính sách.

Theo bà Hằng, trong nhiều năm qua, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng phát triển rất nhanh, trong khi khuôn khổ pháp lý chưa theo kịp thực tiễn, dẫn tới nhiều khoảng trống trong quản lý và vận hành thị trường. Tuy nhiên, việc ban hành Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản mới đã tạo nền tảng pháp lý tương đối đầy đủ cho loại hình bất động sản này.

Một trong những điểm quan trọng nhất là Luật Đất đai đã xác định rõ chế độ sử dụng đất đối với các dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Theo quy định hiện hành, đất xây dựng các công trình du lịch, nghỉ dưỡng được xác định là đất thương mại, dịch vụ.

"Việc xác định rõ loại đất là cơ sở pháp lý quan trọng giúp nhà đầu tư yên tâm triển khai dự án và hoạch định chiến lược đầu tư dài hạn", bà Hằng nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, thời hạn sử dụng đất cũng được quy định cụ thể từ 50 đến 70 năm, tạo điều kiện để doanh nghiệp tính toán bài toán hoàn vốn, khai thác và vận hành dự án một cách hiệu quả hơn.

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) chia sẻ tại phiên thảo luận "Rõ lực đẩy - Thông điểm nghẽn" tại Hội thảo “Thị trường Bất động sản du lịch 2026: Kênh lưu trú dòng tiền” ngày 23/6. Ảnh: Chí Cường.

Bài toán "sổ đỏ" cơ bản đã được tháo gỡ

Một trong những vấn đề từng gây nhiều tranh cãi nhất trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng là việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản.

Theo lãnh đạo Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Luật Đất đai hiện hành đã đưa ra cơ chế xử lý khá rõ ràng đối với nội dung này.

Cụ thể, khi dự án được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ; đáp ứng đầy đủ các quy định về đầu tư, xây dựng, quy hoạch và điều kiện kinh doanh theo pháp luật hiện hành, công trình sẽ được xem xét cấp giấy chứng nhận theo quy định.

"Đến thời điểm hiện nay, về cơ bản chúng ta không còn những vướng mắc lớn về cấp giấy chứng nhận đối với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng", bà Hằng đánh giá.

Theo bà, điểm còn tồn tại chủ yếu xuất phát từ mong muốn của một số nhà đầu tư khi phát triển dự án trên đất thương mại, dịch vụ nhưng lại kỳ vọng được cấp giấy chứng nhận  quyền sử dụng với chế độ sử dụng lâu dài như đất ở.

"Tuy nhiên, đây là câu chuyện khác với việc xác lập khung pháp lý cho bất động sản du lịch. Điều quan trọng là loại đất, thời hạn sử dụng đất và cơ chế cấp giấy chứng nhận đã được xác định rõ ràng", bà Hằng cho biết.

Không chỉ bán bất động sản, phải phát triển du lịch

Ở góc độ thị trường, bà Hằng cho rằng thách thức hiện nay không còn nằm chủ yếu ở pháp lý mà chuyển sang bài toán đầu tư và khai thác hiệu quả.

Theo đó, nhiều chủ đầu tư vẫn đang tiếp cận bất động sản nghỉ dưỡng theo hướng phát triển sản phẩm để bán, thay vì đặt trọng tâm vào việc hình thành hệ sinh thái du lịch bền vững.

"Bất động sản du lịch muốn khai thác cho thuê hiệu quả thì phải gắn với phát triển du lịch. Không có du lịch thì sẽ không có khách lưu trú, không có người sử dụng sản phẩm", bà Hằng nhận định.

Theo bà, việc phát triển dự án cần dựa trên nghiên cứu kỹ lưỡng về tiềm năng du lịch, khả năng kết nối giao thông, chất lượng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cũng như lợi thế về sân bay, cảng biển và các dịch vụ hỗ trợ.

Nếu chỉ chạy theo số lượng dự án mà không tính toán khả năng khai thác thực tế, hiệu quả đầu tư sẽ rất hạn chế.

Một vấn đề khác đang nổi lên là câu chuyện quản lý vận hành các khu bất động sản nghỉ dưỡng sau khi hoàn thành. Hiện nay, cơ chế quản lý, khai thác và vận hành đối với loại hình này vẫn chưa thực sự đầy đủ, tạo ra những khoảng trống cần tiếp tục hoàn thiện trong thời gian tới.

Các diễn giả tham gia phiên thảo luận. Ảnh: Chí Cường.

Nghiên cứu kiểm soát các cam kết lợi nhuận

Cùng với sự phát triển của thị trường, nhiều mô hình kinh doanh mới cũng xuất hiện, trong đó đáng chú ý là hình thức chủ đầu tư cam kết thuê lại hoặc cam kết lợi nhuận đối với sản phẩm nghỉ dưỡng.

Theo bà Hằng, đây là mô hình phát sinh trong quá trình phát triển thị trường chứ không phải loại hình tồn tại ngay từ đầu.

Trước đây, chủ đầu tư chủ yếu xây dựng và trực tiếp khai thác cho thuê. Sau đó, thị trường chuyển sang mô hình bán sản phẩm. Gần đây, nhiều doanh nghiệp kết hợp bán sản phẩm với cam kết thuê lại hoặc chia sẻ lợi nhuận nhằm tăng tính hấp dẫn cho dự án.

Về bản chất, đây là quan hệ dân sự giữa chủ đầu tư và khách hàng. Tuy nhiên, cơ quan quản lý đang nghiên cứu các giải pháp chính sách nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, đồng thời tăng cường cơ chế giám sát đối với những cam kết mà doanh nghiệp đưa ra.

"Đây là vấn đề mới phát sinh và cần được tiếp tục nghiên cứu để xây dựng cơ chế quản lý phù hợp với thực tiễn thị trường", bà Hằng cho biết.

Cần tháo gỡ điểm nghẽn cho nhà đầu tư nước ngoài

Liên quan đến việc thu hút nhà đầu tư quốc tế tham gia thị trường bất động sản du lịch, bà Hằng cho rằng pháp luật hiện hành cơ bản không hạn chế cá nhân, tổ chức nước ngoài tham gia giao dịch các loại hình bất động sản nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định.

Tuy nhiên, vẫn còn một số vướng mắc liên quan đến quyền sử dụng đất.

Theo quy định hiện nay, người nước ngoài chưa được sở hữu đất tại Việt Nam. Trong khi đó, hoạt động mua bán bất động sản thường gắn liền với quyền sử dụng đất, dẫn tới một số khó khăn trong quá trình thực hiện giao dịch.

"Đây là vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu để có giải pháp phù hợp trong thời gian tới", bà Hằng cho biết.

Theo chuyên gia này, khi hệ thống pháp luật ngày càng hoàn thiện và thị trường du lịch phục hồi mạnh mẽ, bất động sản nghỉ dưỡng đang đứng trước cơ hội bước vào một chu kỳ phát triển mới.

Tuy nhiên, để phân khúc này tăng trưởng bền vững, bên cạnh việc tiếp tục hoàn thiện chính sách, cần thay đổi tư duy phát triển dự án theo hướng lấy hiệu quả khai thác du lịch làm trung tâm, thay vì chỉ tập trung vào hoạt động bán sản phẩm.