Đây cũng là phương thức tiếp cận được doanh nghiệp ưa thích.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM.

Thưa ông, chỉ còn ít ngày nữa, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được Kỳ họp thứ sáu, Quốc hội khóa XV (khai mạc ngày 23/10), cho ý kiến và thông qua. Điều băn khoăn lớn nhất của ông với dự thảo này là gì?

Vướng lớn nhất trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là quy định thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, bởi Điều 128 của Dự thảo quy định, trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Như vậy, Dự thảo đã bỏ qua quy định trường hợp nhà đầu tư được mua quyền sử dụng đất nông nghiệp, kể cả thửa đất nông nghiệp nằm xen cài trong đô thị.

Quy định này cũng thu hẹp hơn so với quy định hiện hành tại Luật số 03/2022/QH15 sửa đổi 9 luật, quy định doanh nghiệp được chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại nếu có quyền sử dụng đất hoặc nhận quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Điều đáng nói là, quy định như Dự thảo cũng không khuyến khích phát triển các dự án khu đô thị lớn. Bởi theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM được biết, tại thành phố này, thửa đất được công nhận là đất ở lớn nhất có diện tích chưa đến 5.000 m2. Như vậy, nếu phải mua đất ở 100% thì làm sao có dự án lớn? Hay mua đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thì làm gì có những khu đất rộng lớn để phát triển?

Điều đáng lo hơn, với quy định trong Dự thảo, các dự án bất động sản đã tắc nay càng tắc nhiều hơn. Lý do là, các dự án được phát triển trên nhiều loại đất khác nhau như đất ở, đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp, mà không dính một phần đất ở nào.

Ví dụ, ở tỉnh Bình Định có một khu công nghiệp được phê duyệt trước đây có diện tích hơn 3.000 ha. Sau đó, quy hoạch chung của tỉnh được điều chỉnh và nhận thấy dự án khu công nghiệp này có quy mô quá lớn so với nhu cầu, nên đưa 1.000 ha ra khỏi quy hoạch khu công nghiệp và cho phép phát triển khu đô thị. Hiện nay, có 3 tập đoàn trong nước, mỗi tập đoàn mua lại hơn 300 ha trong phần đất hơn 1.000 ha này. Như vậy, đất mà ba doanh nghiệp này mua lại là đất phi nông nghiệp, thì làm gì có đất ở trong đó?

Ông vừa nói đến quy định tại Điều 128 chưa khuyến khích phát triển các khu đô thị quy mô lớn. Ở một góc nhìn khác, dư luận đang rất quan tâm đến việc Điều 79 của Dự thảo không nêu trường hợp thu hồi đất cho phát triển dự án hạ tầng du lịch, trong khi du lịch được xác định là ngành kinh tế mũi nhọn?

Điều 79 của Dự thảo quy định khoảng 30 trường hợp thu hồi đất. Đây là cách quy định pháp luật theo kiểu liệt kê, mà quy định theo kiểu liệt kê sẽ không bao phủ được hết các trường hợp thu hồi đất có thể phát sinh trong tương lai.

Luật quy định quá chi tiết thì sẽ thiếu tính linh hoạt. Dự thảo cũng cho phép thu hồi đất để xây dựng khu vui chơi, giải trí công cộng, sinh hoạt cộng đồng; hay thu hồi đất để phát triển dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ do HĐND cấp tỉnh quyết định..., vậy khu du lịch thuộc loại gì?

Về mặt câu chữ, dịch vụ đã bao hàm trong đó là thương mại và du lịch. Tuy nhiên, trong thực tế triển khai, doanh nghiệp vẫn gặp vướng mắc, vì trong luật nêu thêm dự án thương mại, nghĩa là có liệt kê, nhưng lại không nhắc tới những loại hình khác. Do đó, nếu đã liệt kê 30 trường hợp thu hồi đất, thì vẫn rất cần thiết đưa thêm chữ du lịch, đô thị du lịch vào, nếu vẫn giữ phương pháp làm luật theo kiểu liệt kê.

Nếu không liệt kê, thì có thể sử dụng phương pháp nào, thưa ông?

Quan điểm của chúng tôi là không cần thiết phải liệt kê quá chi tiết trong luật, ngay cả các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, mà chỉ cần xác định tiêu chí của các loại dự án mà Nhà nước thu hồi đất để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Lý do là, Nhà nước có quyền thu hồi đất đối với các dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, kể cả khu đô thị, khu du lịch, khu công nghiệp... theo quy hoạch từ trước. Và thu hồi xong, thì Nhà nước tổ chức đấu giá hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Thực tế, tất cả nhà đầu tư đều khát khao được tiếp cận nguồn lực đất đai thông qua đấu giá, đấu thầu, bởi trong nhiều năm qua, nhà đầu tư ngày càng khó thương lượng với người dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nhưng để linh hoạt, chúng tôi kiến nghị thực hiện theo 2 cơ chế tạo lập quỹ đất.

Thứ nhất, thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy hoạch. Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương cũng nêu rõ, chủ trương thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất là định hướng lâu dài, đúng đắn.

Do đó, cần phải có lộ trình để tổ chức phát triển quỹ đất, trong đó có trung tâm phát triển quỹ đất cấp tỉnh dần đủ năng lực hoạt động và tích lũy được nguồn lực tài chính để bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, theo giá thị trường, tái định cư thỏa đáng cho người dân.

Thứ hai, thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, phù hợp với tình hình thực tiễn hiện nay.

Thực tế nhiều năm qua cho thấy, nguồn lực tài chính của Nhà nước và năng lực của trung tâm phát triển quỹ đất cấp tỉnh có hạn, nên Nhà nước không thể giải phóng mặt bằng để tạo lập đủ quỹ đất, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án để lựa chọn nhà đầu tư.