Theo TS. LS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Nhà sáng lập, Chủ tịch Tập đoàn CEO cho biết, nút thắt đầu tiên nằm ở cơ cấu chi phí phát triển dự án. Tiền sử dụng đất hiện chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong giá thành sản phẩm.

Lấy ví dụ tại dự án của CEO group, ông Bình cho biết trước đây tại dự án Sunny Garden City, chi phí này chỉ khoảng 10% tổng giá thành thì tại dự án CEOHomes Hana Garden đã tăng lên khoảng 33%. Chi phí đất đai cao khiến việc phát triển sản phẩm giá hợp lý trở nên khó khăn, đặc biệt với các dự án hướng đến nhu cầu thuê.

Liên quan đến vấn đề này, ông Vũ Sỹ Kiên, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho biết, các địa phương được giao chủ động rà soát, xác định và bố trí quỹ đất phù hợp để phát triển các loại hình nhà ở theo nhu cầu thực tế của từng địa phương.

Về chính sách giá đất, trước đây việc xác định giá đất theo phương pháp giá đất cụ thể khiến nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn trong việc chủ động về thời gian, dòng tiền và chi phí đầu tư; đồng thời làm phát sinh chênh lệch lớn giữa các dự án. Vì vậy, các quy định mới đã cho phép áp dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh giá đất trong một số trường hợp, góp phần đơn giản hóa thủ tục, tăng tính minh bạch và tạo thuận lợi cho nhà đầu tư. Đối với các dự án nhà ở xã hội, chính sách miễn tiền sử dụng đất tiếp tục là một giải pháp quan trọng nhằm giảm chi phí đầu tư và hỗ trợ phát triển phân khúc này.

“Theo tôi, một trong những nút thắt lớn hiện nay là chúng ta chưa xác định đầy đủ vai trò, quy mô và nhu cầu thực tế của phân khúc nhà ở cho thuê trong tổng thể nhu cầu nhà ở và sự phát triển của thị trường bất động sản. Do đó, cần sớm tổ chức rà soát, đánh giá toàn diện nhu cầu nhà ở cho thuê trên phạm vi cả nước, làm cơ sở để các địa phương chủ động bố trí quỹ đất, xây dựng quy hoạch và ban hành các cơ chế, chính sách phù hợp nhằm thúc đẩy phân khúc này phát triển bền vững trong thời gian tới”, ông Kiên chỉ rõ.

Theo ông Kiên, có 2 nhu cầu có thể thí điểm trong thời gian tới. Thứ nhất, gắn với trung tâm thành phố, TOD - nơi tập trung nhiều người trẻ, chuyên gia. Quỹ đất phát triển bằng cách nhà nước ưu tiên để nhà đầu tư đầu tư vào với tỷ lệ tiền sử dụng đất bằng 0 hoặc thấp để thu hút nhà đầu tư. Thứ hai, nhà ở cho thuê ở các khu công nghiệp, hướng tới phục vụ đối tượng là người lao động thu nhập chưa cao.

Phiên thảo luận “Cơ chế, chính sách phát triển nhanh thị trường nhà ở cho thuê giá hợp lý: Động lực mới cho an sinh nhà ở và phát triển đô thị bền vững” tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026.

PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cũng cho rằng, Chính phủ cần giao rõ trách nhiệm cho các địa phương trong việc chuẩn bị quỹ đất dành riêng cho nhà ở cho thuê. Đồng thời, trong luật cũng cần quy định cụ thể về tỷ lệ, vị trí và khu vực bố trí quỹ đất này, để tạo sự minh bạch và thống nhất trong triển khai. Đây là nội dung mà cộng đồng doanh nghiệp đặc biệt quan tâm.

Bên cạnh đó, cần làm rõ hơn cơ chế miễn, giảm tiền thuê đất cũng như xác định trách nhiệm của Nhà nước trong việc tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận đất đai để xây dựng nhà ở cho thuê. Bởi lẽ, chỉ khi chi phí đầu vào được kiểm soát ở mức hợp lý thì giá thuê nhà mới có thể phù hợp với khả năng chi trả của người dân, qua đó thúc đẩy sự phát triển bền vững của phân khúc này.

Theo ông Tuyến, thực tế cho thấy, các quy định hiện nay vẫn còn khá chung, chưa quy định cụ thể và tách bạch rõ cơ chế này. Đối với doanh nghiệp phát triển nhà ở cho thuê, cơ chế về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất hiện có những ưu đãi gì so với các loại hình phát triển bất động sản thông thường hay không, cũng vẫn là một vấn đề cần được làm rõ. Đây được xem là một trong những điểm nghẽn lớn trong thực tiễn triển khai.

GS.TS. Hoàng Văn Cường, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam cũng cho rằng, Nhà nước cần dành quỹ đất phù hợp cho phát triển nhà ở cho thuê, đặc biệt ở những vị trí có hạ tầng tốt. Nếu không có sự hỗ trợ về đất đai thì rất khó phát triển được loại hình này.

“Bên cạnh đó, tôi cho rằng cần nghiên cứu mở rộng các hình thức sử dụng đất có thời hạn thay vì chỉ tập trung vào sở hữu lâu dài. Điều này sẽ giúp giải quyết nhiều vấn đề liên quan đến quy hoạch, cải tạo đô thị và quản lý công trình trong tương lai. Thời hạn sử dụng nên gắn với tuổi thọ công trình thay vì một mốc thời gian cố định. Khi công trình hết tuổi thọ hoặc không còn bảo đảm chất lượng thì sẽ được đánh giá lại và có phương án xử lý phù hợp. Cách làm này sẽ tạo ra sự linh hoạt và hiệu quả hơn trong quản lý đô thị”, ông Cường khuyến nghị.

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cũng cho rằng, Việt Nam cũng nên đi theo hướng Nhà nước chuẩn bị đất đai, nguồn lực và quy hoạch, còn khu vực tư nhân tham gia xây dựng, vận hành nhằm bảo đảm tính chuyên nghiệp và hiệu quả khai thác. Hay hiệp hội nào có năng lực cũng có thể giao họ quản lý.

“Trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay, chúng ta không nên chủ quan mà tôi cho rằng cần sớm thiết kế và triển khai nhanh hệ thống chính sách phát triển nhà ở cho thuê để tạo thêm động lực phát triển cho thị trường bất động sản”, ông Nghĩa nhấn mạnh.