Ông Phan Trường Sơn, Chủ tịch HĐQT HUD3 : "Giá bất động sản vẫn có thể giảm được tiếp 30%". (Ảnh: Chí Cường)

Dưới một góc nhìn khác, ông Phan Trường Sơn đưa ra ý kiến rằng, các giải pháp hỗ trợ, giải cứu thị trường bất động sản hiện nay đang tập trung nhiều vào các gói tín dụng và lãi suất cho doanh nghiệp.

Nhưng lãi suất chỉ là một yếu tố chiếm tỷ trọng nhỏ trong cơ cấu giá thành của bất động sản. Các chi phí đang bất hợp lý khiến giá thành bất động sản tăng nhanh trong thời gian qua.

Theo phân tích của ông Sơn, có 6 yếu tố cấu thành giá bất động sản hiện nay:

Thứ nhất, chi phí giải phóng mặt bằng. Chi phí giải phóng mặt bằng tăng gần 20 lần trong hơn 10 năm qua. Đơn cử, 10 năm trước giá đền bù giải phóng mặt bằng 1 sào đất chỉ 17 triệu đồng thì nay đã hơn 350 triệu đồng/sào.

Thứ hai, chi phí sản xuất dự án chi cho nguyên vật liệu xây dựng (sắt thép, xi măng)…chiếm 40-50% giá thành.

Thứ ba, chi phí quản lý đầu tư xây dựng. Đây là khoản chi phí chiếm tới 20-30% dành cho các thủ tục để hoàn thiện một dự án. Ví dụ chi thẩm định dự án 1-2%, chi lập dự án 1-2%, chi thiết kế kỹ thuật cũng từ 1-2%...

Thứ tư, chi phí lãi vay trả lãi suất ngân hàng chiếm khoảng 10% giá thành.

Thứ năm là chi phí tiền sử dụng đất. Đây là khoản chi phí gây nhiều đau đầu cho doanh nghiệp. Đơn cử trước 2005, tiền sử dụng đất tăng lên 10 lần so với những năm trước đó.

Thứ 6 là chi phí quản trị, chi phí cho doanh nghiệp.

Theo ông Sơn, muốn giá BĐS thấp, cung cầu cân bằng nhau, cần chính sách tổng thể liên quan đến việc giảm chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí quản lý đầu tư xây dựng. Các bộ nên nghiên cứu sớm giảm các loại chi phí này để doanh nghiệp giảm được giá bán bất động sản.

"Khách hàng đang phải gánh một chi phí bất hợp lý vào giá thành bất động sản. Những khoản chi phí này có thể giảm ngay được nếu cơ quan quản lý thực sự quyết liệt. Ví dụ như đối với chi phí quản lý đầu tư xây dựng, khoản này có thể giảm được 10 % chi phí bằng việc giao hẳn cho một đơn vị làm đầu mối xử lý toàn bộ hồ sơ từ lúc lập dự án đến lúc hoàn thành. Tổng chi phí có thể là từ 10-15% giá", ông Sơn nêu ví dụ.

Theo tính toán của ông Sơn, giá bất động sản có thể giảm tiếp được khoảng 30%, trong đó: chi phí quản lý giảm được 10-15%%, chi chí sản xuất từ 10%, chi phí quản trị doanh nghiệp 5-10%.

Hữu Tuấn