Nghịch lý

Du lịch Đà Nẵng đang chứng kiến sự bùng nổ trở lại, khi lượng du khách đạt mức tăng trưởng kỷ lục. Theo thống kê, trong 8 tháng năm 2025, tổng lượt khách cơ sở lưu trú phục vụ ước đạt 12,8 triệu lượt, tăng 20,8% so với cùng kỳ 2024. Trong đó, khách quốc tế đạt khoảng 5 triệu lượt, khách nội địa 7,8 triệu lượt. Nhờ vậy, doanh thu dịch vụ lưu trú và ăn uống tại TP. Đà Nẵng ước đạt 36.345 tỷ đồng; riêng dịch vụ lưu trú đạt 13.361 tỷ đồng (tăng 31,7%), dịch vụ ăn uống đạt 22.984 tỷ đồng (tăng 22,1%).

Những con số này cho thấy du lịch Đà Nẵng vẫn là một “cỗ máy tăng trưởng” đầy năng lượng. Thế nhưng, trái ngược với bức tranh sôi động đó, thị trường BĐS nghỉ dưỡng từng được xem là “con gà đẻ trứng vàng” vẫn trong trạng thái trầm lắng. Hàng loạt dự án du lịch nghỉ dưỡng đến nay vẫn “đắp chiếu”, trong đó có nhiều dự án ven biển đình đám như Cocobay, khu du lịch Trung Kỳ - Viêm Đông, khu du lịch biển The Song…

Câu hỏi đặt ra: Vì sao phân khúc BĐS nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng chưa tận dụng được cơ hội từ du lịch?

Thực tế, thị trường BĐS nghỉ dưỡng, căn hộ khách sạn (condotel) tại Đà Nẵng đã rơi vào trạng thái đóng băng từ năm 2019, khi các vướng mắc pháp lý kéo dài, cùng với sự sụt giảm mạnh niềm tin nhà đầu tư vào các chương trình cam kết lợi nhuận.

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, trong nửa đầu năm 2025, thị trường BĐS nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng tiếp tục đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung mới, đặc biệt ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng. Tổng nguồn cung condotel lũy kế hiện đạt 7.688 căn thuộc 18 dự án, trong khi nguồn cung biệt thự du lịch vẫn giữ ổn định ở mức 815 căn từ 14 dự án.

Giá bán trung bình của biệt thự nghỉ dưỡng và condotel ghi nhận tăng lần lượt 12% và 15% so với cùng kỳ 2024, đạt khoảng 86 triệu đồng/m2 đất và 70 triệu đồng/m2 thông thủy. Tuy nhiên, tỷ lệ bán của biệt thự nghỉ dưỡng đang chậm lại so với giai đoạn 2015-2018. Tính đến quý II/2025, số căn bán được trung bình chỉ dao động 14-15 căn/năm, thấp hơn khoảng 50% so với giai đoạn trước.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc nhiều dự án vẫn vướng mắc pháp lý, khiến thị trường chưa tạo đủ “sóng” để phục hồi. Bên cạnh đó, các dự án mới thường có tổng giá bán cao, thu hẹp tệp khách hàng so với thời kỳ trước.

Ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo BĐS Đà Nẵng cho rằng, trên địa bàn Thành phố còn tồn đọng nhiều dự án condotel chưa được đưa vào khai thác. Với các dự án mới, chi phí đầu tư đã tăng đáng kể trong khi giá phòng không tăng tương ứng, khiến tỷ suất lợi nhuận khó hấp dẫn, trừ những dự án có thương hiệu lớn tham gia quản lý, vận hành.

Ông nhấn mạnh: “Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng thực sự vẫn còn khó khăn, trừ khi các dự án thành phần liên quan đến Trung tâm Tài chính quốc tế và Khu Thương mại tự do được triển khai, mới có thể kích hoạt thị trường”.

Dư địa lớn

Dù chưa thể xác định thời điểm BĐS nghỉ dưỡng Đà Nẵng quay trở lại “đường đua”, nhưng đây vẫn là phân khúc giàu tiềm năng trong bối cảnh ngành du lịch Thành phố đang tăng trưởng mạnh mẽ với nhiều dư địa.

Sau khi sáp nhập với Quảng Nam, Đà Nẵng sở hữu hơn 215 km đường bờ biển dài nhất Việt Nam. Sự hình thành hành lang du lịch ven biển liên tục từ Sơn Trà đến Chu Lai đang tạo nên một cực tăng trưởng mới.

Theo ông Cao Trí Dũng, Chủ tịch Hiệp hội Du lịch Đà Nẵng, việc sáp nhập này đã kiến tạo một kỷ nguyên mới cho ngành du lịch, tạo lợi thế cạnh tranh vượt trội. “Đà Nẵng mới” không chỉ nằm ở vị trí trung tâm miền Trung, mà còn sở hữu hệ sinh thái tài nguyên phong phú, hạ tầng - dịch vụ hiện đại, nguồn nhân lực chất lượng cao. Nhu cầu du lịch trải nghiệm, MICE và thị trường quốc tế mở rộng, cùng sự tham gia của nhiều tập đoàn lớn, thương hiệu khách sạn quốc tế và cơ chế ưu đãi đặc thù, đang nâng tầm sức hút của Thành phố.

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng và căn hộ du lịch tại Đà Nẵng sẽ có chuyển biến tích cực trong thời gian tới. Thực tế, nhiều nhà đầu tư đã rót hàng nghìn tỷ đồng vào các dự án nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng. Điển hình, Tập đoàn FVG khởi công tổ hợp du lịch - nghỉ dưỡng - thương mại trong quần thể Khu đô thị Nam Hội An City; Sun Group triển khai siêu dự án Khu công viên văn hóa, vui chơi giải trí và thương mại dịch vụ cao cấp; Dự án The Legend Danang cũng đang được đẩy tiến độ xây dựng.

Theo Savills Việt Nam, bên cạnh sự chuyển động của nhiều dự án, chính sách pháp lý cũng ghi nhận tín hiệu tích cực. Việc chính thức công nhận quyền sở hữu condotel, cùng với Nghị định 10/2023/NĐ-CP cụ thể hóa các điều kiện cấp giấy chứng nhận, đang dần tháo gỡ nút thắt pháp lý cho thị trường. Savills nhận định: “Những bước đi này đang mở đường cho nguồn cung mới tái khởi động, dù còn thận trọng, nhưng sẽ được hỗ trợ từ đà phục hồi tích cực của ngành du lịch”.

Dù phân khúc BĐS nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng hiện vẫn trầm lắng, song tiềm năng và dư địa phát triển vẫn dồi dào, chỉ chờ điều kiện đủ để bứt phá trở lại.