Giá chung cư hiện nay vượt khả năng chi trả của phần lớn người dân (Ảnh: Thanh Vũ)

Chung cư càng ra hàng, giá càng cao

Gần đây, Hà Nội liên tục có thêm nhiều dự án chung cư mới mở bán. Trong đó, mức giá là điều khiến nhiều người “choáng váng”. Nếu không tính nhà ở xã hội, gần như toàn bộ nguồn cung sơ cấp đều thuộc các phân khúc từ cận cao cấp đến hạng sang.

Nằm trên đường Lê Quang Đạo (quận Nam Từ Liêm), Dự án The Matrix Premium của chủ đầu tư MIK Group đang là một trong những chung cư có giá đắt đỏ nhất Thủ đô. Hiện giá căn hộ tại đây ở mức 130 - 150 triệu đồng/m2. Với căn hộ 3 phòng ngủ, giá bán có thể lên tới 18 tỷ đồng - tương đương giá nhà liền kề tại các dự án cao cấp.

Cũng tọa lạc tại quận Nam Từ Liêm, Dự án Hausman Premium Residence của FLC cũng là một sản phẩm dành cho giới nhà giàu, với mức giá 100 - 120 triệu đồng/m2. Để có thể “mua đứt” căn hộ 1 phòng ngủ +1, khách hàng phải có trong tay ít nhất 5 tỷ đồng.

Sở hữu vị trí mặt tiền đường Láng (quận Đống Đa), Dự án The Ninety Complex là một chung cư mới hiếm hoi được xây dựng tại quận lõi của Hà Nội. Giá bán căn hộ tại đây là 75 - 90 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đây là loại hình căn hộ dịch vụ với thời hạn sử dụng 50 năm.

Tại quận Hà Đông, hai dự án Kepler Land và The Charm An Hưng cũng đang chạy các chiến dịch quảng bá rầm rộ. Giá hai chung cư này lần lượt là 80 - 90 triệu đồng/m2 và 70 - 75 triệu đồng/m2. Cả hai dự án đều từng trải qua một giai đoạn “đắp chiếu” trước khi “hồi sinh” vào đầu năm nay.

Một dự án khác cũng vừa được ra mắt sau hơn một thập kỷ “đứng hình” là Galia Hanoi (quận Hoàng Mai). Mức giá được chủ đầu tư Tân Á Đại Thành - Meyland công bố là 82 triệu đồng/m2.

Cũng tại quận đông dân nhất Hà Nội này, một dự án khác từng trải qua nhiều năm đình trệ là Hà Nội Melody Residences. Không còn mức giá 45 - 50 triệu đồng/m2 cách đây 2 năm trước, hiện giá bán đã lên tới 68 - 75 triệu đồng/m2.

“Câu lạc bộ” chung cư cao cấp cũng vừa chào đón thêm một thành viên mới là Dự án Greenera Southmark Premium, đến từ “ông lớn” Tân Hoàng Minh. Mặc dù nằm tại huyện Thanh Trì, nhưng giá bán dự kiến vẫn lên tới 80 triệu đồng/m2. Cũng tại huyện này, Dự án chung cư Bluegem Tower của chủ đầu tư Nam Đại Phong lại được định vị ở mức giá thấp hơn, khoảng 60 triệu đồng/m2, dù sở hữu vị trí gần trung tâm hơn.

Tại huyện Gia Lâm, Khu đô thị Ocean Park 1 tiếp tục ghi danh vào nguồn cung mới nhờ phân khu The Paris. Mức giá căn hộ tại đây là 60 - 62 triệu đồng/m2. Năm 2024, lượng hàng mở bán mới chủ yếu đến từ các chủ đầu tư lớn, trong đó có Vinhomes. Tuy nhiên, sang năm 2025, khi nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý, các chủ đầu tư khác đã có nhiều “đất diễn” hơn trên thị trường.

Thời gian tới, nhiều dự án chung cư tại Hà Nội sẽ tiếp tục được chào bán với mức giá trên 100 triệu đồng/m2. Các chủ đầu tư lớn đã có sẵn những quỹ đất đắc địa và việc khởi công chỉ còn là vấn đề thời gian.

Giá càng cao, nhà càng khó bán

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông Dương Đình Châu, Chủ tịch An Phát Hưng Holding cho biết, trong khoảng thời gian từ năm 2022 - 2024, giá chung cư tại Hà Nội đã tăng mạnh. Tận dụng đà tăng đó, nhiều chủ đầu tư chỉ cần thêm một chút tiện ích vào dự án là có thể tự xưng là hàng cao cấp và dễ dàng bán ra với mức giá cao.

“Vô hình trung, điều này khiến cả thị trường ‘tăng nhiệt’. Tuy nhiên, thời kỳ này đã đi qua. Bắt đầu từ khoảng tháng 10/2024, tình hình giao dịch chung cư đã có phần chậm lại và không còn cảnh giữ cọc đặt chỗ để sau đó dễ dàng bán chênh 500 - 600 triệu đồng”, ông Dương Đình Châu chia sẻ.

Lãnh đạo An Phát Hưng Holding nhận định, những dự án có giá quá cao so với giá trị thực đều đang rất khó bán. Số lượng căn hộ được “chốt” chỉ ở mức nhỏ giọt. Một số dự án cao cấp có chính sách thanh toán tốt vẫn ghi nhận thanh khoản. Tuy nhiên, tình hình giao dịch diễn ra không quá sôi động.

“Hiện nay, mặt bằng giá chung cư sơ cấp khoảng 75 - 90 triệu đồng/m2. Nhiều dự án còn có giá trên 100 triệu đồng/m2. Nếu xét theo thu nhập thực của người dân, thì giá nhà hiện nay đã vượt khả năng chi trả của nhiều người”, ông Dương Đình Châu bình luận.

Chia sẻ với phóng viên, đại diện Công ty HouseNow cũng cho biết, các phân khúc có tổng giá trị cao vẫn đang trong quá trình tìm lại nhịp tăng trưởng. Hiện tâm lý thị trường vẫn chưa hoàn toàn “mở cửa chào đón” các sản phẩm này. Do đó, các căn hộ hạng sang sẽ khó lòng ghi nhận một đợt tăng giá đột biến trong tương lai gần.

Tuy nhiên, phía doanh nghiệp cho rằng, người mua cũng không nên kỳ vọng giá chung cư mới giảm, bởi các khoản chi phí đất đai, tài chính, vật liệu xây dựng… đang ngày càng đắt đỏ. Từ năm 2008 đến nay, dù thị trường bất động sản Hà Nội đi qua nhiều chu kỳ biến động, nhưng mức giá nhìn chung không có xu hướng giảm.

Theo báo cáo quý I/2025 của Knight Frank, lượng căn hộ mới mở bán tại Hà Nội đạt hơn 3.100 căn, tăng 60% theo quý và 27% theo năm. Dù thời kỳ khan hiếm nguồn cung đã kết thúc, nhưng giá bán vẫn có xu hướng đi lên. Hiện tại, mức giá trung bình đối với căn hộ chung cư mới đã leo lên mức 3.083 USD (khoảng 80 triệu đồng)/m2, tăng 6% so với quý trước và tăng 38% so với cùng kỳ năm ngoái.

Mức giá càng tăng lên, thì tỷ lệ hấp thụ tại các dự án càng giảm xuống, hiện chỉ ở mức 56%. Theo đó, tổng lượng căn hộ mới được bán ra chỉ đạt 2.652 căn, giảm 71% so với quý trước và giảm 37% so với cùng kỳ năm ngoái.