Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi bổ sung một chương mới là chương IV về nhà ở cho thuê với 2 mục quan trọng. Theo đó, ở Mục 1, Chương IV Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định về nhà ở cho thuê được đầu tư xây dựng theo dự án, bao gồm: Quy định về đối tượng, điều kiện được thuê nhà ở; hình thức phát triển nhà ở cho thuê, trong đó có hình thức nhà ở cho thuê của Quỹ nhà ở quốc gia; đất dành để phát triển nhà ở cho thuê; yêu cầu đối với dự án; thủ tục đầu tư xây dựng dự án; ưu đãi chủ đầu tư dự án; giá cho thuê nhà ở; quản lý nhà ở cho thuê.

Theo dự thảo, nhà ở cho thuê được định nghĩa là công trình do tổ chức hoặc cá nhân đầu tư để cho thuê, trong đó Nhà nước giữ vai trò chủ đạo trong việc tạo lập quỹ nhà bằng nguồn vốn ngân sách.

Bộ Xây dựng đề xuất đối tượng được thuê bao gồm những người thuộc diện hưởng chính sách nhà ở xã hội như hộ nghèo, công nhân, lực lượng vũ trang, cán bộ, công chức, viên chức, sinh viên và người lao động. Ngoài ra, cán bộ, công chức, viên chức và người lao động cũng có thể thuê nhà từ quỹ căn do Quỹ nhà ở quốc gia tạo lập.

Để được thuê nhà, người dân phải đáp ứng điều kiện chưa sở hữu nhà ở hoặc có nhà tại địa phương nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn mức tối thiểu do Chính phủ quy định.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi bổ sung một chương mới là chương IV về nhà ở cho thuê.

Còn Mục 2 tập trung vào nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao. Nội dung quy định gồm: Quy định về đối tượng, điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà lưu trú công nhân; yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân; chủ đầu tư và ưu đãi dự án đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân; giá cho thuê và quản lý cho thuê nhà lưu trú công nhân.

Dự thảo cũng đề xuất cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở cho thuê sử dụng tối đa 20% tổng diện tích sàn để kinh doanh dịch vụ, thương mại nhằm tạo thêm nguồn thu, qua đó góp phần giảm giá thuê nhà. Đồng thời, doanh nghiệp cũng được hưởng ưu đãi về thuế giá trị gia tăng (VAT) đối với phần doanh thu từ hoạt động cho thuê.

Về giá thuê, Bộ Xây dựng đề xuất áp dụng nguyên tắc tính đúng, tính đủ chi phí vận hành và khấu hao công trình, nhưng không tính các khoản ưu đãi từ Nhà nước vào giá thuê.

Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đã nhấn mạnh quan điểm, chỉ đạo của Đảng và Chính phủ: “Cần chuyển đổi mạnh tư duy về nhà ở từ chỗ chủ yếu phát triển nhà ở thương mại sang phát triển đồng thời cả nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, trong đó nhà ở cho thuê được xác định là phân khúc chiến lược, dài hạn, phục vụ đông đảo người dân, nhất là công nhân, người lao động, sinh viên, cán bộ, công chức, viên chức và lực lượng vũ trang”.

Theo ông Sinh, bên cạnh nhà ở để bán, cần ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, đặc biệt là các mô hình chung cư cho thuê tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, khu kinh tế, vùng động lực và các hành lang kinh tế quan trọng. Đây được xem là những khu vực có nhu cầu ở thực lớn nhất, đồng thời cũng là nơi việc phát triển nhà ở cho thuê có thể mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội rõ nét.

Trong thời gian tới, các địa phương cần sớm xác định nhu cầu, dành quỹ đất phù hợp ở những khu vực có nhu cầu để triển khai xây dựng nhà ở cho thuê trong thời gian sớm nhất, theo hướng, trước hết là sử dụng nguồn vốn đầu tư công để tạo ra quỹ nhà ở cho thuê.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM mới đây cũng kiến nghị bổ sung một hệ thống cơ chế, chính sách riêng vào quá trình sửa đổi Luật Nhà ở và các luật liên quan trong năm 2026. Trong đó, Hiệp hội đề xuất miễn toàn bộ tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với các dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp được doanh nghiệp tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án. Theo HoREA, đây là giải pháp quan trọng nhằm giảm chi phí đầu vào, qua đó kéo giảm giá thuê nhà.

Bên cạnh đó, Hiệp hội cũng đề xuất cho phép khấu trừ hợp lý chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi doanh nghiệp tạo lập quỹ đất thực hiện dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp. Đồng thời, các dự án này cần được hưởng cơ chế ưu đãi thuế tương tự nhà ở xã hội cho thuê, bao gồm giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp.

HoREA cũng đề xuất áp dụng các gói tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp. HoREA cho rằng thời gian hoàn vốn của các dự án này thường kéo dài trên 20 năm nên rất cần nguồn vốn ổn định và chi phí thấp để bảo đảm hiệu quả đầu tư cũng như duy trì mức giá thuê hợp lý.

Ngoài các chính sách về đất đai, thuế và tín dụng, Hiệp hội này còn đề xuất xây dựng cơ chế quy định giá trần cho thuê đối với nhà ở giá phù hợp; bổ sung quy chuẩn cho phép phát triển căn hộ nhỏ từ 15 m2 trở lên để đáp ứng nhu cầu thuê của người độc thân hoặc hộ gia đình ít người; đồng thời thiết lập “luồng xanh” trong thủ tục đầu tư nhằm rút ngắn thời gian triển khai dự án.