Giá chung cư lại tăng

Theo CBRE, giá bán thứ cấp cũng tăng trung bình 3% theo quý và 5% so với năm trước, đạt khoảng 48 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, một số dự án tại các vị trí đắc địa có mức tăng giá lên đến 10% so với cùng kỳ năm ngoái, phản ánh nhu cầu nhà ở cao và sự thiếu hụt nguồn cung trầm trọng.

Giá căn hộ tại TP.HCM trung bình đạt 66 triệu đồng/m2.

Cũng trong báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản TP.HCM của DKRA Group, giá căn hộ sơ cấp duy trì ở mức cao trước áp lực các chi phí đầu vào phát triển dự án. Giá thứ cấp ghi nhận phổ biến tăng 5% - 9% so với cùng kỳ. Trong đó, giá cao nhất đạt mức 493 triệu/m2. 

Đặc biệt, số liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường như CBRE cho thấy TP.HCM đang đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung căn hộ, đặc biệt là căn hộ trung cấp và cao cấp. Trong 3 quý năm 2024, TP.HCM ghi nhận nguồn cung nhà ở mới chỉ đạt khoảng 11.000 sản phẩm, tập trung phần lớn vào phân khúc căn hộ và biệt thự liền kề. Mức cung thấp này chủ yếu xuất phát từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án đã có sẵn. 

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường DKRA Group cho rằng ở quý IV, phân khúc căn hộ hạng A với mức giá trên 100 triệu đồng/m2 tiếp tục giữ vững vị thế chủ đạo tại TP.HCM, trong khi các phân khúc hạng B và C sẽ không có mặt ở thị trường TP.HCM nhiều. 

“Đặc biệt, mặt bằng giá sơ cấp có thể tiếp tục tăng nhẹ trước các áp lực chi phí đầu vào phát triển dự án”, ông Thắng nói.

Đồng thời, các đơn vị nghiên cứu thị trường đều cho rằng, với việc TP.HCM chính thức áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 31/10/2024, các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai như tiền sử dụng đất, thu nhập cá nhân, phí, và lệ phí chuyển nhượng sẽ tăng theo. Điều này đẩy áp lực tăng giá lên các dự án bất động sản, gây thêm khó khăn cho người mua nhà và nhà đầu tư.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, nhận định bảng giá đất mới khiến nhà phát triển buộc phải điều chỉnh giá thành bất động sản. Lúc này, lợi thế về giá sẽ thuộc về các dự án đã ổn định về quy hoạch. Đồng thời, người mua xuống tiền giai đoạn này cũng sẽ tránh được “cú sốc” tăng giá kép do chênh lệch cung cầu và bảng giá đất mới.

Giá nhà đang là áp lực của người dân

Phát biểu tai hội thảo về thị trường bất động sản phía Nam diễn ra ngày 31/10. PGS. TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) cho rằng, năm 2024, thị trường ghi nhận sự khác biệt. Trong đó, thị trường căn hộ chung cư có một "cú đội giá". Nếu như các chung cư trung cấp trước giai đoạn năm 2022 - 2023 dao động quanh mức 35 - 40 triệu đồng/m2, thì sang năm 2024, giá tăng mạnh dao động từ 65 - 70 triệu đồng/m2.

Và với mức giá này, áp lực của người lao động có thể mua được nhà là rất lớn bởi hiện nay nhu cầu về nhà ở gia tăng tại TP.HCM khi lượng lao động nhập cư ngày càng gia tăng, tập trung vào phân khúc trung và cao cấp. Nhu cầu ở cũng tăng mạnh tại khu vực xung quanh các khu công nghiệp và đô thị vệ tinh ở Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Nhưng thu nhập lại chạy không kịp giá nhà.

Dự án Comic Boulevard hiếm hoi tai TP.HCM có giá dưới 40 triệu/m2.

Còn ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản độc lập cho rằng, hiện nay, các dự án căn hộ tầm giá 3-4 tỷ đồng/căn tại TP.HCM được xem là phù hợp so với mặt bằng chung, phù hợp với nhu cầu của số đông. Thế nhưng, với hiện trạng quỹ đất hạn chế và nguồn cung mới chưa có dấu hiệu cải thiện, mức giá này có thể sẽ tiếp tục tăng trong tương lai. Và khi giá nhà tiếp tục tăng trong tương lại, đồng nghĩa gánh nặng mua nhà của người dân lại tăng theo.

Cũng theo ông Hoàng, giá sơ cấp căn hộ chỉ có thể “hạ nhiệt” khi thị trường có thêm các dự án dành riêng cho người có thu nhập trung bình. Tuy nhiên, với nguồn cung căn hộ vừa túi tiền nhỏ giọt và các điều kiện pháp lý siết chặt đầu tư, việc phát triển các sản phẩm phù hợp cho phân khúc này đang gặp nhiều trở ngại.

“Mỗi năm TP.HCM cần thêm khoảng 50.000 căn hộ để đáp ứng nhu cầu ở của người dân, trong đó 60-70% có nhu cầu mua nhà giá rẻ. Vì vậy, rất cần những giải pháp phát triển nhà ở phù hợp với khả năng tài chính để giảm tái gánh nặng về việc có thể mua nhà được của người dân”, ông Hoàng nói. 

Nhìn lại tổng thể thị trường TP.HCM hiện nay, có thể thấy các ý kiến của giới chuyên gia quan sát thị trường là có cơ sở khi mà khảo sát các dự án đang mở bán hiện nay tại TP.HCM hiếm hoi mới thấy được một dự án là Conic Boulevard tại huyện Bình Chánh vừa được chủ đầu tư mở bán vào đầu tháng 11 có giá 37 triệu đồng/m2.

Theo ông Nguyễn Hoàng, dự án này hiếm hoi có mức giá trên là vì đã được chủ đầu tư xây dựng cũng như đóng tiền sử dụng đất từ nhiều năm trước.  

Còn phía đại diện đơn vị phát phân phối dự án là Công ty Eximrs, với mức giá chỉ từ 37 triệu đồng/m2, khách hàng chỉ cần thanh toán khoảng 450 triệu đồng, phần còn lại ngân hàng sẽ hỗ trợ vay, lãi suất 0% trong 18 tháng, ân hạn nợ gốc lên đến 60 tháng. Đây là một dự án hiếm hoi mà thị trường TP.HCM còn có. 

Cũng theo phía đơn vị phân phối dự án. Trong bối cảnh thị trường bất động sản TP.HCM đang đối diện với sự khan hiếm nguồn cung và giá cả leo thang, dự án Conic Boulevard không chỉ là một giải pháp nhà ở phù hợp với tài chính của người dân mà còn góp phần giảm áp lực lên thị trường. Với chất lượng xây dựng đảm bảo, tiện ích đầy đủ và giá thành hợp lý, Conic Boulevard hứa hẹn mang đến cho nhiều gia đình cơ hội an cư tại TP.HCM trong thời điểm đầy thách thức hiện nay.

Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là liệu sau dự án này, TP.HCM còn dự án nào có mức giá thấp như trên hay không. Và liệu đây có phải dự án cuối cùng của TP.HCM có mức giá phù hợp với tài chính cũng như thu nhập của đại đa số người dân có nhu cầu ở thực tại TP.HCM.