Cái khó của doanh nghiệp

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, chỉ tiêu TP.HCM đề ra là năm 2021-2025 phải có hơn 450.000 căn nhà ở xã hội, tuy nhiên hiện mới chỉ được hơn 40.000 căn nên phải chạy đua. Tại TP.HCM, năm 2022-2023, khởi công 8 dự án, nhưng sau đó không triển khai được vì vướng pháp lý. 

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty CP Địa ốc Phú Đông (Phú Đông Group) cho biết, khi Chính phủ kêu gọi doanh nghiệp phát triển các dự án nhà ở xã hội cho người dân lao động, công ty rất hào hứng và muốn được tham gia. Tuy nhiên, khi xem xét các yếu tố cũng như chính sách nhận thấy rằng doanh nghiệp rất khó có thể tham gia được chương trình này.

Ông Phúc đưa ra dẫn chứng, hiện nay, để cấu thành một dự án bất động sản thương mại phải qua nhiều bước.

Thứ nhất, doanh nghiệp phải tự chuẩn bị quỹ đất. Thứ hai là pháp lý. Thứ ba là tài chính để phát triển dự án và thứ tư là khả năng triển khai dự án của doanh nghiệp. Đồng thời, một yếu tố nữa để doanh nghiệp triển khai dự án đó là lợi nhuận sau triển khai dự án.

Cũng theo ông Phúc, cái được lớn nhất của doanh nghiệp khi phát triển nhà ở thương mại là được quyền chủ động trong các khâu phát triển dự án, còn nhà ở xã hội lại không được chủ động các bước.

Cụ thể, doanh nghiệp không được chủ động trong việc tìm quỹ đất vì quỹ đất không có sẵn để doanh nghiệp chủ động. Bởi hiện tại, doanh nghiệp muốn phát triển nhà ở xã hội đầu tiên phải đi mua đất, nhưng hiện nay, quỹ đất khan hiếm, cộng thêm giá đất cao. Nếu doanh nghiệp mua được quỹ đất, khâu tiếp theo là hiến quỹ đất đó cho nhà nước rồi nhà nước tính tiền sử dụng đất, sau đó mới đền bù tiền mua đất cho doanh nghiệp.

Nếu mua quỹ đất khoảng 5.000 m2 với giá 100 tỷ đồng, nguồn gốc đất là đất trồng cây lâu năm hoặc đất sản xuất thì khi hiến đất cho nhà nước để xin phát triển dự án nhà ở xã hội, nhà nước sẽ tính tiền đất đó là đất trồng trồng cây lâu năm hoặc đất sản xuất với mức giá của nhà nước áp. 

“Như vậy, doanh nghiệp bỏ 100 tỷ đồng mua quỹ đất, nhưng nhà nước tính giá đất nông nghiệp hoặc sản xuất chỉ có mức 20 đến 30 tỷ đồng. Và sẽ trả cho doanh nghiệp mức đó, vậy là doanh nghiệp lỗ từ 70 đến 80 tỷ đồng từ quỹ đất đó”, ông Phúc nói. 

Ông Phúc chia sẻ thêm, có một quỹ đất khác nữa đó là mua lại từ chủ đầu tư có sẵn quỹ đất nhà ở xã hội, nhưng doanh nghiệp không làm và bán lại cho doanh nghiệp muốn làm. 

Tuy nhiên, doanh nghiệp mua được quỹ đất đó thì nhà nước cũng không đền bù tiền mua quỹ đất lại cho doanh nghiệp, bởi đất đó là đất trong quy hoạch phát triển nhà ở xã hội. Như vậy, doanh nghiệp không dại gì mà bỏ tiền ra mua đất nhưng lại không được đền bù số tiền đã bỏ ra mua quỹ đất để phát triển dự án nhà ở xã hội.

Chính vì vậy, ông Phúc cho rằng, việc khai thác đất của nhà ở xã hội bây giờ là vấn đề cực khó và gần như doanh nghiệp không thể làm được. Nên về mặt quỹ đất là bế tắc. 

Một yếu tố nữa mà ông Phúc cho rằng, đang khó, đó là nếu có đất rồi làm thủ tục pháp lý về nhà ở xã hội không khác gì các nhà ở thương mại. Không có một ưu đãi nào cho doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội. Và hiện pháp lý để được cấp phép nhà ở xã hội đều như nhà ở thương mại đó là đều phải qua 5 bước như làm dự án thương mại. Như vậy, nếu doanh nghiệp có vốn thì tại sao lại phải làm nhà ở xã hội để lời ít. Có 100 tỷ làm nhà ở thương mại lời 100 tỷ, nhưng làm nhà ở xã hội bị giới hạn lợi nhuận 10%.

Bên cạnh đó, việc phát triển nhà ở xã hội doanh nghiệp còn bị thanh kiểm tra giám sát rất nhiều từ đầu vào tới đầu ra và khách hàng muốn mua nhà ở xã hội cũng bị giám sát. Đặc biệt, nếu bán sai đối tượng mua nhà ở xã hội doanh nghiệp sẽ bị xử phạt nặng. Toàn bộ quy trình phát triển dự án nhà ở xã hội sẽ bị giám sát bởi nhà nước, các cơ quan kiểm tra từng khâu. Nếu làm sai doanh nghiệp sẽ bị phạt nặng, có nguy cơ bị treo cả dự án. 

“Chính vì vậy, bài toán nhà ở xã hội không hấp dẫn bởi tính lợi ích, khó khả năng triển khai. Vậy nên các doanh nghiệp không mặn mà trong việc triển khai dự án nhà ở xã hội mà chỉ phát triển nhà ở thương mại. Điều này cũng lý giải thời gian qua thị trường ít có dự án nhà ở xã hội”, ông Phúc nói. 

Nhà nước cần có giải pháp để thu hút các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội

Theo ông Trần Đức Vinh, Tổng giám đốc Tập đoàn Trần Anh Group, nhà nước muốn doanh nghiệp bất động sản phát triển nhà ở xã hội cần có giải pháp. 

Ông Vinh cho rằng, doanh nghiệp chỉ tham gia 1 phần trong quá trình tạo lập nhà ở xã hội. Doanh nghiệp sẽ tham gia triển khai, lợi nhuận, vốn còn đất và pháp lý nhà nước làm. Điều hiển nhiên đó là doanh nghiệp lấy đất đâu để làm, pháp lý thì làm mất 3 năm như vậy rất khó để doanh nghiệp thực hiện dự án nhà ở xã hội.

“Ví dụ hiện nhà nước đã có quỹ đất, đã bỏ tiền hạ tầng, pháp lý đã xong và cho phát triển 30 tầng, diện tích căn hộ từ 35 - 75 m2. Mời doanh nghiệp vào đấu thầu, doanh nghiệp nào trả giá tốt nhất thì cho làm”, ông Vinh nói.

Đồng thời, ông Vinh cho rằng nếu phương án đấu thầu đưa ra không được thì nhà nước cần có những giải pháp về quy hoạch trong phát triển nhà ở xã hội, cụ thể dành sẵn quỹ đất cho xây dựng nhà ở xã hội. Tiếp đó giải phóng mặt bằng, đền bù, chi phí giá đất doanh nghiệp sẽ bỏ ra đầu tư. Chính quyền cần tạo ra quỹ đất sạch, nhà đầu tư có thể ứng tiền, nhưng đơn vị chịu trách nhiệm chính vẫn là cơ quan Nhà nước.

Tiếp đó là quy trình thủ tục hành chính đầu tư nhà ở xã hội mang tính đặc thù, rút ngắn khâu và thời gian giải quyết. Giải pháp về tiêu chí người mua, thuê hoặc thuê mua và thủ tục xét duyệt với thời gian nhanh gọn, thẩm định rõ ràng. Giải ngân trong ngân hàng chính sách xã hội ở địa phương cần thực hiện theo mục tiêu của Đề án Chính phủ đặt ra, tạo điều kiện cho người dân tiếp cận được nguồn vốn.

Tiếp đó là chính quyền địa phương tập trung tháo gỡ, có giải pháp cho từng dự án nhà ở xã hội… Hiệp hội và doanh nghiệp đăng ký lịch làm việc với các địa phương để giải quyết thủ tục hành chính trong quá trình thực hiện.

“Doanh nghiệp tôi đã từng làm 1.000 căn hộ nhà ở xã hội tại tỉnh Long An, thế nhưng, hiện dự án lỗ nặng. Không chỉ chúng tôi, ngay tại tỉnh Bình Dương, dự án nhà ở xã hội của Công ty Lê Phong, có 1.000 căn, thì 2 năm mới bán được 200 căn. Không phải khách hàng không mua, mà khách hàng muốn mua nhưng khi xét duyệt hồ sơ thì lại không đủ tiêu chuẩn mua, không thể vay được ngân hàng”, ông Vinh nói.