Sau M&A, dự án Astral City được Tập đoàn Danh Khôi tái khởi động

Nhận diện rào cản

Trong bối cảnh thị trường bất động sản còn đối mặt với khó khăn, hoạt động M&A dự án, chuyển nhượng tài sản được coi là “phao cứu sinh” của nhiều doanh nghiệp. Song, để tìm kiếm cũng như hoàn thành một thương vụ không phải chuyện dễ.

Chia sẻ tại sự kiện do CBRE Việt Nam tổ chức mới đây, ông Trần Thanh Hải, Trưởng bộ phận đầu tư VinaLiving - VinaCapital cho hay, hoạt động M&A lĩnh vực bất động sản trong năm 2023 rất ít vì tồn tại 3 thách thức lớn.

Thứ nhất, là vấn đề của bên bán. Phần lớn các dự án bất động sản chào bán trong năm 2023 đều vướng thủ tục pháp lý. Cụ thể, vấn đề pháp lý bị vướng thường là trễ tiến độ hoàn thành chủ trương đầu tư, chưa đền bù giải phóng mặt bằng… dẫn đến không có đủ cơ sở để chuyển nhượng dự án.

Thứ hai, liên quan đến tài chính. Nhiều chủ đầu tư có số dư nợ còn lớn hơn giá trị bất động sản đang nắm giữ. Những chủ đầu tư này thường chọn giải pháp chờ đợi thị trường phục hồi, với kỳ vọng khu đất họ đang nắm giữ có thể tăng gấp 3-4 lần.

Thứ ba, thị trường có nguồn cung, nhưng giá bán quá cao so với kỳ vọng của nhà đầu tư. Trong khi năm 2023, Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra một số quy định mới, hạn chế việc cho vay để chuyển nhượng vốn hoặc chuyển nhượng cổ phần. Thị trường trái phiếu cũng chưa thực sự phục hồi, nên các doanh nghiệp lớn trong nước hầu như không thể tiếp cận được nguồn vốn để thực hiện quy trình M&A.

Bởi vậy, thị trường đành trông chờ vào nhà đầu tư nước ngoài, hay nói cách khác là nhà đầu tư có tiền. “Trong năm qua, VinaCapital và VinaLiving đã có nhiều cơ hội tiếp xúc với nhà đầu tư nước ngoài để mời gọi đầu tư vào Việt Nam nói chung và trong lĩnh vực bất động sản nói riêng. Theo quan sát của tôi, các nhà đầu tư nước ngoài rất tin tưởng vào kinh tế vĩ mô và nhu cầu về bất động sản ở Việt Nam trong trung và dài hạn. Tuy nhiên, họ vẫn có nhiều quan ngại liên quan đến vấn đề pháp lý của lĩnh vực bất động sản. Đa số nhà đầu tư nước ngoài vẫn lựa chọn đứng nhìn và chờ đợi”, ông Hải nói.

Đồng quan điểm, bà Khanh Nguyễn, Giám đốc khối phát triển kinh doanh Công ty cổ phần Gamuda Land cũng cho rằng, thử thách lớn nhất đối với M&A chính là pháp lý chưa hoàn thiện. Đây được xem là thử thách gay go nhất đối với các nhà đầu tư.

“Số lượng và những dự án mà chúng tôi nhận về để phân tích thì có tăng, nhưng những dự án đáp ứng đầy đủ chất lượng, đủ điều kiện để nhà đầu tư có thể xuống tiền thì chỉ có một vài dự án, đủ đếm trên đầu ngón tay”, bà Khanh Nguyễn nói.

Dưới góc độ là nhà đầu tư trong nước, ông Phạm Đình Huy, Giám đốc đầu tư Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long nhận xét, trong giai đoạn 2021-2022, bên bán gần như bị “ngáo giá”. Một miếng đất chưa có hạ tầng gì nhưng báo giá rất cao. Điều này cũng dễ hiểu, vì bên bán chỉ là chủ đất chứ không phải là nhà phát triển dự án nên không biết chi phí để làm một dự án là rất lớn.

Kỳ vọng khởi sắc trong năm 2024

Khảo sát mới đây của CBRE Việt Nam về thị trường bất động sản cho thấy, 68% nhà đầu tư tham gia khảo sát tin tưởng năm 2024 thị trường sẽ có sự cải thiện đáng kể. Điều này cho thấy các nhà đầu tư rất lạc quan.

Nhìn về triển vọng thị trường trong thời gian tới, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam nhận định, mặt bằng lãi suất đang theo hướng bình ổn trở lại, trong khi đó, các yếu tố về chính sách và pháp lý đang trong lộ trình sửa đổi và thông qua, đảm bảo tính đồng bộ và thống nhất sẽ góp phần khiến niềm tin được cải thiện, từ đó giúp thị trường phục hồi.

Đối với hoạt động M&A, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield cho rằng, hiện nay, nhà đầu tư ngoại bắt đầu chuyển vốn vào các dự án bất động sản theo hình thức mua lại cổ phần. Nhóm các nhà đầu tư nước ngoài chủ yếu đến từ Singapore, Đài Loan, Nhật Bản, Malaysia... Quy mô vốn cho mỗi thương vụ khoảng 20 - 50 triệu USD.

Đặc biệt, bà Trang cho biết, lúc này chính là cơ hội rất tốt cho các nhà đầu tư nước ngoài có sẵn nguồn tiền và họ chờ đợi để có thể bắt đầu thu gom, mua hoặc đầu tư vào các dự án họ đang cần nguồn vốn.

Dự kiến, một lượng lớn nguồn vốn đến từ các nhà đầu tư nước ngoài sẽ đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2024 - 2026, cùng với đó, nhiều giao dịch đang trong quá trình đàm phán tích cực. Khẩu vị đầu tư là dự án có quỹ đất sạch, chất lượng tốt, có giá trị thật cũng như có quyền sở hữu hợp pháp, giải phóng mặt bằng hoàn chỉnh và có tiềm năng phát triển.

Hơn nữa, Luật Đất đai sẽ được thông qua tại kỳ họp Quốc hội bất thường trong tháng 1 này, với những quy định cụ thể về xác định tiền sử dụng đất, nguồn gốc đất để triển khai các dự án thương mại và quy hoạch các dự án mới. Từ đó, có thể rút ngắn thời gian, thủ tục pháp lý triển khai dự án và cải thiện nguồn cung cho thị trường.