Sau đây là phần tổng hợp các thông tin bất động sản nổi bật trong tuần.

Người dân được giảm 70% tiền chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở

Theo Nghị quyết về một số cơ chế tháo gỡ khó khăn thực hiện Luật Đất đai được Quốc hội thông qua ngày 11/12, hộ gia đình, cá nhân sẽ được giảm tiền sử dụng đất khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư.

Cụ thể, từ ngày 1/1/2026, người dân chuyển đất nông nghiệp sang đất ở trong hạn mức chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và nông nghiệp. Với phần vượt nhưng không quá một lần hạn mức, người dân sẽ nộp 50% chênh lệch. Nếu phần vượt trên một lần hạn mức, khoản phải nộp là toàn bộ chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và đất ở như hiện hành.

Chính sách ưu đãi này chỉ áp dụng một lần cho hộ gia đình, cá nhân. Các lần chuyển đổi mục đích sau sẽ phải nộp toàn bộ chênh lệch.

Người dân đã chuyển mục đích sử dụng đất từ ngày 1/8/2024 (thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực) đến trước ngày 1/1/2026 (Nghị quyết có hiệu lực) sẽ được cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất. Số tiền tính lại thấp hơn khoản đã nộp được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính khác hoặc hoàn trả.

Giữ nguyên mức thuế 2% trong chuyển nhượng bất động sản

Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) được Quốc hội thông qua trong sáng ngày 10/12, thuế đối với giao dịch nhà đất của cá nhân cư trú tiếp tục áp dụng mức 2% tính theo giá chuyển nhượng, tương tự như quy định hiện hành.

Việc tính thuế chuyển nhượng nhà, đất có thể sẽ thay đổi khi cơ sở dữ liệu về giao dịch bất động sản được cập nhật đầy đủ. Ảnh: Thanh Vũ

Thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản.

Trước đó, nhiều ý kiến đề xuất nghiên cứu, bổ sung quy định theo hướng tăng thuế với việc chuyển nhượng bất động sản nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ. Việc tính thuế có thể dựa trên lợi nhuận (giá bán trừ giá mua và chi phí) nếu có đầy đủ chứng từ hay có thể áp dụng thuế suất khác nhau theo thời gian nắm giữ (sở hữu càng lâu thuế suất càng thấp).

Tuy nhiên, theo báo cáo giải trình tiếp thu, Bộ Tài chính cho biết để thực hiện việc thu thuế trên phần lãi chuyển nhượng, cơ quan quản lý cần phải có thời gian để tổng kết, khảo sát làm dữ liệu đầu vào để đề xuất chính sách.

Việc thu thuế với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản cũng cần nghiên cứu tổng thể, đảm bảo đồng bộ với quá trình hoàn thiện một loạt chính sách khác liên quan đến đất đai, xây dựng, nhà ở để có giải pháp như tăng cung, giảm giá thành. 

Đồng thời, cơ sở dữ liệu, hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký, chuyển nhượng bất động sản cũng phải tương đồng. Theo Chính phủ, việc thu thuế chuyển nhượng bất động sản trên lợi nhuận có thể thực hiện khi đủ dữ liệu về số hóa đất đai gắn với dữ kiện về VNeID.

Bỏ giấy phép xây dựng với nhà cấp 4, nhà dưới 7 tầng xây mới và sửa chữa nhà ở

Với 437/439 đại biểu tham gia biểu quyết, (chiếm tỷ lệ 92,39%) Quốc hội chính thức thông qua Luật Xây dựng sửa đổi, với nhiều nội dung mới, trong đó mở rộng diện bỏ giấy phép xây dựng, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2026.

Trong đó, việc miễn giấy phép xây dựng sẽ được áp dụng với công trình xây dựng cấp 4, nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2 và không thuộc một trong các khu vực như sau:

Khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố; Khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia; khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã; khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc;

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh báo cáo giải trình trước Quốc hội về dự thảo Luật Xây dựng trước khi Quốc hội thông qua.

Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi mục đích và công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, bảo đảm yêu cầu về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật. 

Luật Xây dựng yêu cầu trước khi khởi công xây dựng, chủ đầu tư xây dựng phải thực hiện gửi thông báo khởi công xây dựng (trừ công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách) đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng có thẩm quyền tại địa phương nơi công trình được xây dựng theo phân cấp của UBND cấp tỉnh để quản lý.

Chấn chỉnh tiêu cực trong xét duyệt, mua bán, cho thuê nhà ở xã hội

Nội dung trên được nêu tại Chỉ thị số 34/CT-TTg được Thủ tướng Phạm Minh Chính ký ngày 11/12 về chấn chỉnh việc xét duyệt, mua - bán, cho thuê nhà ở xã hội.

Theo đó, Thủ tướng yêu cầu các cơ quan chức năng cần tăng thanh, kiểm tra để bảo đảm giá bán nhà ở xã hội được tính đúng đủ, ngăn doanh nghiệp lợi dụng chính sách để trục lợi. Các tỉnh thành cũng cần phối hợp với công an xử nghiêm môi giới trái phép và các hành vi trục lợi trong hồ sơ, thủ tục mua bán.

Người dân chen lấn nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội.

Địa phương cũng cần đẩy mạnh hậu kiểm, thu hồi suất mua, thuê nhà ở xã hội với trường hợp phát hiện kê khai không trung thực hoặc vi phạm điều kiện thụ hưởng và công khai danh sách vi phạm.

Tương tự, chủ đầu tư, doanh nghiệp vi phạm trong xét duyệt người mua nhà, hoặc các tổ chức, cá nhân có hoạt động môi giới trái phép, trục lợi chính sách cũng bị xử lý.

Chỉ thị của Thủ tướng đưa ra trong bối cảnh gần đây, việc xét duyệt, mua, thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội tại một số dự án ở Hà Nội, Đà Nẵng, TP HCM... còn một số bất cập và nguy cơ phát sinh tiêu cực. Chẳng hạn, nhiều dự án xuất hiện tình trạng cò mồi, môi giới trái phép, quảng cáo "suất ngoại giao, làm hồ sơ đảm bảo trúng". Một số dự án công bố giá bán cao hơn mặt bằng chung 30 - 40%. Công tác hậu kiểm sau khi ký hợp đồng, theo dõi chuyển nhượng của cơ quan quản lý chưa hiệu quả, tiềm ẩn nguy cơ đầu cơ, trục lợi chính sách.

Thủ tướng cho rằng những tồn tại trên không kịp thời chấn chỉnh, xử lý nghiêm sẽ làm giảm niềm tin của người dân, ảnh hưởng đến công bằng xã hội. Việc này cũng gây méo mó chính sách, phát sinh tiêu cực và tạo ra thị trường ngầm trong tiếp cận nhà ở xã hội.

Ngoài hậu kiểm, Thủ tướng giao UBND tỉnh thành chịu trách nhiệm toàn diện trước Chính phủ, Thủ tướng về kết quả thực hiện chính sách phát triển, bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn. Cụ thể, địa phương phải công khai dự án sau khi khởi công, gồm thông tin (tên dự án, chủ đầu tư, địa điểm, nộp đơn đăng ký), tiến độ, quy mô và giá bán (tạm tính).

Đồng thời, địa phương cũng phải kiểm tra, xác minh đúng người mua, hạn chế trường hợp một người nộp hồ sơ mua, thuê tại nhiều dự án. Sau đó, danh sách người được mua, thuê phải được công khai, cập nhật để phục vụ hậu kiểm.

Cũng theo chỉ thị của Thủ tướng, chủ đầu tư không được thu tiền đặt cọc hoặc ủy quyền cho các cá nhân, sàn giao dịch thu tiền này ngoài quy định. Họ phải phối hợp với các cơ quan chức năng để phát hiện, xử lý tổ chức, cá nhân, sàn giao dịch, môi giới mượn danh nghĩa hỗ trợ, tư vấn để trục lợi.

Về phía người mua, chỉ được nộp hồ sơ tại một dự án, không nhờ người khác đứng hộ tên trong hộ hồ sơ. Việc xác nhận thu nhập của lao động tự do sẽ do công an cấp xã đảm nhiệm.

Bộ Xây dựng giải thích về thứ tự ưu tiên khi đăng ký mua nhà ở xã hội

Trả lời câu hỏi của người dân về thứ tự xét duyệt đối tượng ưu tiên, không cần bốc thăm khi mua nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng cho biết, tại điểm đ khoản 1 Điều 79 Luật Nhà ở năm 2023 quy định, trong trường hợp một đối tượng được hưởng nhiều chính sách hỗ trợ khác nhau thì người đó chỉ được hưởng một chính sách hỗ trợ ở mức cao nhất.

Với trường hợp các đối tượng có cùng tiêu chuẩn và điều kiện thì việc thực hiện hỗ trợ sẽ theo thứ tự ưu tiên lần lượt đối với người có công với cách mạng, sau đó là thân nhân liệt sĩ, tiếp đến là người khuyết tật; người được bố trí tái định cư theo hình thức mua, thuê mua nhà ở xã hội và cuối cùng là nữ giới.

Ngoài ra, tại Khoản 2 Điều 38 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định, số lượng cá nhân được ưu tiên mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội mà không phải bốc thăm sẽ dựa trên một tỷ lệ nhất định. Theo đó, lượng căn được xác định bằng tỷ lệ giữa tổng số hồ sơ của 5 nhóm đối tượng ưu tiên trên tổng số hồ sơ đăng ký, sau đó nhân với tổng số căn nhà ở xã hội của dự án.

Căn cứ các quy định trên, danh sách của nhóm đối tượng ưu tiên được sắp xếp theo thứ tự theo thời điểm nộp hồ sơ. Sau đó, các căn hộ trong quỹ căn ưu tiên sẽ được phân bổ lần lượt theo thứ tự đối tượng ưu tiên cho đến khi hết quỹ căn dành cho nhóm này. Những người thuộc diện ưu tiên nhưng không còn suất sẽ phải tham gia bốc thăm cùng các hồ sơ thông thường.

Khung pháp lý mới kích hoạt chu kỳ mua lại dự án trên thị trường bất động sản

Sau giai đoạn dài “án binh bất động”, thị trường bất động sản đang cho thấy sự phục hồi rõ rệt ở mảng M&A khi dòng vốn trong nước và quốc tế tiếp tục tìm đến những dự án có hồ sơ minh bạch, pháp lý hoàn chỉnh và khả năng triển khai ngay. Các thương vụ gần đây cho thấy, tâm điểm của dòng tiền đang nghiêng về nhóm dự án đã giải quyết xong các thủ tục quan trọng, có quy hoạch ổn định và sẵn sàng bước vào giai đoạn thương mại hóa.

Thị trường bất động sản đang cho thấy sự phục hồi rõ rệt ở mảng M&A. Ảnh: Lê Toàn

Một trong những giao dịch đáng chú ý là động thái của CTCP Dịch vụ bất động sản Đất Xanh (DXS) khi tăng sở hữu lên 100% tại Công ty TNHH Bất động sản Lan Anh - chủ đầu tư Dự án Lan Anh Avenue ở Tân Uyên (tỉnh Bình Dương cũ). Dự án này đã hoàn tất pháp lý, được Ngân hàng TMCP Hàng hải Việt Nam (MSB) nhận thế chấp và vừa mở bán đợt đầu với 66 căn nhà liền kề. Việc Đất Xanh toàn quyền nắm dự án không chỉ giúp doanh nghiệp mở rộng quỹ đất sạch, mà còn phù hợp chiến lược ưu tiên những dự án có thể đưa ra thị trường ngay trong bối cảnh dòng vốn tín dụng bị kiểm soát chặt.

Tương tự, SonKim Land - doanh nghiệp vốn gắn liền với phân khúc bất động sản cao cấp, đã bước một bước táo bạo khi gián tiếp sở hữu 25% lợi ích tại Dự án Sun City (Thủ Đức) thông qua Công ty GWC. Sun City có quy mô gần 9 ha, tổng mức đầu tư hơn 10.500 tỷ đồng, đã được phê duyệt chủ trương vào cuối năm 2024. Với quy hoạch 35 tầng và dành 20% quỹ căn hộ cho nhà ở xã hội, dự án này được xem là “vị trí chiến lược” giúp SonKim Land thử sức ở dòng sản phẩm đại đô thị - phân khúc mà doanh nghiệp trước đây vốn khá dè dặt.

Dòng vốn ngoại cũng không đứng ngoài cuộc. Tập đoàn Bcons tung ra Dự án Bcons Asahi nằm trên trục Quốc lộ 1K sau khi “bắt tay” hợp tác với Mercuria Holdings (Nhật Bản). Dự án cung cấp gần 500 căn hộ. Trước đó, Bcons đã có tiền lệ hợp tác với nhà đầu tư Thái Lan, khi đối tác này rót vốn ngay từ giai đoạn đầu của các dự án. Hiện doanh nghiệp tiếp tục tìm kiếm thêm đối tác đến từ Singapore và Hồng Kông (Trung Quốc) nhằm tăng cường nội lực tài chính.

Ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Bcons cho biết, doanh nghiệp đang định hướng phát triển các dự án theo mô hình TOD (đô thị gắn với hệ thống giao thông công cộng). Đây đều là các dự án quy mô lớn, yêu cầu nguồn vốn dài hạn, vì vậy, hợp tác với Mercuria Holdings và các nhà đầu tư ngoại không chỉ tạo dư địa tài chính, mà còn mở ra cơ hội tiếp cận kinh nghiệm phát triển đô thị hiện đại.

Cùng thời điểm, nhiều doanh nghiệp khác lại lựa chọn chiến lược tái cơ cấu danh mục để tập trung nguồn lực. DIC Corp đã hoàn tất thương vụ chuyển nhượng Dự án Lam Hạ Center Point, giá trị 1.327 tỷ đồng, trong khi SkyWorld (Malaysia) đang chuẩn bị khoảng 850 tỷ đồng để sở hữu một khu phức hợp căn hộ thương mại Sài Gòn - Thuận An (Sai Gon - Thuan An Central).

Theo phân tích của các chuyên gia, sở dĩ thị trường bất động sản thời gian qua từng bước chuyển mình theo hướng tích cực hơn là nhờ khung pháp lý minh bạch, giúp giảm thủ tục hành chính và mở rộng quyền tiếp cận đất đai của người dân cũng như doanh nghiệp.

Những thay đổi này đặc biệt tập trung vào việc tháo gỡ vướng mắc về tiền sử dụng đất thông qua việc ban hành bảng giá đất tiệm cận giá thị trường, làm cơ sở tính tiền sử dụng đất và đơn giá đền bù, giải tỏa. Ngoài ra, với tinh thần đơn giản hóa thủ tục cấp giấy chứng nhận, hồ sơ pháp lý phát triển dự án… đã tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch chuyển nhượng diễn ra nhanh chóng, thu hút dòng vốn trong và ngoài nước đổ vào thị trường bất động sản.

TP.HCM tiếp tục trình 76 khu đất tham gia thí điểm làm dự án nhà ở thương mại

UBND TP.HCM vừa có tờ trình HĐND Thành phố thông qua danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm trên địa bàn TP.HCM năm 2025 (đợt 3) theo Nghị quyết số 171/2024/QH15 ngày 30/11/2024 của Quốc hội.

Qua rà soát, có tổng số 76 khu đất đáp ứng các điều kiện, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở, đặc biệt tổng diện tích đất ở tăng thêm không vượt quá 30% so với quy hoạch đã được phê duyệt.

Trước đó, HĐND TP.HCM đã có 2 đợt thông qua danh mục 117 khu đất với tổng diện tích 1.510,3 ha tham gia thí điểm. Ảnh: Lê Toàn.

Cụ thể, với tổng diện tích hơn 393,5 ha, diện tích đất ở khoảng 227,8 ha không vượt quá 30% của phần diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 - 2030 đã được phê duyệt.

Đất trồng lúa dự kiến chuyển mục đích là 146,3 ha (không có chuyển mục đích đất trồng rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất).

Trong số này, khu vực TP.HCM có 74 khu đất với tổng diện tích khoảng 386,9 ha, trong đó diện tích đất ở khoảng 224,2 ha không vượt quá 30% của phần diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch; diện tích đất trồng lúa dự kiến chuyển mục đích là 146,3 ha.

Một số dự án được đề xuất tham gia thí điểm đợt này như: Khu chung cư phức hợp New Sun của Công ty cổ phần New Market Property; Khu chung cư cao tầng tại phường Phú Mỹ, Quận 7 (nay là phường Phú Thuận) của Công ty TNHH Đào Trí 1; dự án LaChateau 2 của Công ty Lê Thành; Khu nhà ở Thới An của Công ty cổ phần phát triển META;

Khu Phức hợp Trường Phát Lộc của Công ty cổ phần bất động sản Trường Phát Lộc; Khu chung cư cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ tại xã Tân Nhựt của Công ty cổ phần Tập đoàn Trường Hải; dự án đầu tư xây dựng Khu dân cư Hạnh Phúc của Tổng Công ty Xây dựng số 1; Dự án Chung cư cao tầng kết hợp TMDV Tân An Phú của Công ty Phú Cường; Khu dân cư Bắc Phước Kiển của Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai;…

Còn tại khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu, có 2 khu đất với tổng diện tích khoảng 28.410,00 m2, trong đó diện tích đất ở khoảng 750 m2 không vượt quá 30% của phần diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (181,70 ha).

Hai dự án tại khu vực này bao gồm: Khu biệt thự Hoàn Cầu của Công ty TNHH Hoàn Cầu và dự án khu chung cư cao tầng PYNT HOME của Công ty Cổ phần PYNT.

Ngoài ra, UBND TP.HCM cho biết có 252 khu đất với tổng diện tích khoảng 1.961,5 ha không đáp ứng điều kiện, không được lựa chọn đưa vào danh mục theo quy định tại Nghị quyết số 171 và Nghị định số 75/2025/NĐ-CP của Chính phủ.

Còn lại 48 khu đất (trong đó, có liên quan đến diện tích đất rừng và các khu đất có nguồn gốc từ doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa) sẽ rà soát và trình vào kỳ họp kế tiếp.

Giá bất động sản ở Đà Nẵng có xu hướng tăng, vì sao?

Trao đổi với phóng viên Báo Tài chính - Đầu tư, ông Nguyễn Hà Nam, Giám đốc Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng đã chia sẻ về tình hình bất động sản sau sáp nhập trên địa bàn.

Theo đó, ông Nam cho biết, sau khi sáp nhập tỉnh Quảng Nam vào thành phố Đà Nẵng, số lượng cán bộ, công chức, lực lượng vũ trang, người lao động trên tỉnh Quảng Nam (cũ) di chuyển ra làm việc tại khu vực trung tâm thành phố Đà Nẵng là tương đối lớn.

Giá bất động sản trên địa bàn thành phố Đà Nẵng có xu hướng tăng so với trước đây. Ảnh: Linh Đan

Ngoài ra, trong thời gian, thành phố Đà Nẵng đang triển khai nhiều chủ trương lớn như xây dựng Trung tâm Tài chính quốc tế, các Khu thương mại tự do. 

Với những chuyển biến tích cực nêu trên, giá bất động sản trên địa bàn thành phố Đà Nẵng có xu hướng tăng so với trước đây. Nhiều dự án nhà ở xã hội mở bán có số lượng hồ sơ đăng ký cao hơn nhiều lần số lượng căn hộ mở bán.

Theo ông Nam, trước tình hình trên, UBND TP.Đà Nẵng đã tập trung chỉ đạo triển khai nhiều giải pháp như tiếp tục triển khai Kết luận số 77-KL/TW ngày 2/5/2024 của Bộ Chính trị, Nghị quyết số 170/2024/QH15 ngày 30/11/2024 của Quốc hội để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc các dự án bất động sản trên địa bàn, góp phần tăng nguồn cung, giảm giá nhà ở, ổn định thị trường bất động sản và phát triển kinh tế thành phố.

Đồng thời, UBND TP.Đà Nẵng yêu cầu tập trung triển khai Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” của Thủ tướng Chính phủ gắn với việc triển khai các cơ chế, chính sách đặc thù về phát triển nhà ở xã hội theo Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội và Nghị định số 192/2025/NĐ-CP của Chính phủ. "Dự kiến, giai đoạn 2025-2030, thành phố sẽ triển khai hoàn thành trên 29.000 căn hộ nhà ở xã hội", ông Nam cho hay.

Bên cạnh đó, UBND TP.Đà Nẵng yêu cầu theo dõi, chấn chỉnh các hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố; thực hiện công khai thông tin các dự án nhà ở đủ điều kiện được bán; đất đã có hạ tầng kỹ thuật được phép chuyển nhượng tại các dự án kinh doanh bất động sản; xử lý nghiêm các hành vi vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản.